即便在房地產(chǎn)市場最黑暗的時刻——估值下跌、利率上升、投資者興趣消退——價值110億澳元的上市地產(chǎn)巨頭 Charter Hall 的首席執(zhí)行官David Harrison也從未失去信心。經(jīng)歷過無數(shù)輪房地產(chǎn)的繁榮與蕭條，他不會因一點波動就慌亂。

周四，Harrison 在發(fā)布公司業(yè)績時，明確傳遞了一個信號：新一輪增長周期正在開啟。

“我們認為正處于資產(chǎn)復蘇周期的早期階段?！?—— David Harrison，Charter Hall CEO

他在2025財年交出運營利潤增長7.3%的成績，并指引2026財年增長10.6%。

“買家和投資人都出現(xiàn)了‘錯失恐懼癥’（FOMO），而市面上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，這就是推動資產(chǎn)價值進入‘高壓鍋狀態(tài)’的時刻?！?/p>

行業(yè)共識：拐點已現(xiàn)

《澳洲金融評論》近期采訪了多位上市地產(chǎn)公司CEO，包括Mirvac的 Campbell Hanan、Stockland的 Tarun Gupta、Lendlease的 Tony Lombardo 以及Dexus的 Ross Du Vernet。

他們的共同觀點是：

• 市場已走出低谷，信心回暖。

• 即便是受打擊最嚴重的辦公樓板塊，也開始看到租戶和投資人回歸。

Dexus 的 Du Vernet 表示：

“我們認為最糟糕的時期已經(jīng)過去?，F(xiàn)在正是進入市場投資的好時機?！?/blockquote>
三大核心推動力

1. 利率下行

• Harrison估算，資本加權(quán)平均成本已從年初的6% 降至4.5%。

• 這對穩(wěn)定估值至關(guān)重要。比如 Dexus 的投資組合中，70% 的資產(chǎn)在今年上半年獲得了估值上調(diào)。

2. 投資者回歸

• 養(yǎng)老金基金此前因“刀口向下”猶豫不前，如今隨估值穩(wěn)定，重回市場。

• Harrison批評私募信貸過熱，預計許多項目會“債轉(zhuǎn)股”，投資者將因此重新流向核心地產(chǎn)資產(chǎn)。

• 同時，銀行混合債券產(chǎn)品被審慎監(jiān)管機構(gòu)叫停，尋求收益的資金可能回流地產(chǎn)。

3. 新供給受限

• 無論是住宅、零售、工業(yè)還是辦公樓，新建成本普遍高于買現(xiàn)成資產(chǎn)。

• Mirvac 的 Hanan 指出：“高通脹導致建筑成本飆升，市場根本無法消化。相較未來新供給，現(xiàn)有資產(chǎn)更具優(yōu)勢?！?/p>

因此，Harrison認為：買盤增加 + 新建受限 + 現(xiàn)有業(yè)主惜售，結(jié)果只能是 ——資產(chǎn)估值上漲。

“所有房地產(chǎn)板塊都在上行。你永遠想在上升周期的起點買入?！?/blockquote>
投資需要留意的問題：三大風險

1. 地段分化嚴重

• 過去利率下降時“水漲船高”，現(xiàn)在則是“好地段更好，差地段更差”。

• 例如：布里斯班寫字樓市場繁榮，而墨爾本明顯落后；悉尼CBD“黃金矩形”（Martin Place 至 Circular Quay）之外的物業(yè)則舉步維艱。

2. 建筑成本再度走高風險

• Stockland CEO Gupta 計劃將住宅結(jié)算量從 2025財年的7300套增至 2026財年的9000套，但擔心技能工人短缺和地方政府審批效率低下。

• 西澳已經(jīng)出現(xiàn)明顯的建筑技能短缺。若建筑成本再度攀升，將迫使售價上漲，可能抑制新建活動。

3. 維州的稅收與政策環(huán)境

• 外國買家在維州需繳納7% 年度土地稅 + 額外印花稅，導致他們幾乎全面退出。

• Harrison直言：“維州的交易量幾乎歸零。政府期望的額外稅收化為烏有?！?/p>

• 他還批評維州州長 Jacinta Allan 的“在家辦公權(quán)利立法”，稱其為“史上最大自擺烏龍”。

市場回暖跡象

• A-REIT指數(shù)自4月初低點反彈28%，8月單月再漲6%。

• 投資人開始重新定價地產(chǎn)資產(chǎn)。

• 但未來走勢將高度依賴利率趨勢、建筑成本控制、政策環(huán)境。

總結(jié)：

澳洲地產(chǎn)市場正在進入“利率下降 + 供給受限 + 資金回流”的新周期，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或迎來估值修復。但市場也不再是“普漲行情”，而是分化加劇、區(qū)域與資產(chǎn)類別決定成敗。

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