北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我還是不理解，上第MOMA這種科技住宅為什么會(huì)不受追捧，難道科技不應(yīng)該是未來趨勢(shì)嗎？我因?yàn)橐恢痹谶@里租房，所以才想買在這里的，但從買想到這種房反倒不受追捧。未來真的會(huì)影響價(jià)格嗎？

A：

1、我說的“不受追捧”是相對(duì)于普通住宅而言的。畢竟房子是用來住的，最核心居住功能的便利+低成本+方便改造和裝修，才是大多數(shù)買房人所更重視的。而科技住宅雖然很舒服，但是維護(hù)的成本高，而且也未必符合大多數(shù)買房人的喜好和居住習(xí)慣。

您因?yàn)槭亲夥?，是短期居住的，再加上喜歡這種科技類產(chǎn)品，所以覺的挺好的。但大多數(shù)買房人都是想長期居住的，綜合考慮之下或許覺得不太劃算。那買的人少，自然也就影響了價(jià)格走勢(shì)。

2、科技確實(shí)是未來的趨勢(shì)，但已經(jīng)上市的“科技產(chǎn)品”卻未必能一直受追捧。打個(gè)比方這就跟Iphone似的，技術(shù)進(jìn)步是永遠(yuǎn)的趨勢(shì)，但早期的Iphone型號(hào)卻未必能一直受追捧。

3、房子是用來住的，您要是真的喜歡就買吧，其他的都是副產(chǎn)品。其實(shí)這就是蘿卜青菜各有所愛的問題，看自己的喜好。

只不過在我看來還是喜歡普通住宅的居多，以我為例，上班時(shí)一整天都在空調(diào)房里，下班回家只要不是太熱太冷，那還是喜歡開窗流通自然風(fēng)。而且普通住宅的維護(hù)成本低，而科技含量越高的則維護(hù)成本越高，也越容易過時(shí)。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我是21年的時(shí)候買的蜂鳥，當(dāng)時(shí)不到17萬一平，算上稅費(fèi)裝修差不多了，現(xiàn)在也就13萬了，43平凈賠100多萬。前兩年我問過您怎么處理，您當(dāng)時(shí)勸我持有，但現(xiàn)在感覺越持有越心虛，您認(rèn)為還能漲回來嗎？

A：

1、我勸您持有？不太可能，甭說是溢價(jià)這么高的學(xué)區(qū)房+公寓了，就算是不帶學(xué)區(qū)的公寓，除了朝陽幾個(gè)能勉強(qiáng)跟上大盤的，其他的我都沒勸持有過。

2、43平的現(xiàn)在租金多少錢啊？好像6000出頭兒吧，那坪效就是每平米150塊錢左右。單價(jià)13萬，租售比就是8/900，算850吧。

可以拿朝陽不帶溢價(jià)的小公寓對(duì)比一下，比如典型的炫特。40多平的租金4500吧，坪效100?，F(xiàn)在炫特的均價(jià)是5萬左右，租售比就是500。那500/850=58%，說明蜂鳥的學(xué)區(qū)溢價(jià)還在40%，至少是30%以上，明顯高于海淀平均值。

那現(xiàn)在都有40%左右的溢價(jià)，前兩年入學(xué)高峰期的時(shí)候就會(huì)更高，那我有可能勸您持有嗎？除非是找揍。

3、怎么處理？房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，如果不自住+用不上學(xué)位，那留著就沒什么意思了。租金收益率這么低，為什么要留著?。咳丝谙陆凳谴筅厔?shì)，除非有利好政策，否則溢價(jià)還有可能下降。

4、如果說房子整體價(jià)格的話有可能漲回來，畢竟貨幣是永遠(yuǎn)超發(fā)的，過些年等錢不值錢了房價(jià)也就漲了，畢竟這么好的地段兒。但溢價(jià)的比例我認(rèn)為不太可能漲回來了，至少在10年的入學(xué)低谷期內(nèi)不可能。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，前幾年感覺房價(jià)離我太遠(yuǎn)，想夠也夠不上，如今房價(jià)下跌，看了看存款，感覺自己好像能夠上，所以來請(qǐng)教您。

我一家三口在海淀生活，在立水橋地鐵附近有套房出租，租金六千多，大概能賣不到300。

存款200，公積金賬戶有70，想看400的房子，不需要學(xué)區(qū)，我聽說海淀牡丹園和學(xué)院路學(xué)區(qū)溢價(jià)較少，或者朝陽的房子是不是也行？

我老公孩子在中關(guān)村，孩子高中畢業(yè)還有6年，我在西四環(huán)上班，一家租房6年也得花幾十萬，所以想買個(gè)房自住，就算孩子高中畢業(yè)了，我老公上班也近，除了為孩子上學(xué)也為今后長期居住，距離七八公里都能接受，當(dāng)然越近越好，但是中關(guān)村房子太貴了哈哈，我工作性質(zhì)上班遠(yuǎn)點(diǎn)沒事，您幫忙推薦可以考慮哪兒的比較好呢？

或者說我們現(xiàn)有的房是留著還是賣了增加買房的預(yù)算比較好呢？謝謝，剛開始有買房的想法，思路比較亂。

A：

1、海淀好幾個(gè)學(xué)區(qū)的平均溢價(jià)都不高，學(xué)院路，花園路，北太平莊，也就是東邊這幾個(gè)都不高。其他的還有清河西三旗和永定路也都能買到溢價(jià)很低的。當(dāng)然其中對(duì)口不錯(cuò)小學(xué)的也比較高，中等小學(xué)的才低的。

朝陽分學(xué)校也分中小學(xué)的對(duì)口。其中白小+80和朝外這級(jí)別的溢價(jià)都高，中小學(xué)都對(duì)口的基本等同于東西海。其他幾個(gè)頭部?？捶吭窗?，現(xiàn)在有高有低，低的能到15%以下。另外那些只有中學(xué)對(duì)口牛校的溢價(jià)就低了，很多幾乎沒有。另外對(duì)口清朝的溢價(jià)都低，我也不知道為什么，只能說性價(jià)比高吧。

2、中關(guān)村的溢價(jià)一直就高，北京第一批公立校學(xué)區(qū)房，20年前就已經(jīng)是標(biāo)桿兒了，連租金收益率都創(chuàng)過全國第一?，F(xiàn)在的溢價(jià)率應(yīng)該也低點(diǎn)兒了，但肯定還在平均值之上，至少30%起步。

3、我推薦的話，400萬看看清河吧，應(yīng)該也不算太遠(yuǎn)吧？學(xué)區(qū)在海淀基本中等，能買到兩居室沒問題，溢價(jià)并不高，甚至有的幾乎沒什么了，算超跌。

另外也可以看朝陽，比如立水橋附近的立城苑，城建的家屬樓，理論上質(zhì)量不錯(cuò)。對(duì)口校是新北苑的朝外校區(qū)，沒有溢價(jià)。雖然和本校的關(guān)系不太近，但畢竟是系統(tǒng)內(nèi)，有可能得到本校的資源和2+4名額。

再要不就看學(xué)院路的，一直都說是名校對(duì)點(diǎn)扶持能提升成績，應(yīng)該至少不差吧，只是我近期沒關(guān)注。但畢竟溢價(jià)低，居住的性價(jià)比就相對(duì)高。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，如果在大興買房，高米店附近，保利茉莉公館，新里西斯萊等次新小區(qū)和郁花園等老小區(qū)，哪個(gè)的性價(jià)比更高，未來升值更好？

A：

1、性價(jià)比肯定是老小區(qū)的更高啊，這算算租售比就能知道，用數(shù)字說話。不光是大興如此，全北京都是這種情況，越是老房+小戶型的性價(jià)比越高，因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)低+面積的利用率更高。

這自己算算吧，用房子總價(jià)除以預(yù)估租金，哪個(gè)的數(shù)值低，就說明性價(jià)比高?；蛘哒f哪個(gè)的租金收益率高，就說明居住的性價(jià)比高。

2、未來升值更好，一般來說都是次新的商品房占優(yōu)，尤其是房齡新品質(zhì)高的時(shí)候，流動(dòng)性強(qiáng)+價(jià)格走勢(shì)好+行情時(shí)期領(lǐng)漲。

所有人都是喜新厭舊的，但凡資金充足，絕大多數(shù)人都是先選新產(chǎn)品，實(shí)在沒辦法才考慮老的呢。找對(duì)象都是如此，但凡能算高富帥的，誰會(huì)一上來就追求容嬤嬤或劉姥姥?。?/p>

3、不過如果次新房的物業(yè)拉胯，小區(qū)品質(zhì)嚴(yán)重下降，那保值就不如老小區(qū)了。因?yàn)橛绣X+講究的會(huì)索性搬走，換成一輪輪的租客，而租客一般都更不注重小區(qū)的維護(hù)，惡性循環(huán)之下導(dǎo)致次新小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)還不如老小區(qū)呢。

4、簡單就是這種情況，居住體驗(yàn)肯定是老小區(qū)的更劃算，在次新小區(qū)維護(hù)水平高的時(shí)候，保值升值也更好，直到進(jìn)入中年衰退期。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，向您咨詢一下麗高王府里的花園洋房200平大平層現(xiàn)在值得購買嗎？這個(gè)小區(qū)洋房優(yōu)劣勢(shì)麻煩您幫著分析分析。

A：

1、麗高王府，如果是自住為主就值得購買啊。租售比在大戶型里肯定很劃算，說明居住的性價(jià)比高，沒有租售溢價(jià)或很低。

2、優(yōu)劣勢(shì)，優(yōu)勢(shì)就是單價(jià)不高，所以居住的性價(jià)比高。其他的優(yōu)勢(shì)就是小區(qū)的品質(zhì)了，這自己就能觀察，看自己的喜好了。

劣勢(shì)就是價(jià)格走勢(shì)普通，這么多年一直略低于普宅大盤，所以才襯托出性價(jià)比高的。簡單說就是流動(dòng)性弱點(diǎn)兒+升值慢，所以租金就顯的高了。

當(dāng)然這也不是麗高的單獨(dú)現(xiàn)象，而是全北京這種小區(qū)大多數(shù)都如此，不特殊。以后的最好成績有可能不再落后，但逆轉(zhuǎn)的可能性幾乎沒有。

3、總之看自己更重視哪方面吧，注重自住或租金收益率就很合適，注重其他的就不太強(qiáng)了。房子是用來住的，甘蔗不能兩頭兒甜，看自己的主要需求吧。

僅供參考。

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