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簽訂了房屋買賣合同，也支付了定金，為何法院會(huì)認(rèn)定雙方不存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系？北京西城區(qū)一起案例給出了答案：合同關(guān)鍵條款缺失、交易過程存在疑點(diǎn)，可能導(dǎo)致房屋買賣合同關(guān)系不被認(rèn)可。法院最終駁回了買方的訴訟請(qǐng)求，為不動(dòng)產(chǎn)交易的真實(shí)性認(rèn)定提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（買方）：甲工程有限公司

被告（賣方）：陳峰

關(guān)聯(lián)人物：

李剛（甲工程有限公司法定代表人）

李陽（李剛之子）

張濤（介紹人）

趙偉（介紹人）

孫麗（抵押權(quán)人）

劉芳（案外人，與陳峰有債務(wù)往來）

（二）事件經(jīng)過

2022 年 12 月，甲工程有限公司法定代表人李剛想在西城購買一套學(xué)區(qū)房（方便孫子就讀小學(xué)），經(jīng)朋友張濤介紹認(rèn)識(shí)趙偉，趙偉稱陳峰有房出售。

2022 年 12 月 30 日，李剛因有事不在北京，安排兒子李陽和張濤去看房。二人查看了陳峰名下位于西城區(qū)的十號(hào)房屋（建筑面積 95.8 平方米，登記用途為住宅，已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為孫麗，抵押登記日期 2022 年 5 月 18 日）后，與陳峰協(xié)商房屋價(jià)款為 1050 萬元。

當(dāng)日，陳峰（出賣人）與甲工程有限公司（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：

房屋成交價(jià)格 1050 萬元，買受人已支付定金 100 萬元（簽訂合同時(shí)抵作房款）；

付款方式為一次性付款，買受人應(yīng)在過戶前支付；

出賣人應(yīng)于 2023 年 1 月 31 日前辦理抵押權(quán)注銷登記；

合同于當(dāng)日辦理網(wǎng)簽備案。

值得注意的是，該合同共十四條條款，僅第一條至第四條填寫了相關(guān)內(nèi)容，第五條至第十四條（包括房屋交付、違約責(zé)任、戶籍遷出等重要條款）均為空白。

同日，李剛向陳峰轉(zhuǎn)賬支付 100 萬元。

之后，陳峰未按約定辦理抵押權(quán)注銷登記，也未配合辦理過戶手續(xù)。甲工程有限公司訴至法院，請(qǐng)求：1. 判令陳峰將十號(hào)房屋過戶給甲工程有限公司，甲工程有限公司向陳峰支付剩余房款 950 萬元；2. 判令陳峰承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。

陳峰口頭答辯稱：不同意原告訴訟請(qǐng)求。自己不認(rèn)識(shí)甲工程有限公司，因欠人 30 萬元著急還錢，通過劉芳借了 100 萬元。涉案房屋買賣合同是在某大街的汽車機(jī)蓋上簽署的，自己沒仔細(xì)看就讓摁了手印，不知道是賣房合同。簽署合同后收到 42 萬元現(xiàn)金和 10 萬元轉(zhuǎn)賬，給了劉芳等人，具體是什么費(fèi)用不清楚。2022 年底有人來看房，說是幫自己找人解抵押，但對(duì)甲工程有限公司是否來看房沒有印象。

（三）爭議焦點(diǎn)

甲工程有限公司與陳峰之間是否存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系？

甲工程有限公司的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)得到支持？

二、案件分析

（一）合同條款的完整性考量

雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》僅填寫了房屋基本情況、成交價(jià)格、付款方式等前四條內(nèi)容，對(duì)于房屋交付時(shí)間、違約責(zé)任、戶籍遷出、稅費(fèi)承擔(dān)等關(guān)鍵條款均未約定，不符合房屋買賣交易的常規(guī)做法。

房屋作為價(jià)值巨大的不動(dòng)產(chǎn)，交易涉及金額高達(dá) 1050 萬元，如此重要的合同卻存在大量空白條款，明顯不符合常理，難以認(rèn)定雙方對(duì)房屋買賣達(dá)成了完整的合意。

（二）交易過程的合理性審查

甲工程有限公司稱購房目的是為了讓李剛的孫子上學(xué)，但合同中未對(duì)戶籍遷出作出任何約定，與購房目的相悖，存在不合理之處。

簽約過程中，李剛未親自到場看房，僅由兒子李陽和朋友張濤代為處理，且網(wǎng)簽由趙偉找人操作，存在案外人過度參與、催促交易的情況，不符合正常房屋買賣的審慎流程。

證人張濤陳述，陳峰曾提出 “如果找到錢就還錢不賣房”，并以此為由壓價(jià)，雖稱未同意該條件，但無法合理解釋壓價(jià)的合理性，進(jìn)一步印證交易的特殊性。

（三）被告陳述的可信度分析

陳峰主張簽訂合同是為了借款，而非真實(shí)賣房，結(jié)合其當(dāng)時(shí)存在債務(wù)糾紛（樓下有人催債、簽約時(shí)有陌生人跟隨）的情況，其陳述具有一定可能性。

陳峰收到 100 萬元后，僅實(shí)際獲得部分款項(xiàng)（42 萬元現(xiàn)金 + 10 萬元轉(zhuǎn)賬），其余款項(xiàng)給了劉芳等人，與正常購房款支付流程不符，更符合借款的特征。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，甲工程有限公司未能充分證明雙方存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，相關(guān)事實(shí)真?zhèn)尾幻?，故其主張難以成立。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回甲工程有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）房屋買賣合同應(yīng)條款完整、明確

本案中，合同因缺失關(guān)鍵條款被認(rèn)定為合意不完整。提醒當(dāng)事人，簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)填寫所有條款，特別是房屋交付、違約責(zé)任、戶籍遷出、稅費(fèi)承擔(dān)等重要內(nèi)容，避免因條款空白引發(fā)糾紛。

（二）大額交易需審慎，親自參與核心環(huán)節(jié)

李剛未親自看房便決定購買價(jià)值千萬元的房屋，為糾紛埋下隱患。在大額不動(dòng)產(chǎn)交易中，買方應(yīng)親自參與看房、協(xié)商、簽約等核心環(huán)節(jié)，充分了解房屋狀況及賣方情況，避免委托他人全權(quán)處理。

（三）警惕 “特殊交易” 背后的風(fēng)險(xiǎn)

交易過程中若存在案外人過度參與、催促簽約、條款不合理等情況，需提高警惕，核實(shí)交易的真實(shí)性，避免卷入借貸、擔(dān)保等非真實(shí)買賣關(guān)系中。

（四）證據(jù)留存是關(guān)鍵

甲工程有限公司因無法合理解釋交易中的疑點(diǎn)，最終承擔(dān)不利后果。在房屋買賣中，應(yīng)留存看房記錄、協(xié)商過程記錄、付款憑證等證據(jù)，證明交易的真實(shí)性和合理性。

（五）區(qū)分借款與買賣，避免 “以房抵債” 的模糊約定

本案中，陳峰主張交易實(shí)為借款，反映出 “以房抵債”“名為買賣實(shí)為借貸” 等情形的復(fù)雜性。當(dāng)事人應(yīng)明確交易性質(zhì)，若為借款，應(yīng)簽訂借款合同并辦理正規(guī)抵押手續(xù)；若為買賣，應(yīng)按真實(shí)意思表示簽訂合同，避免混淆引發(fā)爭議。

本案的判決體現(xiàn)了法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易真實(shí)性的嚴(yán)格審查，強(qiáng)調(diào)了合同條款完整性和交易合理性的重要性。在房屋買賣中，雙方應(yīng)秉持誠實(shí)信用原則，規(guī)范交易流程，確保合同內(nèi)容完整、意思表示真實(shí)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容