北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我的孩子2030年上小學(xué)。目前，父母在豐臺有一套沒有房本的一居室。我們夫妻都是互聯(lián)網(wǎng)職工（分別在西二旗和望京工作），現(xiàn)在考慮在陶白或大椿天區(qū)域購買一套兩居室，預(yù)算為500萬。

我們不追求頂級學(xué)區(qū)，目標(biāo)是育才學(xué)校。未來我們不會和父母同住，父母會在下午接孩子放學(xué)并做飯，等我們下班后再打車回家。

我們有幾個(gè)擔(dān)心：目前市場上的房子大多是老破小，孩子還有4年上學(xué)，持有這些老破小的房子未來是否會貶值更多？現(xiàn)在買房是否為時(shí)已早？您有什么好的建議嗎？

A：

1、2030年幼升小，那現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房不算太合適，尤其是總價(jià)低的占坑兒房，無論老破小還是公寓都不占優(yōu)。

這種房本來就是學(xué)區(qū)房中溢價(jià)最高的。畢竟總價(jià)低，能用最低的成本得到學(xué)位，還相對好脫手，所以大多數(shù)家庭都關(guān)注，也就推高了學(xué)區(qū)溢價(jià)率，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。

今年是入學(xué)高峰的最后一年，學(xué)區(qū)溢價(jià)有所下降，但比例不太多。像500萬左右的仍然在30%左右，也就是至少100萬以上。這筆錢在孩子入學(xué)前是發(fā)揮不出任何效率的，也收不到租金。而明年就是確定性的大趨勢拐點(diǎn)，到時(shí)候如果沒有政策支持，各學(xué)區(qū)的溢價(jià)都可能受影響，占坑兒房受影響或許更大，就因?yàn)椴灰司印?/p>

貶值很多倒不至于，大概率是隨著孩子們畢業(yè)而逐年降低，不會太多。或者說反正總共才包含100多不到200萬的溢價(jià)，不可能都損失，也不會太快。

2、早不早的看情況，如果是資金準(zhǔn)備好了，常規(guī)建議是買總價(jià)高點(diǎn)兒的宜居房子，最好是強(qiáng)學(xué)區(qū)對口牛校的。畢竟強(qiáng)學(xué)區(qū)是整體強(qiáng)，而且“就近入學(xué)”是寫入《教育法》的。

一是因?yàn)檫@種房的支撐強(qiáng)，好東西才什么時(shí)候都稀缺呢。別看風(fēng)口上豬都能跟著飛，退潮之后或許就知道誰穿著褲衩了。

二是因?yàn)檫@種房宜居，而房子本來就是用來住的。就算是學(xué)區(qū)功能下降，房子的居住功能也是支撐。這可以參考?xì)v次功能性房產(chǎn)的漲跌，都是宜居的才價(jià)格走勢好。也可以參考韓國首爾和寶島臺北的學(xué)區(qū)房，人口高峰之后都是這種先例。

三是總價(jià)高的房子反倒溢價(jià)低，因?yàn)榇蠖鄶?shù)家庭不太關(guān)注，炒不動所以溢價(jià)低。比如金融街是頂級學(xué)區(qū)，但有些房子的溢價(jià)率比大椿天都低。這種房自然就是學(xué)區(qū)好+居住的性價(jià)比高+溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)低了，各項(xiàng)兼顧。

所以看自己的情況吧，能買到合適的就提前，沒合適的就不著急。

3、我沒什么建議，學(xué)區(qū)房只能由家長決定。既然都是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的，那應(yīng)該理解什么風(fēng)口和大趨勢一類的，還有什么第一性原理，很多行業(yè)的本質(zhì)都是相通的。

僅供參考。

二

Q:

請問，東直門的東方銀座是否有投資價(jià)值？雖然在二環(huán)外但屬于東城區(qū)，是能上東城學(xué)區(qū)的。我看57平一居室掛牌價(jià)540萬，如果500萬之內(nèi)拿下是否合適？

A：

1、東方銀座的投資價(jià)值？我覺得不太大，既然是學(xué)區(qū)房，那就最好還是多考慮學(xué)區(qū)功能吧，沒必要追求什么投資。

打個(gè)比方這就跟巴黎世家的乞丐服似的，在專賣店里算便宜的奢侈品了，但還是多考慮回頭率和關(guān)注度吧，沒必要非得跟是否保暖和性價(jià)比較勁。

2、掛牌價(jià)540萬，57平，這套房能租多少錢??？我覺得8000可能差不多了，140的坪效，那租售比就是700左右，至少600多。這在學(xué)區(qū)房里算相當(dāng)高的，在北京普宅來說也屬于中等。

但這種房的產(chǎn)品性質(zhì)是公寓啊，那在公寓中可就算很高的了。反正現(xiàn)在北京公寓的平均值在400多，肯定不超500，甚至50年公寓的還300多呢。那即便是按照最高的500計(jì)算，這套房的溢價(jià)率也至少在25%或以上。

3、既然是這么高的學(xué)區(qū)溢價(jià)，那就不太好聊投資價(jià)值了。畢竟今年算是入學(xué)高峰的最后一年，明年之后是否能保持住高溢價(jià)，看政策吧。

另外公寓在房產(chǎn)投資中本來就優(yōu)劣勢明顯，優(yōu)勢是租金高，劣勢是升值慢，正因?yàn)榉績r(jià)漲的慢，所以租金收益才顯的高。以后的價(jià)格走勢的最好成績頂多是相對大盤不落后吧，逆襲的可能性不大。

4、簡單就這種情況，我認(rèn)為是投資價(jià)值普通。產(chǎn)品性質(zhì)+租金收益+價(jià)格走勢都不占優(yōu)，還得承擔(dān)溢價(jià)部分的風(fēng)險(xiǎn)，那您投資的是哪方面呢？

僅供參考。

三

Q:

網(wǎng)友想買套北京老破小，但看著破敗的樓體有些擔(dān)心，問我這是不是“海沙樓”??？質(zhì)量怎么樣，會不會住不了幾年就塌了？

A：

1、具體質(zhì)量我不敢亂說，這以檢測機(jī)構(gòu)的等級報(bào)告為準(zhǔn)吧。但肯定不是海沙樓，因?yàn)槟欠N事兒都發(fā)生在沿海城市，就近取沙才劃算，圖的是成本低。而北京離塘沽都100多公里呢，運(yùn)過來的成本多高??？

北京本地有的是大沙坑兒，都是符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的河沙，太行山脈腳下的內(nèi)陸城市不缺這玩意兒，犯不上舍近求遠(yuǎn)。

2、如果這老破小真要用的是海沙，或者說是質(zhì)量很差吧，那買這套房或許還有意外驚喜呢。只要質(zhì)量檢測為D級，也就是沒有維護(hù)的必要了，那就有可能原值重建。就算是沒人配資，業(yè)主們自己掏錢也不過是萬把塊一平，翻蓋之后就成新房了，價(jià)格立刻增值好幾萬。

3、不過多說一句，海沙樓也未必真的不安全?；蛘哒f高層建筑用海沙肯定危險(xiǎn)極大，但老破小這種小板樓相對好的多，輕易塌不了。

這參考香港的“咸水樓”吧，咸水就是海水，也就是至少用海水來攪拌的水泥，沙子也很可能是海沙。這種樓也叫“唐樓”，其實(shí)就是不帶電梯的老破小，在香港也大多都60年左右的房齡了。

唐樓都很破敗了，用海沙的更破，墻體剝落+鋼筋腐蝕的很多呢。但也只是破而已，因海沙而倒塌的我沒聽說過，至少是不多吧。

4、簡單就是這種情況，老破小該買就買，北京不可能有海沙樓。另外如果質(zhì)量很差就有賭重建的可能，賭贏了占便宜，賭輸了也不吃虧。

僅供參考。

四

Q:

請問大興的****的二手房能買嗎？共有產(chǎn)權(quán)房，朋友介紹的，南北通透兩居室，因?yàn)檫€沒到五年，所以愿意打9折轉(zhuǎn)讓，到期后辦手續(xù)。這種房過戶后是不是就是商品房了，能升值嗎？

A：

1、共有產(chǎn)權(quán)房，按照現(xiàn)在的政策，您要想買二手的也得符合申請資格啊，跟申請新房一樣的資格。然后理論上到時(shí)候還得由管理部門審核價(jià)格，如果太低的話政府有優(yōu)先購買權(quán)，畢竟人家是共有產(chǎn)權(quán)人。

所以只能說先看自己的資格是否符合吧，然后考慮好到期后的過戶問題，至少稅費(fèi)是省不了什么的。另外這種私下交易不受法律保護(hù)，如果到時(shí)候賣家反悔的是話是能撤銷交易的，您退房他退錢。

2、價(jià)格我不知道是否合適，還不能上市呢就沒有市場價(jià)可以參考。但我覺得9折不算便宜，因?yàn)橹苓叺耐榷址坎?萬多，而這共產(chǎn)房的“原值”打九折也4萬多呢。雖然說是70%產(chǎn)權(quán)，但綜合算下來未必多值。

3、共產(chǎn)房過了戶也轉(zhuǎn)不成商品房，因?yàn)檫@是管理最嚴(yán)格的“保障房”，是封閉運(yùn)行的。也就是您必須符合資格才能購買，而且只能購買原業(yè)主持有的70%份額，政府的30%份額人家不賣，那就不能成為完全產(chǎn)權(quán)的商品房。

如果大盤漲的多，那共產(chǎn)房理論上也會跟隨，但大概率幅度要小于大盤，就因?yàn)檫@種房交易受限制。而商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，在符合資格的買家少，且未必都愿意申請的情況下，升值幅度不會多大。

而且多說一句，就算是能轉(zhuǎn)成商品房也沒什么意義，畢竟出身就是保障房，換了名字也一樣。這就跟人的學(xué)歷似的，第一學(xué)歷非常重要，無論后邊再拿多少文憑，也很難和第一學(xué)歷高的比肩。

4、總之房子是用來住的，共產(chǎn)房很完美的做到了這點(diǎn)，幾乎堵住了所有的投資通道。所以還是多考慮自住吧，其他的期望值別太高。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是18年買的房，東三環(huán)的老破小，總價(jià)400萬，到現(xiàn)在勉強(qiáng)沒跌多少。但貸款200萬，月供7000，因?yàn)槭I(yè)的原因壓力非常大。我想問問您對后市的看法，如果持續(xù)下跌的話我想賣掉這套房，暫時(shí)租房住，這樣能靈活控制一下租金。

A：

1、我不認(rèn)為能持續(xù)下跌，因?yàn)橐猿枀^(qū)的房子為例，租金收益率已經(jīng)和銀行利息差不多了，沒什么下跌空間。

2、這套房價(jià)值400萬，租金多少？常規(guī)也得7000左右吧？也就是說，您在賣掉房之后，如果還租同等條件的房子，那支出是差不多的，區(qū)別是拿回了200萬本金。

而每月7000就是一年8.4萬。減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)的話大概剩8萬吧，對標(biāo)400萬總價(jià)的年化收益率是2%。而前幾天央行又降息了，各大行5年期的才1.3%。那這問題就來了，假定現(xiàn)在某人有400萬，是存銀行吃利息呢，還是買套房收租金？

當(dāng)然，理論上房租也是能下降的。但是在現(xiàn)實(shí)中，全世界在和平時(shí)期，各大城市都沒出現(xiàn)過租金大幅下降的情況。就因?yàn)榇蟪鞘械淖饨鹋c平均工資強(qiáng)相關(guān)，漲跌幅度基本一致。

也可以這么說，房租和工資其實(shí)走勢差不多，都跟隨貨幣通脹+通縮的波動漲跌。而在大部分時(shí)期，貨幣都是通脹的，除了日本。

3、總之這是我的看法，您看自己的判斷吧。只是多說一句，房子是典型的大宗商品，一旦賣掉，可就不好買回來了。而且錢這玩意兒是掙著難+攢下來更難，但花起來卻挺快的。

僅供參考。

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