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　　ANZ發(fā)布最新預(yù)測：未來兩年澳房價(jià)將上漲11%

　　ANZ最新發(fā)布的報(bào)告顯示，隨著利率下調(diào)帶來更強(qiáng)借貸能力，房市漲勢將持續(xù)。

　　該行上調(diào)了未來兩年房價(jià)預(yù)測，預(yù)計(jì)各大城市房價(jià)今年年底將上漲5%，2026年底前還繼續(xù)上漲5.8%，總體漲幅接近11%。

　　ANZ經(jīng)濟(jì)學(xué)家Madeline Dunk指出，自澳洲儲備銀行2月首次降息以來，過去三個(gè)月，各大城市房價(jià)以年化7.4%的速度持續(xù)上揚(yáng)，市場情緒持續(xù)升溫。

　　ANZ預(yù)計(jì)央行將在8月再次降息25個(gè)基點(diǎn)，并在11月再降0.25個(gè)百分點(diǎn)，這將進(jìn)一步 支持房價(jià)上漲，尤其是在悉尼和墨爾本。

　　ANZ研究顯示，相較其他國家，澳洲擁有浮動(dòng)利率房貸的家庭比例更高，自2月降息 后，約有10%的家庭已經(jīng)下調(diào)了房貸還款金額。

　　此外，拍賣清空率也在穩(wěn)步上升，過去一個(gè)月的平均清空率為68%。推動(dòng)房價(jià)上漲 的一個(gè)核心因素仍是供應(yīng)短缺。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月份各大城市的新掛牌房源同比下降12%，總房源數(shù)量下降8%。

　　Dunk說 道，“霍巴特的情況尤為緊張，新掛牌房源同比下降25%，總掛牌房源減少29%?！?/p>

　　她指出，“部分近期房價(jià)上漲的原因，正是市場供應(yīng)有限?！?/p>

　　全國范圍來看，新掛牌 房源同比下降逾10%，總掛牌量比十年平均水平低了約29%。

　　隨著春季售房高峰期臨近，掛牌數(shù)量可能會短期有所回升。

　　但中長期來看，住房供 應(yīng)不足仍將為房價(jià)帶來持續(xù)壓力，尤其在人口增長快的城市。

　　不過，ANZ也認(rèn)為，高房價(jià)的可負(fù)擔(dān)性仍將限制房價(jià)的快速大幅上漲。

　　Dunk指 出，“價(jià)格較低的房產(chǎn)漲幅更強(qiáng)，位于最低價(jià)四分位的房產(chǎn)在7月同比上漲5.7%，而最高價(jià)四分位的房產(chǎn)只上漲了1.2%?！?/p>

　　她預(yù)計(jì)，墨爾本將在2026年迎來一波由可負(fù)擔(dān)性驅(qū)動(dòng)的新一輪上漲，而阿德萊德可能因過去五年房價(jià)已上漲76%，未來增長空間更小。

　　與此同時(shí)，ANZ認(rèn)為較小城市如珀斯和阿德萊德的房價(jià)增速將有所放緩。

　　在ANZ發(fā)布 更新后，KPMG也上調(diào)了全國房價(jià)預(yù)測，預(yù)計(jì)2026年房價(jià)將上漲4.5%，高于其此前預(yù) 測的3.3%。

　　KPMG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Brendan Rynne表示：“過去幾個(gè)月能明顯感受到市場信心回暖， 季度增長率已達(dá)到去年同期以來的最高水平。”

　　Rynne表示，“今年兩次降息，以及接下來可能繼續(xù)的降息，將首次自疫情以來真正激活樓市，為房價(jià)帶來更多上漲壓力。”

　　02

　　澳洲18個(gè)區(qū)將加入“$200萬俱樂部”

　　在利率下調(diào)推動(dòng)購房能力增強(qiáng)的背景下，澳洲又有一批區(qū)即將進(jìn)入“豪宅行列”，獨(dú) 立屋中位價(jià)突破200萬澳元。

　　這些區(qū)的房價(jià)將達(dá)到澳洲最頂尖8%的水平，PropTrack數(shù)據(jù)顯示，未來幾個(gè)月預(yù)計(jì) 將有18個(gè)區(qū)成功“晉級”。此次列入觀察名單的區(qū)中，新州占了8個(gè)，昆州有6個(gè)，西澳有3個(gè)，南澳1個(gè)。

　　這些區(qū)在過去一年內(nèi)至少完成了30宗房屋交易，中位價(jià)普遍在190萬澳元至200萬澳元之間。

　　一些區(qū)如East Fremantle、Sunrise Beach和Redfern，雖然曾短暫觸碰200萬澳元門檻，但最新市場走勢表明，這道價(jià)格線即將真正被突破。

　　根據(jù)PropTrack最新房價(jià)指數(shù)，全澳獨(dú)立屋的中位價(jià)為91.5萬澳元。一棟普通住宅若售價(jià)達(dá)到200萬澳元，意味著價(jià)值是全國平均水平的兩倍以上。

　　REA Group高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Eleanor Creagh指出，雖然這18個(gè)區(qū)地理位置各異，但它 們共同的特點(diǎn)是“高度宜居”，吸引了多類買家群體。

　　“這些區(qū)通常交通便利，靠近就業(yè)中心，或擁有諸如海灘、公園以及活躍的零售與餐飲區(qū)等高受歡迎的生活配套。”

　　Creagh認(rèn)為，200萬澳元的中位價(jià)本就是一種“信號”，表明這些區(qū)域的受歡迎程度，以及買家愿意為優(yōu)越生活環(huán)境支付的溢價(jià)。

　　“當(dāng)房價(jià)攀升至一定高度時(shí)，反映的是地段、生活方式與房屋特質(zhì)所共同帶來的價(jià)值。”

　　即將突破200萬澳元的區(qū)，基本都聚集于各大城市最昂貴的板塊內(nèi)。例如，珀斯的 Wembley Downs與North Coogee，布里斯班的Paddington與Bardon，現(xiàn)已躋身各自城市前20貴的區(qū)。

　　在珀斯，White House Property Partners的中介Carlie Baker表示，North Coogee近年來房市增長“非常迅猛”，房價(jià)已挺進(jìn)豪宅區(qū)段?！?/p>

　　“不過相較Cottesloe等更貴的海濱區(qū)（大多數(shù)房屋售價(jià)超過300萬澳元），North Coogee仍具一定“性價(jià)比”。

　　“現(xiàn)在North Coogee已經(jīng)算是奢華濱海住宅區(qū)。房子距離海灘步行可達(dá)，這就是巨大的吸引力。”

　　昆州則有數(shù)個(gè)即將突破200萬澳元的區(qū)，主要集中在陽光海岸和黃金海岸的人氣地區(qū)。

　　近年來，隨著大量人口由各大城市遷入，當(dāng)?shù)胤績r(jià)持續(xù)上漲。

　　不過，悉尼則較為特殊 —— 這些即將突破200萬澳元的區(qū)分布在城市內(nèi)環(huán)到遠(yuǎn)郊各 地，不像其他城市集中于核心板塊。

　　這也再次印證了悉尼作為全澳最貴首府城市的事實(shí)。

　　根據(jù)PropTrack數(shù)據(jù)，悉尼的 獨(dú)立屋中位價(jià)已達(dá)156萬澳元，因此200萬澳元房價(jià)在悉尼并非“極端個(gè)案”。

　　悉尼諸如Gymea Bay與Westleigh等一些家庭向城區(qū)，也即將邁入200萬澳元俱樂 部，這些區(qū)通常景觀優(yōu)美，或緊鄰自然保護(hù)區(qū)。

　　中介Amy Kaslar表示：“很多人其實(shí)不知道Westleigh這個(gè)地方。一些原本鎖定 Wahroonga或Beecroft的買家，因?yàn)楸荒切﹨^(qū)房價(jià)擠出，轉(zhuǎn)而選擇這里?！?/p>

　　在西北區(qū)的Kellyville與Pitt Town，大宅型或新建房產(chǎn)價(jià)格正持續(xù)上漲，也朝200萬澳元大關(guān)邁進(jìn)。

　　盡管近年來不少買家傾向于搬往城市之外的“生活類”區(qū)域，但數(shù)據(jù)表明，靠近CBD仍是許多人的關(guān)鍵考量因素。

　　例如悉尼的Redfern，布里斯班的Paddington和Clayfield，這些距離CBD約15至30 分鐘通勤圈內(nèi)的城區(qū)幾乎已碰觸200萬澳元門檻，顯示不少買家仍愿意為交通便利 性支付高價(jià)。

　　拍賣師Andrew Degn表示，Paddington房價(jià)上升的關(guān)鍵，在于“低密度開發(fā)與保護(hù)性 規(guī)劃”。

　　“這里的老建筑都有保護(hù)規(guī)定，我們不會有大型開發(fā)或高樓，土地也有限，更加保值。”

　　Degn指出，目前買家大多是升級置業(yè)者，購入的是第二或第三套住房。

　　Creagh補(bǔ)充說，利率的持續(xù)下調(diào)以及澳洲人口增長仍將在未來一年促成價(jià)格上漲， 而掛牌量若持續(xù)低迷，可能加劇買方之間的競爭。

　　“即便買家需求僅有小幅提升，只要市場庫存有限，也足以引發(fā)激烈競爭?！?/p>

　　03

　　澳聯(lián)儲降息，投資者重返澳洲房市！

　　在今年第二季度，投資者重返房市的速度超過了首次置業(yè)者和自住業(yè)主，因?yàn)樗麄兝昧藘纱谓迪⒑蟮妮^低借貸成本，且可負(fù)擔(dān)能力比首次置業(yè)者和其他自住業(yè)主更高。

　　澳洲統(tǒng)計(jì)局周三公布的數(shù)據(jù)顯示，投資借款者在截至6月的3個(gè)月內(nèi)獲得了額外1656份貸款協(xié)議，比第一季度增加3.5%，這是自去年9月以來的首次增長，使季度總數(shù)提高至經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的49065筆貸款。

　　AMP的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver表示，這一增幅高于首次置業(yè)者的2.4%和自住業(yè) 主的0.9%，這表明了投資者群體在房市中的實(shí)力，該市場今年預(yù)計(jì)將出現(xiàn)平均6%的價(jià)值增長。

　　“這一次，投資者似乎在房市中發(fā)揮了更大的作用?！?/p>

　　“可負(fù)擔(dān)能力對自住業(yè)主或首次置業(yè)者來說更是一個(gè)制約因素，雖然對投資者來說也是個(gè)問題，但沒有那么大，他們可以通過負(fù)扣稅來緩解一些壓力。”

　　官方數(shù)據(jù)顯示，在截至6月的一年內(nèi)，投資者貸款承諾總額同比增加5.7%，至 196556筆，而首次置業(yè)者增加5.8%，至208598筆。

　　即便如此，投資者也沒有表現(xiàn)得異常突出。按價(jià)值計(jì)算，新增投資者貸款承諾僅上升1.4%，低于首次置業(yè)者的4.4%和所有自住業(yè)主的2.4%。

　　Oxford Economics Australia的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Maree Kilroy表示：“自住業(yè)主放貸價(jià)值環(huán)比增長2.4%，主要由平均貸款規(guī)模提升至678000澳元的新紀(jì)錄推動(dòng)，這比去年6月高出7.5%。”

　　Oliver還表示，投資者要么專注于價(jià)格較低的房產(chǎn)，如公寓或較便宜的獨(dú)立屋，要么有更多的“租房投資者”——即使自己租房住，也試圖通過購買投資房產(chǎn)在房市中立足的人。

　　Housing Industry Association表示，投資者通常在市場上漲中領(lǐng)先于自住業(yè)主。

　　HIA的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tim Reardon表示：“投資者領(lǐng)先于自住業(yè)主重返市場，這種情 況是很典型的，因?yàn)樗麄兊娘L(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低?！?/p>

　　“我們目前正處于這一周期的中期，投資者一直在重返市場，越來越相信持續(xù)強(qiáng)勁的人口增長、緊張的勞動(dòng)力市場和不斷恢復(fù)的家庭收入將讓房市變得供不應(yīng)求?！?/p>

　　今年第3次降息已將官方利率從一年前的4.35%下調(diào)至3.6%，首次置業(yè)者的可負(fù)擔(dān)能 力正在改善。

　　Kilroy表示，他們在不斷加強(qiáng)的房市中發(fā)揮著越來越重要的作用。

　　她說：“清盤率保持在70%以上，在進(jìn)一步降息的預(yù)期下，貸款預(yù)批準(zhǔn)數(shù)量已大幅增 加。”

　　然而，情況仍很復(fù)雜。

　　Oliver表示，如果完全傳遞本周25個(gè)基點(diǎn)的降息，將為平均收入水平的購房者增加近11000澳元的借貸能力，使他們自2月貨幣政策開始防控以來的總額外購買力達(dá)到33000澳元。

　　盡管如此，他表示，住房可負(fù)擔(dān)性仍很差——由于貸款利率保持在2021年2-3%的低點(diǎn) 之上，且進(jìn)一步的降息可能是漸進(jìn)的，購房者的支付能力可能仍將遠(yuǎn)低于2021-22 年的高點(diǎn)。

　　04

　　最高可省$1575！悉尼空置率創(chuàng)年內(nèi)新高，多地公寓免租數(shù)周

　　悉尼租房市場正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，多處公寓房源提供免租數(shù)周的優(yōu)惠以吸引租戶。

　　Castle Hill、Liverpool、Greenwich以及華人聚居區(qū)Ashfield等地的房源正在提供租賃優(yōu)惠，免租期折合現(xiàn)金最高可節(jié)省1575澳元。

　　與此同時(shí)，租賃壓力逐步緩解，此前多年來租房者一直面臨競爭激烈的租房市場，經(jīng)常被迫加價(jià)或預(yù)付數(shù)月租金來確保自己能租到房。

　　PropTrack的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Angus Moore表示，悉尼的租房市場已有所緩和。

　　他說：“截至7月，租房空置率已升至1.6%，創(chuàng)今年迄今的最高水平?！?/p>

　　“這與2022年末和整個(gè)2023年極度緊張的租房市場相比有了顯著改善，當(dāng)時(shí)的空置率低至1.1%。”

　　“這些緩和跡象也反映在房源上市到租出去所需的時(shí)間上，租賃房源的出租時(shí)間已從2023年和2024年18天的低點(diǎn)增至21天?！?/p>

　　Moore還表示，盡管如此，1.6%的租房空置率仍遠(yuǎn)低于疫情前的典型水平，這意味著潛在租房者仍面臨有限的選擇。

　　The Rent Fairy的創(chuàng)始人Sarah Elkordi表示，提供免租優(yōu)惠的房源也代表了租房者思維和生活方式的轉(zhuǎn)變。

　　她說：“我確實(shí)認(rèn)為這更像是租戶主導(dǎo)的市場，但我認(rèn)為這是租房者思維方式和生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變所致?！?/p>

　　“根據(jù)我的發(fā)現(xiàn)，其中大部分是較新建筑中的公寓，同一棟綜合體中有多套房源， 我發(fā)現(xiàn)它們更多是一居室或兩居室——而這些房源之所以會失去潛在租戶的原因是這類房源的租金過高。”

　　Elkordi還表示，租戶在市場中也變得更加“聰明”。

　　她說：“他們更愿意搬進(jìn)合租房以獲得更高的性價(jià)比?！?/p>

　　“這使得通常備受追捧的一居室和兩居室公寓在市場上停留的時(shí)間相當(dāng)長，所以房東不得不說‘好吧，我們要做什么來吸引一些租戶呢？’一周免租無論是600澳元、 700澳元還是800澳元，都是一筆很大的節(jié)省?！?/p>

　　Elkordi補(bǔ)充道，這是一種吸引租戶進(jìn)門的方式。

　　她說：“我不認(rèn)為這是租房者特別青睞的事情，這也取決于房產(chǎn)的質(zhì)量?！?/p>

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