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“有人認(rèn)為，長期野蠻生長的租賃市場終于裝上了‘剎車系統(tǒng)’和‘安全氣囊’；也有人擔(dān)憂，新法規(guī)會不會抬高租金，進一步加劇低收入人群‘租不起’的困境?！?/strong>

文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

“說實話，這事兒對我們是好事，雖然剛聽說的時候，心里也咯噔了一下?！?/p>

一位連鎖租房機構(gòu)的中介表示，他所在的公司在各大城市都有門店，主打品牌長租公寓。這兩天，他們的中介群異?；钴S，不是因為促銷活動，而是因為一部剛剛落地的國家級文件。

“群里有支持有反對的，有人覺得這個能整頓亂象，也有人說要重新核查一下自己手頭那幾套老破小有沒有‘改造過火’的問題?！彼f，“我們這些有備案、有流程的，問題不大，但是那種專收低價房、拼隔斷的野路子，估計要涼了?！?/p>

這部引發(fā)行業(yè)熱議的國家級條例，是指國務(wù)院近日正式公布、將于今年9月15日起施行的《住房租賃條例》，它將對房東、租客、中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、地方政府等租賃市場的多方都提出了明確要求。

新規(guī)一出，網(wǎng)上熱議不斷——有人認(rèn)為，長期野蠻生長的租賃市場終于裝上了“剎車系統(tǒng)”和“安全氣囊”；也有人擔(dān)憂，新法規(guī)會不會抬高租金，進一步加劇低收入人群“租不起”的困境。

那么，這部中國首個住房租賃領(lǐng)域的行政法規(guī)，到底講了些什么？

◎首先，對租房人來說，這次條例在住房質(zhì)量、合同、押金、退租等多方面保障了租客的權(quán)益。

例如，用于出租的房子質(zhì)量必須過關(guān)，不能對人的健康和安全造成威脅；衛(wèi)生間、過道、地下儲藏室、車庫這些不適合人居住的空間，也不能再單獨出租了。

此外，一個房間最多能住多少人、人均面積不能低于多少，也都需要符合規(guī)定，直指隔斷房問題——

隔斷房，就是把一套房隔成好幾個單間出租，使得原本只能住三個人的房子硬擠進去五六個人，不僅采光通風(fēng)差，而且消防、電路隱患大。

多年來，隔斷房火災(zāi)時有發(fā)生，此次《條例》的規(guī)定，意味著擁擠、危險的隔斷房、“膠囊式”群租被明令禁止了。

圖源：小紅書

又比如，千萬租客苦房東“扣押金”久矣，這次也有了明確規(guī)定——押金金額、退還時間、什么情況下可以扣減，都必須寫進合同，沒有正當(dāng)理由不得克扣。

更令人驚喜的是，這次《條例》還規(guī)定，“出租人不得擅自進入租賃住房，但是經(jīng)承租人同意或者依法可以進入的除外”。這意味著，過去房東擅自帶人看房、打擾租客生活的現(xiàn)象，有了法律上的明確約束。

◎其次，對住房租賃企業(yè)而言，《條例》在信息保護和資金管理兩方面提出了嚴(yán)格的規(guī)范。例如，企業(yè)不得非法買賣或公開個人信息，切實加強了對租客隱私的保障。

但更具分量的，還是對企業(yè)資金流向的監(jiān)管。《條例》明確要求：“從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)”。

此前，一些企業(yè)為了緩解現(xiàn)金流壓力，常常提前收取租客長租租金，卻遲遲不向房東支付，頻繁出現(xiàn)“長收短付”“高進低出”等操作，甚至“拆東墻補西墻”，釀成爆雷風(fēng)險，損害租客和房東權(quán)益。

而此次要求企業(yè)設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，將大大壓縮此類操作空間。對企業(yè)來說，這既是“緊箍咒”，也是一道分水嶺。未來，缺乏規(guī)范財務(wù)和透明運營機制的小企業(yè)或?qū)㈦y以為繼。

◎最后，從宏觀層面看，《條例》的實施將有助于增加稅收、強化政府對租賃市場的監(jiān)管能力。

《條例》第四十一條規(guī)定，住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案還拒不改正的，將處以2萬元以上10萬元以下的罰款。

這意味著，未來租房必須簽合同，簽完合同必須備案，而備案了就要繳稅——過去，很多房東和租客選擇“私下成交、現(xiàn)金為王”，避開備案、繞開稅務(wù)，如今，這一灰色地帶將被逐步清理。

圖源：小紅書

此外，《條例》還要求“設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息”。這相當(dāng)于引入了官方指導(dǎo)價，租金漲得過快、過高的現(xiàn)象將會大大減少，財經(jīng)評論員劉曉博指出，這意味著政府將有權(quán)調(diào)控租金水平。

不難發(fā)現(xiàn)，《住房租賃條例》也延續(xù)著中國對某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體思路：一開始鼓勵為主，允許一定程度的野蠻增長，有了問題再處理、監(jiān)管，最后進行規(guī)則全方面的制定。

這份文件的及時之處還在于，隨著我國房地產(chǎn)市場走向拐點，租房正在成為越來越多人的長期選擇，關(guān)系千萬人生活質(zhì)量、城市治理水平、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)演進的“大問題”。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2023年中國租房人口已接近2.6億，2025年有望突破3億大關(guān)。中研普華產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計，到2025年末，中國房屋租賃市場規(guī)模將達到3.2萬億元，2025年—2030年的復(fù)合增長率預(yù)計為7.5%。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，《條例》將住房租賃從“市場自發(fā)行為”升級為“政府主導(dǎo)的民生工程”。

那么，《條例》既已發(fā)布，接下來最關(guān)鍵的是“如何落地”——普通人租房會更貴還是更便宜？房價是否會受到影響？租賃市場會如何發(fā)展？相關(guān)部門需要注意什么？

帶著這些問題，我們采訪了多位專家，一起來看看吧。

大頭有話說

Q1

租金會如何變化？

張波

58安居客研究院院長

我預(yù)計，未來租金將更為平穩(wěn)。

隨著“多渠道增加供給” 落地，包括存量商改租、工改租、保障性租賃住房建設(shè)、專業(yè)化企業(yè)擴大持有規(guī)模，租賃住房供應(yīng)將大為增加。疊加條例對“哄抬租金”的剛性約束，租金整體將進入穩(wěn)定通道，漲幅與居民可支配收入增長基本匹配，春節(jié)復(fù)工、畢業(yè)季等旺季租金表現(xiàn)也將更為平穩(wěn)。

劉曉博

財經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財經(jīng)”

目前民間住房租賃活動普遍沒有備案，也沒有納稅。而《條例》提到未來需要提高備案率、納稅率，如果在一個供需相對穩(wěn)定的市場，這些成本往往會轉(zhuǎn)嫁到租客身上，變相抬高房租；另一方面，《條例》也提到要將有更多的空置、低利用率的房屋用于出租，租賃住房的供應(yīng)量加大，會遏制房租過快上漲。

總體而言，《條例》對房租水平的影響是中性的。租金水平最終取決于供需關(guān)系和經(jīng)濟發(fā)展水平，如當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、年輕人口流動等。

Q2

房價是否會受到影響？

白小姐

"白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

上海樓市意見領(lǐng)袖

《條例》對租金監(jiān)管、押金退還、合同規(guī)范，甚至廚房、陽臺不能出租等方面作出更嚴(yán)格規(guī)定，整體上提高了合規(guī)門檻，意味著出租房屋的成本將上升。這帶來一個關(guān)鍵問題：成本究竟是由房東承擔(dān)，還是轉(zhuǎn)嫁給租客？

在當(dāng)前這個“買方市場”中，租客議價能力更強，因此可能由房東來承擔(dān)更多成本壓力。若租金無法同步上漲，部分房東的出租意愿將下降，進而轉(zhuǎn)向出售房屋。若如此，對樓市而言，并不一定是好事。

Q3

租賃市場會如何變化？

張波

58安居客研究院院長

《住房租賃條例》的公布，標(biāo)志著“租購并舉”從法規(guī)層面得到了更為充分的支撐。條例針對虛假房源、哄抬租金、租金貸等高頻亂象，明確了具體罰則，釋放出針對以往市場亂象從嚴(yán)監(jiān)管的信號。這意味著過去租賃市場的粗放式競爭已經(jīng)成為過去時，監(jiān)管力度也從提醒告誡的方式上升為“法律追責(zé)”。

未來，租賃住房供給將形成“政府保障+市場主體” 雙軌制。保障性租賃住房通過收購存量商品房、非居改租等方式快速擴容，2025年上半年重點城市保障性租賃住房新增供應(yīng)同比增長45%，而市場化主體則通過長租社區(qū)開發(fā)、存量資產(chǎn)盤活等方式占據(jù)主導(dǎo)地位。

此外，租賃市場將更為集中化。散戶房東私下交易的情況將大大減少，轉(zhuǎn)向合規(guī)出租。并且，由于合規(guī)的要求標(biāo)準(zhǔn)高，部分個人房東可能通過“托管”的方式降低管理成本，進一步推動市場集中化。

小區(qū)里張貼的租房信息

未來，我認(rèn)為租賃市場有兩大機會：

◎第一，存量資產(chǎn)盤活。條例支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給，開發(fā)商將滯銷商品房、酒店、寫字樓改造為租賃住房，通過“整租運營” 獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。

◎第二，大數(shù)據(jù)+AI能更好賦能行業(yè)。例如通過構(gòu)建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服務(wù)于一體的數(shù)字化平臺，也可通過大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化房源配置和定價策略。

Q4

《條例》實施可能遇到的難點：

張波

58安居客研究院院長

在這一條例的落地過程中，可能會面臨的挑戰(zhàn)主要有兩個方面：

◎第一，監(jiān)管難度較大。住房租賃市場主體眾多、房源分散，監(jiān)管部門難以對所有的租賃行為進行實時、全面的監(jiān)督，尤其是個人出租房源和小規(guī)模的租賃企業(yè)，監(jiān)管的覆蓋面大、信息核實的難度大。

同時，跨部門協(xié)調(diào)監(jiān)管也面臨挑戰(zhàn)，住房租賃市場的監(jiān)管涉及房產(chǎn)、市場監(jiān)督管理、金融等多個部門，部門之間的信息共享和協(xié)同執(zhí)法要求也更高。

◎第二，企業(yè)合規(guī)成本會有所增加。對于住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)來說，條例規(guī)定了諸多合規(guī)要求，如設(shè)立資金監(jiān)管賬戶、建立住房租賃檔案、如實報送相關(guān)信息等，這將增加企業(yè)的運營成本和管理難度，也會加速行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰。

劉曉博

財經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財經(jīng)”

需要注意的是，這一條例只管商品房、保障房、房改房，不管小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑的租賃。所以，未來還是有相當(dāng)一部分住房租賃活動處于灰色地帶，需要各地另外制定相關(guān)法規(guī)。

此外，提高住房租賃的備案率、納稅率，將是最大的難題，需要通過大數(shù)據(jù)、云計算、金稅五期和線下約談等手段逐步推進，最終把絕大多數(shù)租賃活動納入政府管控下。

白小姐

"白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

上海樓市意見領(lǐng)袖

我國一直在努力推進租購?fù)瑱?quán)，但這件事存在很多矛盾，確實很難同時讓幾方都滿意。

例如，租客孩子讀書這個老大難問題，上海很早就有了指導(dǎo)文件，但熱門學(xué)校的業(yè)主幾乎都不愿意配合，因為5年1戶等規(guī)定，讓業(yè)主很難割舍學(xué)區(qū)名額的使用權(quán)。此番《條例》，是否會引起一些本地條款和規(guī)則上的矛盾，現(xiàn)在還不好說，畢竟很多制度都要在運行過程中找到問題，然后再去破解。

本篇作者| 蔣紫涵|責(zé)任編輯|徐濤

主編|何夢飛|圖源|VCG

南極，是世界的盡頭，也是內(nèi)心的起點。對企業(yè)家來說，南極之行看似是一場遠離商業(yè)場的 “極地之旅”，實則是一次深度的 “經(jīng)營認(rèn)知升級”。11月29日—12月13日，跟激蕩商學(xué)一起前往南極，讓思維回歸本源。

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