北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們夫妻目前都在北京工作，孩子10歲在東城安交片區(qū)上小學(xué)，17年山頂買了一個(gè)老破小，稅費(fèi)算下來(lái)625萬(wàn)，47平，一室一廳，最高時(shí)房?jī)r(jià)漲到680萬(wàn)。目前同小區(qū)不斷有房主出售，同戶型的掛盤價(jià)已經(jīng)降到550萬(wàn)，就是不斷有人踩踏，目前房租是一個(gè)月6600，因?yàn)槲覀冏约阂苍诟浇夥俊?/p>

目前有兩種方案：

1、割肉降價(jià)出售，虧損15-20%變現(xiàn)，目前看上學(xué)的孩子一年比一年少，不確定東城的學(xué)區(qū)政策會(huì)不會(huì)變，房子對(duì)應(yīng)的是方家小學(xué)。

2、我們直接裝修一下自己住，省去每年15萬(wàn)的租金，等房?jī)r(jià)稍微好一點(diǎn)再出手。不知道哪種方案虧損能小一點(diǎn)。

A：

1、現(xiàn)在550萬(wàn)，房租6600，如果這是平均租金的話，租售比是833。而北京老破小的平均租售比是不超過(guò)600，說(shuō)明您這套房的溢價(jià)率仍然比較高，接近30%吧。當(dāng)然這也不特殊，現(xiàn)在東西海的平均溢價(jià)率是25%，您這是小戶型，溢價(jià)高點(diǎn)兒也正常。

2、政策未必有大變化，至少不會(huì)有太大的利空。畢竟孩子少了，管理部門就沒(méi)必要折騰孩子和家長(zhǎng)了。但如果沒(méi)有明顯的利好政策，那溢價(jià)率有可能受影響。

我不認(rèn)為會(huì)直接大幅降價(jià)，畢竟房子是用來(lái)住的，即便用完了學(xué)位，家長(zhǎng)們也得居住，然后隨著孩子畢業(yè)而一年年的賣房離開(kāi)。所以更大的可能是逐年降低溢價(jià)，如果大盤上漲的話則體現(xiàn)為相對(duì)漲的慢。

這參考韓國(guó)和咱們臺(tái)灣省的學(xué)區(qū)房吧，相對(duì)最典型。都曾經(jīng)溢價(jià)超高，人口下降也都很多年了。后果是最牛學(xué)校旁邊的高總價(jià)宜居房產(chǎn)依然堅(jiān)挺，因?yàn)閷W(xué)區(qū)功能降低后居住功能反倒更受重視，只有好東西才什么時(shí)候都稀缺。

普通學(xué)區(qū)房受影響較大，以首爾來(lái)說(shuō)，目前只有江南三區(qū)的學(xué)區(qū)房堅(jiān)挺，還動(dòng)不動(dòng)領(lǐng)漲，其他的逐漸沒(méi)落。臺(tái)北也差不多，就信義等三區(qū)的六所明星小學(xué)的宜居房子支撐更強(qiáng)，其他的逐漸都沒(méi)什么溢價(jià)了。

3、自己住，那就看是否能接受這性價(jià)比了，數(shù)字是明擺著的。是否等待也看自己的判斷，但在我看來(lái)，如果沒(méi)有政策支持，比如放寬落戶和在京高考等等，很難大幅增加購(gòu)買學(xué)區(qū)房的人群，溢價(jià)率至少不會(huì)再上漲，回到高點(diǎn)的可能性很小。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，小區(qū)地下停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)到底是屬于全體業(yè)主，還是屬于開(kāi)發(fā)商？

章哥：

1、參照《民法典》唄：如果公共區(qū)域，比如電梯井、樓梯間、公共走廊等和機(jī)房等設(shè)備間，也就是計(jì)入公攤面積的，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有。

但如果沒(méi)有計(jì)入公攤面積的，那就得看購(gòu)房合同了。如果合同上明確約定歸誰(shuí)，那產(chǎn)權(quán)就就是歸誰(shuí)的，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商都有可能。如果合同上沒(méi)提，但開(kāi)發(fā)商辦了產(chǎn)權(quán)證，那就歸開(kāi)發(fā)商。辦不下產(chǎn)權(quán)證也沒(méi)約定的，那業(yè)主可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，一般來(lái)說(shuō)是開(kāi)發(fā)商擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)，業(yè)主們?cè)陂_(kāi)發(fā)商管理下?lián)碛袃?yōu)先使用權(quán)。

2、我估計(jì)您問(wèn)的是“人防車位”吧？那產(chǎn)權(quán)是屬于國(guó)家的，開(kāi)發(fā)商擁有經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，也可以讓渡給物業(yè)經(jīng)營(yíng)。業(yè)主沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只擁有優(yōu)先使用權(quán)，但要在物業(yè)管理下使用。

僅供參考。

再請(qǐng)問(wèn)，小區(qū)里的道路是屬于全體業(yè)主的吧？停車場(chǎng)為什么例外？道路是我們的，我們有權(quán)不讓車通過(guò)吧？

章哥：

1、道路不是建筑物，除非是某一棟樓專屬的，否則也不計(jì)入公攤，既沒(méi)有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)也不能交易。道理和綠地花壇什么的都屬于小區(qū)的配套設(shè)施，由物業(yè)維護(hù)，但誰(shuí)都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

2、地下停車場(chǎng)屬于建筑物，如果有產(chǎn)權(quán)證，那這還屬于“商品房”呢，是可以交易的。所以這談不上什么例外，本身就是兩種不同性質(zhì)的東西。有產(chǎn)權(quán)證的就是商品，是可以交易的。沒(méi)有證兒的就不是商品，也就不能交易。

3、是否攔路是您的事兒，您可以試試。只是提醒您，您是肯定不擁有產(chǎn)權(quán)的，連維護(hù)權(quán)都沒(méi)有。

僅供參考。

那再請(qǐng)問(wèn)，人防的產(chǎn)權(quán)是國(guó)家的，那開(kāi)發(fā)商憑什么沒(méi)征得業(yè)主的同意就擅自建設(shè)？而且這筆錢是誰(shuí)出的，如果是已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)里了，那這產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)就都應(yīng)該歸業(yè)主。

章哥：

1、那您這就是抬杠了，現(xiàn)在是法治社會(huì)，有法可依的就必須按照法律執(zhí)行。人防不是開(kāi)發(fā)商擅自建的，而是政府規(guī)定的強(qiáng)制性配套，不用征得業(yè)主同意，您也沒(méi)資格審批。

2、按您的邏輯，既然商家的所有成本都攤在商品價(jià)格里了，那您早上買個(gè)煎餅，他的爐子餅鐺+三輪車，是不是也就是您的了？您再買個(gè)Iphone手機(jī)試試，連美國(guó)的總部大樓都是您的了，因?yàn)榻ㄔO(shè)成本都攤在售價(jià)里了。

3、總之我不跟您掰扯了，沒(méi)意思，純屬抬杠。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們是28年入學(xué)，目前目標(biāo)學(xué)校有西什庫(kù)，黃小，實(shí)驗(yàn)一小，想買平房（15以上，可自住）實(shí)現(xiàn)落戶上學(xué)。請(qǐng)教一下您的意見(jiàn)。

A：

1、我沒(méi)什么意見(jiàn)，買平房上學(xué)正常，居住的話只要自己能接受這環(huán)境就行。不過(guò)考慮好，如果沒(méi)住過(guò)大雜院兒的話，那這可挺有挑戰(zhàn)性的，跟住樓房完全兩碼事兒。

我是從小兒住過(guò)，深刻理解那些胡同兒老住戶對(duì)拆遷的渴望，您這可是反著來(lái)，有讓孩子+全家憶苦思甜的意思了。所以真得考慮好，很多困難與不便，不是隨便能克服的，理想豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。

2、常規(guī)建議是如果真的想住平房，那最好提前適應(yīng)一下，租間房住上半年。只有經(jīng)歷過(guò)寒冬酷暑，體驗(yàn)過(guò)洗澡和茅房，再能習(xí)慣房子的狹小+零距離接觸的鄰居，然后再?zèng)Q定買不買。

反正我接觸過(guò)不少?zèng)]住過(guò)大雜院兒，但認(rèn)為自己能克服的家庭了，最終沒(méi)一個(gè)能堅(jiān)持下來(lái)的。由儉入奢易，由奢入儉難，尤其是條件不太好的院子，真挺不方便的。

3、另外看房的時(shí)候最好找大中介，省心。找小中介的話最好能直接面對(duì)業(yè)主，這一是問(wèn)清楚手續(xù)問(wèn)題，二是避免吃差價(jià)。平房和樓房不同，每間房都各有特色。另外一定考察清楚房子質(zhì)量，主要就是避免背陰兒漏雨什么的，仔細(xì)觀察角落的痕跡。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我現(xiàn)在是西城集體戶，名下無(wú)房，但因?yàn)楫?dāng)年單位不接收孩子的戶口，所以只能落在妻子的遠(yuǎn)郊戶口上?，F(xiàn)在我有離職的打算，單位要求一旦離職就必須遷走戶口到妻子家，而我們又面臨孩子兩年后幼升小，是不是我們一旦遷走就不可能遷回西城了？

您有什么建議嗎？如果西城買房的話，100多萬(wàn)首付有可能嗎？我們夫妻收入目前在3萬(wàn)多，換工作后應(yīng)該4萬(wàn)左右。

A：

1、除買房之外沒(méi)有建議。

2、因?yàn)槟幢闶潜Ａ袅俗约旱募w戶也沒(méi)什么用，只要單位不同意，那怎么都遷不過(guò)來(lái)，也就無(wú)法在西城入學(xué)。

單位按說(shuō)是不能強(qiáng)制遷戶到您妻子家的，但可以遷到西城的公共戶上。但還是這問(wèn)題，派出所也不會(huì)接收您孩子的遷戶，對(duì)上學(xué)來(lái)說(shuō)還是沒(méi)用。

3、戶口遷走可以遷回來(lái)，只要有房就隨便遷。

4、西城100多萬(wàn)的首付當(dāng)然有可能了，現(xiàn)在的政策是可以貸款80%。所以假定150萬(wàn)首付，如果以收入一半貸款的話，至少能貸300多萬(wàn)，買400多萬(wàn)的房子沒(méi)問(wèn)題，肯定能買到。

但這總價(jià)的房就肯定是占坑兒房了，或是老破小，或是70年公寓。這種房只是對(duì)上學(xué)的幫助大，但其他方面都不占優(yōu)，無(wú)論是居住還是保值?？紤]好。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，孩子明年入學(xué)，預(yù)算200+200總價(jià)400萬(wàn)左右，想買個(gè)東西城的學(xué)區(qū)房，首選要求確保對(duì)口入學(xué)，然后兼顧保值，請(qǐng)問(wèn)有什么建議，請(qǐng)推薦。

A：

1、我建議是再考慮一下吧，因?yàn)闁|西城根本就沒(méi)有這種房，誰(shuí)也推薦不了，連中介都不敢。要不您跟騙子聯(lián)系一下吧，他們什么都敢承諾，然后口頭語(yǔ)還必定是“我不騙人”。

2、東西城早就都是“多校劃片”了，即便是離學(xué)校最近的學(xué)區(qū)房，也只能說(shuō)是對(duì)口入學(xué)的概率高，但沒(méi)人敢確保，我更不敢。

3、保值的話也沒(méi)譜兒。400萬(wàn)總價(jià)的都只能是占坑兒房，或是小公寓，或是老破小，溢價(jià)比例都必定在30%以上。也就是400萬(wàn)中包含100多萬(wàn)的溢價(jià)泡沫，誰(shuí)敢保證不跌??？

尤其今年是入學(xué)高峰的最后一年了，明年就是明確的入學(xué)人數(shù)拐點(diǎn)，在大趨勢(shì)面前，除非是有很利好的政策，否則進(jìn)入低谷期后都有可能影響溢價(jià)。畢竟商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，總需求減少了，就算產(chǎn)品再優(yōu)質(zhì)，搶購(gòu)人群減少也會(huì)降低泡沫的。

4、總之我沒(méi)什么建議，您的要求太高了，我?guī)筒簧厦Α?/p>

僅供參考。

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