北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，經(jīng)常看你文章，但好像很少看到聊買商鋪的內(nèi)容。能不能聊一下這方面呢？現(xiàn)在適合下手商鋪嗎？投資回報(bào)率是不是比買住宅好？需要注意哪些方面？預(yù)算大概是500W。萬(wàn)望解惑

A：

1、確實(shí)很少聊商鋪，一是因?yàn)閱?wèn)的人少，二是因?yàn)槲乙呀?jīng)不懂了。我其實(shí)算是接觸商業(yè)地產(chǎn)比較早的，或者說(shuō)是第一批做產(chǎn)權(quán)商鋪的。但從2012年之后就不怎么接觸了，對(duì)我們開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都難度越來(lái)越大，賺錢越來(lái)越難，實(shí)在犯不上了。

2、商鋪現(xiàn)在也可以算時(shí)機(jī)，滿大街的空鋪，一輪輪的實(shí)體店倒閉，租金也降的多漲的少，那對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)就是低谷期，真要懂行的話有可能抄底撿漏兒。

不過(guò)提醒一句，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一直有句話：住宅是小學(xué)生玩兒的，寫字樓是中學(xué)生玩兒的，商鋪是大學(xué)生玩兒的。如果是集中式內(nèi)鋪，那就是研究生甚至博士才能玩兒的了。

3、投資回報(bào)率怎么說(shuō)呢？如果從升值來(lái)講，商鋪是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅的，還不如公寓呢。但如果從租金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，整體平均值是和住宅一樣的。只不過(guò)住宅的租金收益基本持平，北京在1.0-2.5%之間。而商鋪則高低差距很大，低了能負(fù)收益（因?yàn)橐簧坦苜M(fèi)+空調(diào)費(fèi)），高了能幾年就回本兒，純憑運(yùn)氣+經(jīng)驗(yàn)+信息。所以如果以能長(zhǎng)期出租的商鋪來(lái)說(shuō)，租金收益是高于住宅的。

4、注意哪方面，500w指的是底商吧？是指選址嗎？那可多了，一步差三市，一棵樹(shù)一級(jí)臺(tái)階一條胡同都能嚴(yán)重影響租金。這沒(méi)法簡(jiǎn)單的說(shuō)。

我要建議是盡量選擇成熟地段兒住宅區(qū)的，盡量別買大鋪和深鋪。也盡量避開(kāi)園區(qū)或集中式商業(yè)的外鋪和廣場(chǎng)店，這種地方一榮俱榮一損俱損的可能性大。另外如果不太懂的話千萬(wàn)別妄想撿漏兒，商鋪是典型的風(fēng)險(xiǎn)大利潤(rùn)高。

僅供參考。

二

Q:

網(wǎng)友問(wèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跟美國(guó)2008年崩盤似的，連跌四年才筑底，然后又得五六年才漲回來(lái)，十年才完成一個(gè)周期?。?/p>

另外中美房?jī)r(jià)為什么在口罩之后有這么明顯的背離？如果美國(guó)漲的太猛而再次崩盤，會(huì)不會(huì)影響中國(guó)樓市也再次探底?。?/p>

A：

1、樓市大盤幾年筑底都有可能，但未必是對(duì)標(biāo)美國(guó)。各國(guó)的經(jīng)濟(jì)和樓市都不一樣，都有自己的政策、行情和價(jià)格走勢(shì)，天時(shí)地利人和，各有自己的規(guī)律。

我認(rèn)為中國(guó)樓市現(xiàn)在就算筑底，什么時(shí)候漲回來(lái)看政策和貨幣量吧。大城市或許能用幾年時(shí)間漲回來(lái)，某些人口凈流出的小城市夠嗆。如果沒(méi)有惡性通脹，那持續(xù)橫盤的可能性更大，十年二十年漲不回來(lái)都正常。

2、另外也未必是十年一輪樓市周期，各個(gè)主要國(guó)家多少年一輪的都有。但經(jīng)濟(jì)危機(jī)經(jīng)常是十年一次的，從馬克思老先生寫《資本論》時(shí)就發(fā)現(xiàn)這周期規(guī)律了。當(dāng)然也可以說(shuō)是“十次危機(jī)，九次地產(chǎn)”，但這也只是說(shuō)明房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系很大，卻不能說(shuō)明有必然性。

3、為什么口罩之后背離，歐美通脹+中國(guó)通縮唄。這和2014年的那個(gè)周期其實(shí)差不多，當(dāng)時(shí)也是歐美通脹中國(guó)通縮，連各種事件都差不多。至于為什么會(huì)這樣我說(shuō)不清，只能說(shuō)這世界永遠(yuǎn)是一個(gè)個(gè)的輪回吧。

4、如果美國(guó)樓市崩盤，我認(rèn)為對(duì)中國(guó)或許是利好，不太可能讓咱們的樓市再次探底。因?yàn)橹辽偈窃诒本?，房租收益率已?jīng)和同期銀行利率差不多了。那如果再次探底就算超跌了，像我這種人會(huì)拿錢抄底的，明顯被低估的資產(chǎn)為什么不賣？之后的房?jī)r(jià)是漲是跌都無(wú)所謂，只要我的租金收益率合適就行。

再一點(diǎn)，如果美國(guó)樓市崩盤，那必定是資金出逃，自然有可能有一部分流入中國(guó)唄。如果人民幣匯率再有上漲的預(yù)期，那或許就跟2006-2007年似的，美國(guó)樓市降價(jià)，中國(guó)則是上行。

5、簡(jiǎn)單就這情況吧，都是我的觀點(diǎn)，不一定正確，當(dāng)個(gè)參考吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我的情況是這樣的：畢業(yè)兩年，現(xiàn)在工作是教師，比較穩(wěn)定。女朋友還有兩年畢業(yè)，想的是畢了業(yè)就結(jié)婚。由于本人學(xué)校能解決幼兒園到高中的教育問(wèn)題，而且都是最頂級(jí)的，所以想買一套七八十平米，交通便利的非學(xué)區(qū)房。

上班地點(diǎn)在北二環(huán)內(nèi)，就想通勤方便點(diǎn)，目前看上的是北土城、安貞附近的房子。請(qǐng)問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題，第一，現(xiàn)在買還是過(guò)兩年她工作了我們一起買，主要擔(dān)心這兩年會(huì)不會(huì)漲價(jià)什么的（我一年20多萬(wàn)，她工作了也是這個(gè)以上的收入沒(méi)問(wèn)題，感覺(jué)買400-600萬(wàn)的都沒(méi)問(wèn)題？再高就需要家里人幫忙了）。第二個(gè)問(wèn)題，我目標(biāo)就是想買非學(xué)區(qū)房，但是地理位置一定要好，溢價(jià)低一些，有哪些好的地方推薦。

A：

1、兩年是否漲價(jià)，我只能說(shuō)從現(xiàn)在的租金回報(bào)率來(lái)看，已經(jīng)和同期銀行利率基本持平，理論上沒(méi)有下跌的空間了。漲不漲的看這幾年超發(fā)的這些錢是否能進(jìn)入市場(chǎng)吧，現(xiàn)在都在銀行系統(tǒng)內(nèi)空轉(zhuǎn)呢，還沒(méi)進(jìn)入樓市。

這兩年通縮，所以房?jī)r(jià)也跟著下跌。如果超發(fā)的錢進(jìn)入市場(chǎng)就是通脹，北京房?jī)r(jià)跟隨的可能性大，反正之前這么多年，北京房?jī)r(jià)都是跟貨幣流通量強(qiáng)相關(guān)的，錢多了就漲。房子是用來(lái)住的，有需求就買吧，我反正不認(rèn)為會(huì)跌。

2、400-600的差距有點(diǎn)兒大了，還是做個(gè)準(zhǔn)確點(diǎn)兒的預(yù)算吧，要不然中介不好匹配房源。

3、非學(xué)區(qū)房本身就沒(méi)有溢價(jià)了，朝陽(yáng)區(qū)大部分板塊都沒(méi)有，租售比和租金收益率都是正常值，別買那幾所頭部校的對(duì)口小區(qū)就行。

這價(jià)位就在北土城到林萃橋的朝陽(yáng)西部看吧，很好的地段兒，沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)，價(jià)格走勢(shì)也至少不落后北京大盤。離你們學(xué)校也相對(duì)近，像奧園的京師園還是北師大的福利房呢，社區(qū)氛圍和價(jià)格走勢(shì)都挺好的，周邊幾個(gè)小區(qū)也不錯(cuò)。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，已有一套房，在清河毛北小區(qū)，現(xiàn)在想買一套一居在附近安寧莊小區(qū)，給老人住，58平總價(jià)260萬(wàn)左右，需公積金和商貸組合貸款208萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在是買第二套房的合適時(shí)機(jī)嗎？

這個(gè)價(jià)位是否合適呢？家里有2孩，想用公積金現(xiàn)在針對(duì)2孩的優(yōu)惠政策，貸款160萬(wàn)。

A：

1、安寧莊58平260萬(wàn)，這套房能租多少錢？按照坪效100塊的話應(yīng)該能租6000左右吧，租售比450左右?；蛘哒f(shuō)這套房單價(jià)4.48萬(wàn)，坪效100，租售比448，幾乎就是北京小戶型的平均數(shù)。

租售比450，年化租金回報(bào)率就是2.67%，即便減去物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)，凈回報(bào)率也在2.5%左右。而現(xiàn)在銀行存款利息五年期最高的才1.8%，平均1.6%。所以我認(rèn)為這套房如果沒(méi)有硬傷，那沒(méi)有下跌空間了。

2、這就換位思考一下吧，您有260萬(wàn)現(xiàn)金，存銀行的話年化收益1.6%。對(duì)方有260萬(wàn)的房子，出租的話年化收益2.5%。請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)合適？誰(shuí)更糾結(jié)所謂的時(shí)機(jī)？

3、但具體房源的價(jià)位是否合適我不知道，這只有當(dāng)?shù)刂薪椴徘宄Ｎ抑荒苷f(shuō)從租售比來(lái)說(shuō)是北京平均值，可以說(shuō)都沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)了。但北京最低的租售比有400以下的呢，那怎么說(shuō)?。窟@就跟買菜似的，安寧莊今天有人賣黃瓜5塊錢3根，請(qǐng)問(wèn)價(jià)位是否合適？

僅供參考。

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