更新?lián)Q代的路上，總是會(huì)躺滿犧牲者。

天津樓市新產(chǎn)品越來(lái)越卷，價(jià)格也越來(lái)越香。

但只見新人笑，不見舊人哭。

對(duì)于沒買房的人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是好消息，等來(lái)最好的自住時(shí)代。

但對(duì)于前兩年買房的業(yè)主，確實(shí)很扎心。

房?jī)r(jià)高、容積率高、利率也高，被迫站崗。

比如上實(shí)仰山，簡(jiǎn)直太典型。

2020年，上實(shí)城開摘得工大2號(hào)地，成交樓面價(jià)21768元/平米。

2024年，工大4號(hào)地（金茂泮湖滿庭）出讓，樓面價(jià)17997元/平米。

今年2月，工大2號(hào)地（格調(diào)爾雅）出讓，樓面價(jià)16188元/平米。

算上容積率下調(diào)，4年地價(jià)降了大約50%，割到大動(dòng)脈了。

同樣對(duì)比小高層，上實(shí)仰山小高層開盤價(jià)格約4.5萬(wàn)/平米，單價(jià)比金茂泮湖滿庭貴了近1萬(wàn)！

更有殺傷力的還在于產(chǎn)品。

現(xiàn)在的新盤卷大門、卷會(huì)所、卷出房率、卷園林……卷完“面子”卷“里子”，與兩年前完全不可同日而語(yǔ)。

金茂泮湖滿庭實(shí)景圖

格調(diào)爾雅效果圖

很無(wú)奈，當(dāng)年上實(shí)仰山從產(chǎn)品定位到價(jià)格也沒毛病。

只能說(shuō)，車輪滾滾向前，樓市行情不同了，地價(jià)、產(chǎn)品、房?jī)r(jià)……都不是一個(gè)時(shí)代了。

房子賣成了汽車，汽車賣成了手機(jī)——新款上市首日，就是老款降價(jià)之時(shí)。

上實(shí)仰山果真成了“仰山”，站在價(jià)格高點(diǎn)被仰望。

上實(shí)仰山實(shí)景圖（2024年9月拍攝）

上實(shí)仰山，只是“背刺現(xiàn)象”中的一個(gè)典型樓盤。

很多樓盤都上演同一劇情，不妨稱之為“仰山式樓盤”。

總體來(lái)說(shuō)，分兩大類情況。

第一類：“新地”是導(dǎo)火索

但凡近一年出讓新地的板塊（630集中出讓的土地），老產(chǎn)品都存在“仰山式”風(fēng)險(xiǎn)。

“降地價(jià)+降容積率”的大殺器，對(duì)老盤簡(jiǎn)直是精準(zhǔn)狙擊。

即便地價(jià)持平，容積率沒變，單憑得房率的紅利也足夠老盤喝一壺。

最直觀的，洋房出房率2021年普遍80%，2025年能做到95%。

起跑線不對(duì)等，代差正轉(zhuǎn)化為價(jià)差。

這就形成一個(gè)死胡同：

房?jī)r(jià)下行期，越能賣地的板塊，房?jī)r(jià)越不穩(wěn)。

沒有可大規(guī)模開發(fā)的板塊，反而房?jī)r(jià)相對(duì)扛一些。

第二類：“老地”是導(dǎo)火索

天津尚存一批“跨時(shí)代”大盤，遺留下來(lái)未開發(fā)的地塊又重出江湖。

有的是“商改住”，有的租賃轉(zhuǎn)銷售。

就算容積率保持不變，但新產(chǎn)品、新價(jià)格，都吊打老地塊。

最先背刺的就是“自家前輩”。

典型的比如河北區(qū)的中鐵建西派國(guó)印、首創(chuàng)天閱海河。

中鐵建西派國(guó)印一共四個(gè)地塊，三期遲遲未動(dòng)，最近要重啟。

依然是大高層，但增加了架空層、歸家大堂、下沉庭院等。

談不上有多新，至少比前幾期的二代產(chǎn)品強(qiáng)一些。

放風(fēng)價(jià)2.5-2.7萬(wàn)/平米。

前三個(gè)地塊高層首開都在3.4-4萬(wàn)/平米，后特惠基本降至2.6-3萬(wàn)/平米。

后浪來(lái)了，前輩就成為“仰山式樓盤”了。

首創(chuàng)天閱海河也是同樣情況。

你以為住宅售罄了？沒想到C地塊部分面積“商改住”了，調(diào)出3棟高層+1棟洋房。

全架空、歸家大堂、下沉景觀庭院，都是標(biāo)配。

關(guān)鍵是戶型“回歸正?！?，不再做港式了。

之前高層普遍價(jià)格在3萬(wàn)多，也被迫成為“仰山式樓盤”。

哪怕是曾經(jīng)引以為傲的地段優(yōu)勢(shì)，在新產(chǎn)品面前也顯得格外蒼白。

行情越差產(chǎn)品越好，需求越少內(nèi)卷越強(qiáng)。

趨勢(shì)未見止步，“三低一高”的沖擊力還在延續(xù)，“仰山式樓盤”會(huì)更多。

這也是為什么最近建筑規(guī)范開始收緊的原因，同時(shí)也是天津第四代住宅難產(chǎn)的原因。

無(wú)法阻止“前浪”被拍在沙灘上，只能做到拍的別太狠。

有位業(yè)主2017年買的房，無(wú)奈的跟我們說(shuō)：

當(dāng)年搶房像打仗，現(xiàn)在賣房像乞討。