北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我在研究東五環(huán)的公寓，總結(jié)了一個(gè)規(guī)律，每次樓市大行情火爆的時(shí)候，公寓市場是漲幅最大的，后來的下跌則是政策打壓的結(jié)果，那如果在低迷期抄底的話，是不是收益會(huì)最高？

A：

1、您總結(jié)的規(guī)律算部分正確吧?；蛘呖梢愿某桑簶鞘写笮星榛鸨臅r(shí)候，公寓市場有可能漲幅最大，但也有可能漲幅最小。另外再加一句：如果小戶型公寓在行情中漲幅最大，那必定說明泡沫嚴(yán)重（包括大盤），跌起來也就更狠。

2、您指的肯定都是4/50年產(chǎn)權(quán)的公寓。那這種公寓大致經(jīng)歷過四輪行情，其中2009和2016的兩次算漲幅較大，2006-2007的這次沒什么特殊的，2013年這次則是漲幅最小。因?yàn)?013這次是以學(xué)區(qū)房為主的，而商住公寓不帶學(xué)位，所以得不到利好，自然漲幅小。2006-2007這次是以自住為主的，炒房氛圍不濃，所以對商住也影響不大。

3、另外也可以看看70年的小公寓，主要都是在2013、2017和2020年學(xué)區(qū)房熱潮中漲幅最大，其他行情都屬于漲幅最小的。畢竟產(chǎn)品的受眾窄，又是以上車和小投資客為主，所以在沒有學(xué)區(qū)加持的情況下不太容易抬高價(jià)格，能做到跟大盤拉平就不錯(cuò)了。

4、另外之所以說如果漲幅大就泡沫嚴(yán)重，是因?yàn)榈叫星榛鸨瑫r(shí)，那些錢不多的+謹(jǐn)慎的+后知后覺的也就都參與進(jìn)來了?？纱藭r(shí)他們的資金不足，又容易激動(dòng)，所以很多都沖入總價(jià)低的公寓市場。導(dǎo)致后果就是價(jià)格虛高，在市場冷靜之后自己就下跌的更多了。

這不光是北京的特點(diǎn)，也是全國+全世界各大城市的規(guī)律，歐美日韓等國的大城市都一樣。一旦小戶型公寓市場火爆，就說明市場的不理性成分增加，泡沫也就快達(dá)到頂峰了。

5、總之您的想法在理論上不能算錯(cuò)，但實(shí)施起來難度也不小，考慮好時(shí)機(jī)的把握吧。抄底不算難，用租售比判斷就行，難的是能控制欲望，能見好就收的逃頂！

僅供參考。

二

Q:

請問，本人女，非京，前幾年買了套商住公寓，略有虧損。現(xiàn)在準(zhǔn)備結(jié)婚了，男友體制內(nèi)，有可能分房，請問如果結(jié)婚，這套公寓影響分房嗎？

另外他現(xiàn)在住單位的公租房，如果我們還想住公租房，這套公寓影響嗎？如果影響的話我就賣掉這套房，但是中介說不好賣，除非大幅降價(jià)，所以也很糾結(jié)。另外他在**部，您了解他們單位的分房情況嗎？

A：

1、早就沒有“分房”一說了，按現(xiàn)有政策是不影響“購買福利房”。

2、如果是50年產(chǎn)權(quán)的公寓，那就不影響公租房。因?yàn)檫@屬于商業(yè)地產(chǎn)，不屬于住宅。

3、留著吧，沒必要降價(jià)賣。雖然是略有虧損，但租金應(yīng)該是挺合適的，收益率比銀行利息高多了。

4、我不清楚福利房的情況，各單位的情況也不一樣。不過既然還是正科級就別太著急吧，一般都是到了處級才機(jī)會(huì)更大呢。尤其是單位人多+名額少的，再加上有遴選的插隊(duì)，那等的時(shí)間就更長了。

當(dāng)然這也看運(yùn)氣，如果國管局又有新的建房規(guī)劃了，那就很可能提前?？傊@不是著急的事兒，耐心等待吧，早晚都肯定有，但一般是40歲之前夠嗆。

僅供參考。

三

請問，自住改善，3000萬預(yù)算，泛海國際和泰禾北京院子您推薦哪里？保值角度哪個(gè)更好？

章哥：

1、保值角度，那到目前為止肯定是泛海啊，這是送分題。既然兩個(gè)小區(qū)能放在一起比較，那就說明面積和單價(jià)差的不太多。而在十年前，北京院子的單價(jià)是泛海的兩倍呢，能說明泛海的保值更好了吧？

2、所以自住角度看自己的喜好吧，既然是改善就不用太聽別人的。保值角度肯定是市區(qū)普宅占優(yōu)，別墅類的絕大多數(shù)都不太強(qiáng)。僅供參考。

再請問，我經(jīng)常出國，美國為什么郊區(qū)別墅的保值那么好？

章哥：

1、就因?yàn)槊绹臉鞘兄髁鳟a(chǎn)品就是郊區(qū)別墅啊。商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，哪種產(chǎn)品的需求大買家多，那自然就保值更好。

2、另外美國也不是只有郊區(qū)保值好，市區(qū)的高檔公寓保值也不錯(cuò)。交通方便+HOA服務(wù)好，那自然租戶多+買房的業(yè)主多，價(jià)格走勢自然也不錯(cuò)。如果是曼哈頓那種豪宅公寓就保值更強(qiáng)了，典型的稀缺產(chǎn)品。

再請問，北京為什么郊區(qū)別墅的保值不好？

章哥：

1、北京不是“郊區(qū)”別墅保值不太好，而是幾乎所有別墅類產(chǎn)品的價(jià)格走勢都一般。能跟上大盤走勢的鳳毛麟角，基本都是在產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊的。而且就算跟上了大盤，也多數(shù)落后于本板塊的普宅。

2、至于為什么，還是因?yàn)橘I家少唄，或是不需要，或是覺得沒必要，或是有錢人都喜新厭舊，一旦別墅老了就不追捧了，都去買新樓盤。北京院子就是這種情況，剛開盤的時(shí)候非常受追捧，前幾年的保值也就挺好。但這不是老點(diǎn)兒了嗎，所以價(jià)格走勢就弱了。

3、再有一點(diǎn)，郊區(qū)別墅不太符合中國的國情，所以才不太受追捧。美國中產(chǎn)是從60年代逐步搬到郊區(qū)的，為什么？因?yàn)槭袇^(qū)的窮人流浪漢越來越多，他們需要方便的交通+齊全的基礎(chǔ)設(shè)施+發(fā)救濟(jì)的超市+弄錢打零工都方便。而中產(chǎn)以上的群體為了躲開他們，所以搬到了郊區(qū)。

如果市區(qū)有良好的治安+市容環(huán)境，那有錢人也不愿意去郊區(qū)的，交通的時(shí)間體力也是成本，代價(jià)并不小。

而且您既然經(jīng)常出國，那應(yīng)該觀察過美國郊區(qū)的高檔社區(qū)吧？不僅沒有地鐵公交，也沒有沃爾瑪這種發(fā)救濟(jì)的平民超市，更沒有能搭帳篷的公園廣場什么的，也就是流浪漢輕易過不來，來了也沒得干，零元購都沒機(jī)會(huì)。而只有這樣這才能保持社區(qū)的環(huán)境，進(jìn)而保證生活安全和房價(jià)的保值。

這跟中國的情況完全相反，咱們是無論市區(qū)郊區(qū)都很安全，都沒有流浪漢和零元購什么的，那中產(chǎn)以上的就沒必要非得去郊區(qū)了唄。所以除非是就喜歡那環(huán)境和房子的，否則在市區(qū)能過的更方便。

4、簡單就這情況吧，別墅至少在北京不是太受追捧。在社交Party不是很多的情況下，住那么大面積也挺累的，所以很多家庭不是買不起，而是覺得沒必要，上下樓梯的也沒有大平層方便，所以市區(qū)普宅才相對更保值。

僅供參考。

四

Q:

再請問，那如果還是3000萬的預(yù)算，泛海國際和九號公寓您推薦哪里？當(dāng)然，九號公寓的面積更大，能買到400多平米，而泛海國際也就300平。

A：

1、我還是這話，既然是改善的需求，那就看自己的喜好吧，沒必要聽別人的。只有投資保值角度才需要參考大眾的感受呢，否則賺誰的錢去？

2、如果單從保值角度說，那肯定也是泛海國際?；蛘哌@么說吧，至少到目前為止，朝陽公園西邊的這些老公寓，價(jià)格走勢都比較普通，明顯落后于東邊的這幾個(gè)。

背后的道理也簡單，就因?yàn)榉孔邮怯脕碜〉?，那房齡越新的就理念越新，居住品質(zhì)也就更好。在一個(gè)是規(guī)模大的小區(qū)天然就有優(yōu)勢，物業(yè)收到的錢多利潤就多，提供的服務(wù)就相對好，對小區(qū)的價(jià)格走勢有很大幫助。

3、簡單就是這情況，要不您問問別人吧，我已經(jīng)沒什么可說的了，該說的都說好幾遍了。您愿意認(rèn)可就認(rèn)可，不認(rèn)可也無所謂，別再問我就行了。還是這話，房子是用來住的，看自己的喜好。

僅供參考。

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