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公租房作為保障性住房，其交易受到嚴(yán)格法律限制。北京通州區(qū)一起案例中，開發(fā)商將公租房以定向安置房名義出售，購(gòu)房者支付款項(xiàng)后多年未獲交房，最終法院認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，判令開發(fā)商返還房款并支付資金占用費(fèi)。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周明（購(gòu)房者）

被告：丁公司（由原北京市通州區(qū)丙公司更名而來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

關(guān)聯(lián)人物：

趙強(qiáng)（介紹周明購(gòu)房的中間人）

吳杰、吳剛（原丙公司實(shí)際控制人、總經(jīng)理）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2012 年 4 月 5 日，周明與原北京市通州區(qū)丙公司簽訂《通州區(qū)丙公司拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》，約定周明認(rèn)購(gòu)位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)范莊公租房項(xiàng)目中拆遷定向安置房項(xiàng)目 X 東幢 X 層 X 號(hào)的一號(hào)房屋，總價(jià)款 360683 元。

認(rèn)購(gòu)書主要約定：

丙公司需在二年內(nèi)交付房屋，入住后五年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。

如因不可抗力無(wú)法履行，丙公司無(wú)息退還全部房款，認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)失效。

逾期交房按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并辦理退房手續(xù)。

合同簽訂后，周明于 2012 年 8 月 15 日支付購(gòu)房款 360683 元，2014 年 4 月 30 日支付土地出讓金 22862.4 元、產(chǎn)權(quán)變更費(fèi) 57084.56 元、房屋差價(jià)款 7735 元，共計(jì) 448364.96 元。丙公司出具三張加蓋財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)予以確認(rèn)。

周明稱，其經(jīng)趙強(qiáng)介紹購(gòu)房，部分款項(xiàng)轉(zhuǎn)給趙強(qiáng)，2014 年 4 月 30 日按丙公司要求通過(guò) POS 機(jī)支付 87681.96 元。但一號(hào)房屋至今未交付，周明認(rèn)為案涉房屋為公共租賃住房，認(rèn)購(gòu)書改變其用途侵害社會(huì)公共利益，應(yīng)屬無(wú)效，故訴至法院，請(qǐng)求：1. 確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書無(wú)效；2. 丁公司返還購(gòu)房款等 448364.96 元并支付利息損失（分兩筆按不同時(shí)間段的利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

丁公司辯稱：1. 其通過(guò)拍賣受讓丙公司股權(quán)后，原控制人吳杰、吳剛拒不交接證照，無(wú)法核實(shí)與周明的合同關(guān)系，認(rèn)購(gòu)書公章模糊且無(wú)落款日期；2. 本案已過(guò)訴訟時(shí)效，周明可能已收回房款，存在虛假訴訟嫌疑，請(qǐng)求駁回訴求。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

《通州區(qū)丙公司拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》是否有效？

丁公司是否應(yīng)返還周明 448364.96 元及支付利息損失？

本案是否超過(guò)訴訟時(shí)效？

二、案件分析

（一）認(rèn)購(gòu)書的效力認(rèn)定

認(rèn)購(gòu)書明確約定了房屋坐落、價(jià)款、交付條件等，應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

案涉一號(hào)房屋系公共租賃住房，面向特定群體出租，屬保障性住房，涉及社會(huì)公共利益。丙公司擅自出售公租房，改變其性質(zhì)和用途，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效，故認(rèn)購(gòu)書應(yīng)屬無(wú)效。

（二）款項(xiàng)返還及利息支付

合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。丙公司出具的收據(jù)確認(rèn)收到周明 448364.96 元，丁公司作為丙公司權(quán)利義務(wù)的承繼者，應(yīng)返還該款項(xiàng)。

丁公司辯稱公章失竊、無(wú)法核實(shí)收據(jù)真實(shí)性，但未提供證據(jù)證明，其抗辯意見不予采納。

周明主張的利息實(shí)為資金占用費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效后，應(yīng)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率（2019 年 8 月 19 日前）和 LPR（2019 年 8 月 20 日后）計(jì)算，故丁公司應(yīng)支付相應(yīng)資金占用費(fèi)。

（三）訴訟時(shí)效問(wèn)題

周明的訴訟請(qǐng)求包括確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)民事法律行為無(wú)效不受訴訟時(shí)效限制。

返還購(gòu)房款的訴訟時(shí)效應(yīng)從認(rèn)購(gòu)書被確認(rèn)無(wú)效時(shí)起算，本案中認(rèn)購(gòu)書此前未被確認(rèn)無(wú)效，故訴訟時(shí)效尚未經(jīng)過(guò)，丁公司的抗辯不成立。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)原告周明與被告丁公司于 2012 年 4 月 5 日簽署的《通州區(qū)丙公司拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效；

被告丁公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告周明 448364.96 元并支付資金占用費(fèi)。

四、案件啟示

（一）警惕公租房的違規(guī)交易

公租房是保障性住房，僅限向符合條件的群體出租，嚴(yán)禁違規(guī)出售。購(gòu)房者切勿輕信開發(fā)商 “可辦理產(chǎn)權(quán)” 的承諾，避免因購(gòu)買公租房導(dǎo)致合同無(wú)效，遭受財(cái)產(chǎn)損失。

購(gòu)買房屋前，應(yīng)核實(shí)房屋性質(zhì)，要求開發(fā)商出示產(chǎn)權(quán)證明和銷售許可文件，確認(rèn)房屋是否為商品房或合法可交易的安置房。

（二）款項(xiàng)支付務(wù)必留存憑證

支付購(gòu)房款時(shí)，應(yīng)要求收款方出具加蓋公司財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)或發(fā)票，并盡量通過(guò)公司賬戶轉(zhuǎn)賬，避免向個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬。

保留好轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、合同等全部交易文件，以備發(fā)生糾紛時(shí)作為證據(jù)使用。

（三）公司變更不免除債務(wù)責(zé)任

公司發(fā)生股權(quán)變更、名稱變更等情況的，其權(quán)利義務(wù)由變更后的公司承繼，購(gòu)房者可向變更后的公司主張權(quán)利，不受原公司人員拒不交接證照等因素影響。

（四）確認(rèn)合同無(wú)效不受時(shí)效限制

當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不受訴訟時(shí)效限制；基于合同無(wú)效主張返還財(cái)產(chǎn)的，訴訟時(shí)效應(yīng)從合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)起算，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑維權(quán)。

（五）開發(fā)商應(yīng)守法經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守保障性住房管理規(guī)定，不得擅自出售公租房，否則需承擔(dān)合同無(wú)效的法律后果，返還購(gòu)房款并賠償損失，同時(shí)可能面臨行政處罰。

本案中，法院依法認(rèn)定公租房認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，判令開發(fā)商返還房款并支付資金占用費(fèi)，既維護(hù)了保障性住房制度的嚴(yán)肅性，也保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益。這提醒廣大購(gòu)房者要提高警惕，遠(yuǎn)離公租房等保障性住房的違規(guī)交易；開發(fā)商要誠(chéng)信守法，避免因違法銷售承擔(dān)法律責(zé)任。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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