北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，北京西城區(qū)50年代的蘇式老樓質(zhì)量怎么樣？有沒有幾年內(nèi)原址原拆原建的可能？比如阜成門和三里河這種板塊的。

A：

1、50年代老樓的質(zhì)量，看最初是什么性質(zhì)的吧。如果一開始的定位就是各部委的永久宿舍區(qū)，那質(zhì)量都不錯(cuò)，貨真價(jià)實(shí)。但如果早期定位是“周轉(zhuǎn)房”，那質(zhì)量就說不好了，臨時(shí)過渡的房子，一般質(zhì)量都不太強(qiáng)。

或者看層高，如果是3.5米的，那質(zhì)量應(yīng)該都很好，按照標(biāo)準(zhǔn)圖紙建設(shè)的。如果是不到3米的，那就是普通宿舍了，至少在質(zhì)量上不占優(yōu)。

2、原址重建的可能，如果是50年代的，那理論上有可能，太老了。但現(xiàn)實(shí)中得看質(zhì)量情況，如果是有維護(hù)價(jià)值的肯定就是維護(hù)，犯不上政府補(bǔ)貼原址重建。只有那些明顯有危險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)評估已經(jīng)是D級的了，那才有可能原址重建。

另外如果是百萬莊這種有特色的宿舍區(qū)，還有可能成為文保建筑呢，那就肯定沒有重建的可能了，只會(huì)維護(hù)。

3、總之50年代大多數(shù)部委宿舍區(qū)的質(zhì)量都挺好的，周轉(zhuǎn)房已經(jīng)大部分都拆了，留下的不多。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們一家四口（一孩一老），都西城戶口，但北京無房（有過，賣掉了）?，F(xiàn)在孩子在陶白上學(xué)，附近租房已經(jīng)三年，每月租金8000元?，F(xiàn)在手中有300萬，不知道是否應(yīng)該買套房自住？請指點(diǎn)

A：

1、房子是用來住的，有居住的需求就買唄，上有老下有小的，總不能永遠(yuǎn)租房吧？而且多說一句，年輕人租房很方便，而老人到了60歲之后就不是太好租到房子了。有部分業(yè)主怕惹麻煩，寧可空著也不愿租給有老人的家庭。

2、在陶白上學(xué)，每月租金8000，那這套房的價(jià)值估計(jì)是5/600左右，估計(jì)是小兩居吧？那既然手中有300萬當(dāng)首付，以8000當(dāng)月供，差不多能買接近500萬的房。如果不愿再加月供的話就買在豐臺(tái)，4號線豐臺(tái)馬家堡草橋到公益西橋一帶有合適的，買到和現(xiàn)在條件差不多的兩居沒問題。

3、另外我估計(jì)你們也考慮時(shí)機(jī)什么的，那就看政策吧，反正現(xiàn)在又是一次救市，我認(rèn)為是沒什么下跌空間了。所以有需求就買，不著急再說等著。

僅供參考。

借這話題再多說兩句，是否住自己的房子對于成年人其實(shí)無所謂，但對于孩子來說或許有些影響。比如前些年我有個(gè)同事來家里，看著我家孩子房間那亂七八糟的涂鴉和貼畫很感慨，說這才是孩子應(yīng)該擁有的環(huán)境。

我沒太理解，他解釋說他家一直是租房，條件雖然不錯(cuò)，孩子也有自己的房間。但是畢竟那是租來的房子，所以他們總是提醒孩子要小心，別把人家的墻壁給弄花了。

其實(shí)他們兩口子也知道這沒多少錢，就算給房東重新裝修也掏的起。但這就是個(gè)心態(tài)問題吧，總覺得這不是自己的房子，別惹麻煩。所以他看到我家孩子這涂鴉才感慨的，覺得自己似乎束縛了孩子的天性，連個(gè)貼畫都不讓隨便貼，委屈孩子了。

當(dāng)然，我也只是聽到同事這么說過，別的家庭是否有同樣想法我不知道。反正這同事后來就買房了，喬遷之喜時(shí)在他家聚會(huì)上就說，自己家的房子就是放松，隨便禍害……

三

Q:

請問，一層帶下躍，下躍是倉儲(chǔ)房本的房子能買嗎？40年產(chǎn)權(quán)的，這種房本是否有價(jià)值？有沒有變更成70年的可能，比如補(bǔ)交土地出讓金？另外中介說這種下躍的買家少，流動(dòng)性非常差，他們說的對嗎？再有就是下雨存水和返潮的問題，嚴(yán)重嗎？

A：

1、只要是有正規(guī)產(chǎn)權(quán)證的房子都能買，合法合規(guī)。

2、多少年產(chǎn)權(quán)的都有價(jià)值。只不過這種下躍其實(shí)是和樓上的混為一體，然后按慣例拆分出一些價(jià)值成交過戶而已。或者說是沒有單獨(dú)的價(jià)值，沒法兒賣，只是附屬價(jià)值。

3、沒有轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)的可能，土地性質(zhì)只要確定就不可能改變。否則開發(fā)商早就自己走手續(xù)了，能多賣很多錢呢。這不是補(bǔ)交出讓金的事兒，而是人家沒有收錢的法律依據(jù)。

4、中介說的基本正確，但也未必非常差，而是要等到喜歡的買家。很多時(shí)候不是價(jià)格的問題，只是沒遇到合適的接盤人。不過這種產(chǎn)權(quán)的價(jià)格走勢一般不強(qiáng)，畢竟商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。那既然是感興趣的人，價(jià)格也就不好抬上去。

5、存水返潮這看具體房源吧，什么情況的都有，物業(yè)最清楚。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們目前住狼垡，長豐園的X產(chǎn)權(quán)，對口小學(xué)是黃村鎮(zhèn)第二中心小學(xué)，這學(xué)校怎么樣？如果不好的話我們準(zhǔn)備換房，考慮西城。但這套房雖然我們買的很早肯定升值了，但我們前年裝修了，問物業(yè)說估計(jì)賣不出我們裝修的成本，所以也在猶豫。

如果今年不換，那我們就得三四年級或小升初的時(shí)候再換了，您覺得合適嗎？到時(shí)候長豐園的房價(jià)和西城的房價(jià)的差距是會(huì)拉大還是會(huì)縮??？

A：

1、長豐園的X產(chǎn)權(quán)，西區(qū)的吧？對口學(xué)校我不熟，您要不提我都快忘了，就是以前的明春苑小學(xué)吧？民辦校改成的公立。應(yīng)該不算太強(qiáng)，在大興肯定排不到前列，放到北京就更不好排了。

2、常規(guī)建議是，如果確定孩子要跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)，那從教育角度是盡量提前，從幼升小開始才合適呢。一是盡早習(xí)慣教學(xué)氛圍，否則就失去“學(xué)區(qū)”的意義了。二是西城區(qū)到目前為止有規(guī)定，沒有當(dāng)?shù)亓晷W(xué)學(xué)籍的不能參與直升，小升初的時(shí)候至少不占便宜吧。

我不能說哪種方案合適，只能是家長做決定。要不就讓當(dāng)?shù)刂薪榻o估算一下裝修能損失多少，看跟教育相比值不值吧？不過多說一句，裝修本來就是消費(fèi)為主的，出手的時(shí)候很難賣出原值，怎么都得有損耗。

3、長豐園和西城的房價(jià)差距變化，覺得得分學(xué)區(qū)。如果是很好的學(xué)區(qū)，比如金德月，那有可能拉大差距。因?yàn)榇蟛糠謺r(shí)期，西城房價(jià)中的基礎(chǔ)部分比狼垡的走勢好，再加上學(xué)區(qū)受追捧，就算過了高峰期的溢價(jià)部分也未必受多大影響，所以有可能和長豐園拉大價(jià)格差。

普通學(xué)區(qū)有可能差距不變，甚至是縮小差距。就因?yàn)楦叻迤诳爝^去了，普通學(xué)區(qū)如果沒有政策支持，溢價(jià)部分有可能影響較大。一年沒什么，幾年下來或許就明顯了。而長豐園就算走勢不占優(yōu)，但也未必落后多少。所以有可能和普通學(xué)區(qū)的差距不變，要是學(xué)區(qū)房溢價(jià)損失多的話還占優(yōu)呢。

4、簡單就是這情況，還是自己做決定吧，外人不合適建議。

僅供參考。

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