最近，后臺(tái)有不少朋友都在問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，今年樓市調(diào)整還會(huì)繼續(xù)嗎，馬上到金九銀十了，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)促銷一波，是不是考慮買房了，還是說(shuō)再等一等。

這個(gè)問(wèn)題確實(shí)讓人糾結(jié)，買吧，怕房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，成了接盤(pán)俠，不買吧，又擔(dān)心錯(cuò)過(guò)政策利好，以后買不起。

有意思的是，兩位很少同框的商界大佬，李嘉誠(chéng)和曹德旺，對(duì)這個(gè)問(wèn)題竟然有著一樣的看法，他們的分析，或許能為我們提供一些參考。

先看看李嘉誠(chéng)的做法，這位被稱為超人的投資大佬，近年來(lái)一直在調(diào)整在內(nèi)地的資產(chǎn)配置，地產(chǎn)占比已大幅縮減至5%。

他不僅出售了多個(gè)內(nèi)地項(xiàng)目，甚至連自己香港深水灣道79號(hào)的婚房祖宅都掛出來(lái)賣了，要求也很明確：50億港元，現(xiàn)金交易。

了解李嘉誠(chéng)的人都知道，他有一句名言叫“永不賣出老宅”，但現(xiàn)在卻改變了主意，有員工透露，他們收到的指令就三個(gè)字：“速回款！”

再看曹德旺，這位玻璃大王一向以敢說(shuō)真話著稱，他對(duì)房地產(chǎn)的看法更加直白：房子就是一堆鋼筋混凝土，無(wú)法創(chuàng)造實(shí)際價(jià)值，未來(lái)或?qū)①H值。

他甚至還勸誡自己的妹妹賣掉手上多余的房子，因?yàn)樗X(jué)得，未來(lái)房子可能陷入賣不掉也租不出去的困境。

曹德旺說(shuō)得很明白，2025年沒(méi)買房的，五年后大概是幸運(yùn)兒，因?yàn)榘凑罩芷趤?lái)計(jì)算，樓市的調(diào)整起碼需要五到六年時(shí)間，現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)，泡沫還沒(méi)洗干凈。

既然他們說(shuō)的都如此斬釘截鐵，那么有什么根據(jù)嗎？

眾所周知，有個(gè)數(shù)據(jù)就是，全國(guó)有6億棟樓，假如1棟樓住五人，都足以容納30億人，可咱們只有14億人口。

問(wèn)題在于，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商還在建房子，每年大概有上千萬(wàn)套新房進(jìn)入市場(chǎng)，但是41.5%的城鎮(zhèn)家庭，已經(jīng)擁有2套及以上房子。

再看看人口結(jié)構(gòu)的變化，00后比90后整整少了4700萬(wàn)人，00-10后比80-90后少了1.1億人。

目前，“421”家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為主流，住房需求正在結(jié)構(gòu)性收縮，2026年全國(guó)小學(xué)生預(yù)計(jì)減少263萬(wàn)人，需求端持續(xù)萎縮已成定局。

這些數(shù)據(jù)都在告訴我們一個(gè)事實(shí)，房子已經(jīng)過(guò)剩了，而且未來(lái)需要房子的人越來(lái)越少。

當(dāng)然，并不是所有房子都在貶值，當(dāng)前市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是分化越來(lái)越明顯。

一線城市核心區(qū)的高端住宅，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，上海內(nèi)環(huán)新房?jī)r(jià)格仍高達(dá)12萬(wàn)每平米，深圳灣豪宅甚至逆勢(shì)上漲11.5%。

上海2025年上半年約25個(gè)新項(xiàng)目在24小時(shí)內(nèi)售罄，其中大部分項(xiàng)目的平均售價(jià)超過(guò)每平米10萬(wàn)元。

和一線城市形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，一些三四線城市的房?jī)r(jià)卻在持續(xù)下跌，環(huán)京區(qū)域的廊坊、涿州等地，更是腰斬式下跌，在一些資源枯竭型城市，一套三居室僅售30萬(wàn)，乳山海景房更是跌至2000元每平米。

這樣的分化，毫無(wú)疑問(wèn)，說(shuō)明普漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)選擇什么樣的房子至關(guān)重要。

除了市場(chǎng)自身的規(guī)律，政策走向也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2025年，樓市正經(jīng)歷根本性調(diào)整，最核心的變化是保障房和商品房雙軌制的建立。

計(jì)劃五年內(nèi)推出600萬(wàn)套保障房，北京等地的保障房租金已低于市場(chǎng)價(jià)30%，這對(duì)商品房需求形成明顯分流。

而且，房貸利率還有進(jìn)一步下降的空間，雖然2025年8月20日央行公布的LPR保持不變，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，但專家預(yù)計(jì)下半年或繼續(xù)降準(zhǔn)降息，降息幅度有望達(dá)到30個(gè)基點(diǎn)。

這些政策變化都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，值得我們關(guān)注。

回過(guò)頭來(lái)看李嘉誠(chéng)和曹德旺的觀點(diǎn)，他們的共識(shí)其實(shí)指向同一個(gè)道理：房子終究是要回歸居住屬性的，而不是投機(jī)工具。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，靠買房暴富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，未來(lái)，我們應(yīng)該更加理性地看待房子，它首先是給我們提供居住的地方，其次才考慮它的投資價(jià)值。

所以，是盡快買房還是再等一等，答案并沒(méi)有那么絕對(duì)，你得了解自己的需求，權(quán)衡自身的實(shí)力，做出適合自己的選擇。