8 月 15 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)出爐，從數(shù)據(jù)顯示，7 月份，70 個(gè)大中城市中，各線城市房?jī)r(jià)同比降幅整體有所收窄。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格同環(huán)比降幅收窄；二、三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅收窄，新房?jī)r(jià)格同比降幅收窄。這看似簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)背后，實(shí)則暗藏著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜的發(fā)展脈絡(luò)和未來(lái)走向，值得我們每一個(gè)關(guān)注樓市的老百姓細(xì)細(xì)品味。

先看看這數(shù)據(jù)到底啥情況。從環(huán)比角度，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降 0.2%，雖說(shuō)還是降，但和之前比，這降幅已經(jīng)在收窄了；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降 0.4%，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降 0.3%。二手房方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降 1.0%，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降 0.5%。同比來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降 1.1%，降幅比上月收窄 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，其中上海甚至還上漲了 6.1%，相當(dāng)亮眼；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降 2.8% 和 4.2%，降幅也都在收窄。二手住宅方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降 3.4%，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降 5.6% 和 6.4%，降幅同樣收窄。

那為啥會(huì)出現(xiàn)這種房?jī)r(jià)同比降幅整體收窄的情況呢？這里面原因可不少。首先，政策層面的持續(xù)發(fā)力是關(guān)鍵因素。這幾年，國(guó)家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，那是出臺(tái)了一系列政策組合拳。從降低房貸利率，減輕購(gòu)房者的還款壓力，到放寬購(gòu)房資格限制，讓更多人有機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，這些政策都在逐步發(fā)揮作用。就好比給生病的樓市吃了一副良藥，藥效慢慢開始顯現(xiàn)。比如一些城市降低了首付比例，原本買房要準(zhǔn)備一大筆首付，讓很多人望而卻步，現(xiàn)在首付降低了，一下子就把一部分潛在購(gòu)房者的積極性給調(diào)動(dòng)起來(lái)了。他們覺得買房的門檻沒那么高了，咬咬牙就能實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)，自然就愿意出手了。

其次，市場(chǎng)供需關(guān)系也在悄然發(fā)生變化。在經(jīng)歷了前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展后，市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量逐漸趨于飽和，尤其是一些二、三線城市。但需求端呢，并沒有完全消失，而是在不斷升級(jí)。現(xiàn)在的購(gòu)房者，不再像過(guò)去那樣只追求有房住就行，而是更注重居住品質(zhì)、周邊配套、小區(qū)環(huán)境等因素。這種需求的轉(zhuǎn)變，促使開發(fā)商調(diào)整策略，減少普通住宅的供應(yīng)，增加改善型住房的開發(fā)。當(dāng)市場(chǎng)上的房源結(jié)構(gòu)逐漸適應(yīng)需求變化時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)受到影響。像一些城市的改善型住房，因?yàn)樾枨笙鄬?duì)旺盛，價(jià)格就比較堅(jiān)挺，甚至還出現(xiàn)了小幅上漲，從而帶動(dòng)了整體房?jī)r(jià)同比降幅收窄。

近期房?jī)r(jià)和銷量的變化，也能很好地佐證這一觀點(diǎn)。從銷量來(lái)看，一些城市的新房和二手房成交量都出現(xiàn)了不同程度的回升。比如在廣州，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年二手房的成交量就比去年同期有明顯增長(zhǎng)。很多購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)降幅收窄，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)觸底反彈，所以就趕緊抓住時(shí)機(jī)出手。而房?jī)r(jià)方面，像上海，新房?jī)r(jià)格在 7 月份逆勢(shì)上漲，環(huán)比上漲 0.3%，連續(xù)多月領(lǐng)跑全國(guó)。這主要是因?yàn)樯虾Ｗ鳛橐痪€城市，經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，人口吸引力大，對(duì)優(yōu)質(zhì)房源的需求一直比較旺盛。再加上上海在土地供應(yīng)、項(xiàng)目規(guī)劃等方面做得比較好，一些高品質(zhì)的樓盤入市，受到了購(gòu)房者的熱烈追捧，價(jià)格自然就上去了。

那這種房?jī)r(jià)同比降幅收窄的情況，會(huì)帶來(lái)哪些影響呢？對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)信號(hào)，一個(gè)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)的信號(hào)。那些原本在觀望的剛需購(gòu)房者，看到房?jī)r(jià)降幅收窄，可能會(huì)覺得再等下去，房?jī)r(jià)說(shuō)不定就漲回去了，于是就會(huì)加快購(gòu)房的步伐。但同時(shí)，對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然市場(chǎng)上的改善型房源增多了，但價(jià)格可能也不會(huì)像之前那樣有很大的優(yōu)惠空間，他們需要更加謹(jǐn)慎地選擇。對(duì)于開發(fā)商而言，這無(wú)疑是一個(gè)積極的信號(hào)。房?jī)r(jià)降幅收窄，意味著市場(chǎng)信心在逐漸恢復(fù)，他們的銷售壓力會(huì)有所減輕。

這也會(huì)促使開發(fā)商加大在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上的投入，提升產(chǎn)品質(zhì)量，打造更符合市場(chǎng)需求的樓盤。對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)涉及眾多上下游產(chǎn)業(yè)，從鋼鐵、水泥到家居、裝修，產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)。樓市的穩(wěn)定，能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到積極的推動(dòng)作用。

在我看來(lái)，這次 7 月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)同比降幅收窄，是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向穩(wěn)定的一個(gè)重要階段性標(biāo)志。但我們也不能盲目樂(lè)觀，認(rèn)為樓市馬上就會(huì)迎來(lái)新一輪的暴漲?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)和過(guò)去大不一樣了。國(guó)家 “房住不炒” 的定位堅(jiān)定不移，這就決定了房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)去那種非理性的大幅上漲。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將更加注重品質(zhì)和服務(wù)。那些能夠提供優(yōu)質(zhì)房源、良好居住體驗(yàn)的開發(fā)商，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出?？傊?，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變革，我們要以理性的態(tài)度去看待，抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

而在 “地產(chǎn)寒意漸深” 的大背景下，對(duì)于接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，要辯證的來(lái)看。首先，一線城市房?jī)r(jià)大概率會(huì)呈現(xiàn) “穩(wěn)中有升” 的態(tài)勢(shì)，但這種升幅會(huì)非常溫和且有分化。像上海、北京，它們的核心地段，比如靠近城市中心、擁有優(yōu)質(zhì)教育資源和完善商業(yè)配套的區(qū)域，房?jī)r(jià)抗跌性極強(qiáng)，甚至可能會(huì)因?yàn)楣┎粦?yīng)求而緩慢上漲。因?yàn)檫@些地方的資源是稀缺的，人口持續(xù)流入，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求一直存在。但一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由于配套設(shè)施相對(duì)滯后，房源供應(yīng)又比較充足，房?jī)r(jià)可能還會(huì)處于調(diào)整階段，甚至出現(xiàn)小幅下跌。

再看二線城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)明顯的兩極分化。那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、人口吸引力不斷增強(qiáng)的二線城市，比如杭州、成都等，它們的房?jī)r(jià)可能會(huì)緊跟一線城市的步伐，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。這些城市有良好的就業(yè)環(huán)境，能吸引大量年輕人前來(lái)打拼，住房需求較為旺盛。而那些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、人口持續(xù)外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足的二線城市，房?jī)r(jià)恐怕還會(huì)繼續(xù)下行。畢竟沒有足夠的需求支撐，房?jī)r(jià)很難保持穩(wěn)定，甚至可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。

對(duì)于三線城市及以下，房?jī)r(jià)整體下行的壓力依然很大。這些城市本身人口流出嚴(yán)重，住房存量又比較多，市場(chǎng)供過(guò)于求的狀況短期內(nèi)難以改變。雖然部分三線城市可能會(huì)因?yàn)橐恍├谜?，比如交通建設(shè)的改善等，出現(xiàn)短暫的房?jī)r(jià)波動(dòng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，缺乏經(jīng)濟(jì)和人口支撐，房?jī)r(jià)很難有實(shí)質(zhì)性的上漲，大概率會(huì)持續(xù)走低，一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城，甚至可能出現(xiàn)房?jī)r(jià) “腰斬” 的情況。另外，從房屋類型來(lái)看，改善型住房的價(jià)格可能會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺，而剛需型住房中的小戶型、低總價(jià)房源，由于需求相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大，但大戶型、高總價(jià)的剛需房可能會(huì)面臨一定的銷售壓力，價(jià)格有下行空間。這是因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房者更注重居住品質(zhì)，改善型需求在逐漸釋放，而剛需群體在購(gòu)房時(shí)更看重性價(jià)比。還有一點(diǎn)不得不提，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策依然是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

如果未來(lái)政策持續(xù)寬松，比如進(jìn)一步降低房貸利率、加大購(gòu)房補(bǔ)貼等，可能會(huì)在一定程度上刺激市場(chǎng)需求，延緩房?jī)r(jià)下行的速度，甚至帶動(dòng)部分城市房?jī)r(jià)小幅回升。但如果政策收緊，或者市場(chǎng)出現(xiàn)一些突發(fā)情況，比如經(jīng)濟(jì)增速放緩超預(yù)期等，房?jī)r(jià)走勢(shì)可能會(huì)更加嚴(yán)峻。總的來(lái)說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)是 “一刀切” 的情況，而是呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢(shì)。不同城市、不同區(qū)域、不同類型的房屋，價(jià)格走勢(shì)都會(huì)有所不同。我們不能用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷現(xiàn)在的市場(chǎng)，必須結(jié)合具體情況進(jìn)行分析，才能做出更準(zhǔn)確的判斷。