文/龐無(wú)忌

25日，上海樓市新政“靴子落地”。

在北京放開五環(huán)外限購(gòu)10余天后，上海也對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行了調(diào)整，從放寬限購(gòu)、加大公積金政策支持等方面作出與北京類似的政策優(yōu)化。

一線城市，特別是京滬是全國(guó)樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，也是限購(gòu)政策實(shí)施最為嚴(yán)厲的地方。此番京滬相繼放寬限購(gòu)，傳遞出政策支持加力的積極信號(hào)。

傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”即將到來(lái)，一線城市房地產(chǎn)成交的活躍也有望進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

京滬樓市政策“同進(jìn)退”

上海此番對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整，可謂與北京“同進(jìn)退”。

8月8日，北京樓市新政提出，符合條件家庭五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)。25日，上海新政提出，符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。此前對(duì)上海成年單身人士的單獨(dú)限購(gòu)政策也不再執(zhí)行。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，上海限購(gòu)政策調(diào)整方向和北京保持同步，也是針對(duì)市場(chǎng)需求不足的區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性放松，政策利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域。

從北京政策效果看，張波說(shuō)，放寬外圍限購(gòu)后，市場(chǎng)熱度上升表現(xiàn)明顯，但由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)占比高于北京，且今年以來(lái)持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對(duì)上海新房市場(chǎng)的整體拉動(dòng)力會(huì)弱于北京，但對(duì)二手房尤其是外環(huán)外二手房的拉動(dòng)作用可能會(huì)強(qiáng)于北京。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，目前上海外環(huán)外新房庫(kù)存占全市的70%，消化周期普遍超過(guò)20個(gè)月；同時(shí)，外環(huán)外二手房庫(kù)存掛牌量占比達(dá)到近40%。優(yōu)化限購(gòu)政策，旨在激活多套房購(gòu)置需求，消化部分庫(kù)存，特別是對(duì)于新市民在外圍購(gòu)置第二套、為父母購(gòu)置養(yǎng)老房產(chǎn)等，都有一定效用。

此外，京滬兩地均對(duì)公積金政策進(jìn)行優(yōu)化。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，本次上海優(yōu)化多項(xiàng)公積金政策，包括提高個(gè)人住房公積金貸款額度、支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款、支持住房公積金“又提又貸”等，整體優(yōu)化思路與北京亦較為相似。其中，上海針對(duì)綠色建筑和多子女家庭的公積金貸款支持，北京此前已經(jīng)執(zhí)行。支持住房公積金“又提又貸”，亦與北京政策一致。

除此之外，她表示，上海進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣，未來(lái)北京繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購(gòu)房成本也存在預(yù)期。

預(yù)期共振效應(yīng)

值得注意的是，近兩年，一線城市在調(diào)整房地產(chǎn)政策時(shí)往往步調(diào)一致。2024年年初、5月末，均出現(xiàn)過(guò)多個(gè)一線城市集中放寬樓市政策的情形。

為何京滬等超大城市選擇集體行動(dòng)？

首先，一線城市樓市示范效應(yīng)強(qiáng)，往往牽一發(fā)而動(dòng)全身。國(guó)家層面對(duì)一線城市的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向有統(tǒng)一部署和指導(dǎo)，各地?fù)?jù)此按照本地調(diào)控節(jié)奏出臺(tái)相應(yīng)落地政策。此外，一線城市告別單打獨(dú)斗，在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)保持步調(diào)一致往往能帶來(lái)預(yù)期共振效應(yīng)，為市場(chǎng)釋放更強(qiáng)有力的積極信號(hào)。

陳文靜認(rèn)為，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強(qiáng)，一線城市步調(diào)一致，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

“金九銀十”會(huì)重燃嗎？

限購(gòu)政策放松有望推動(dòng)后市交易活躍，特別是未來(lái)兩個(gè)月樓市將迎來(lái)傳統(tǒng)銷售旺季。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策落地后，上海新房和二手房等市場(chǎng)都將迎來(lái)利好。當(dāng)前新房市場(chǎng)的樓盤品質(zhì)較好，新盤供應(yīng)節(jié)奏加快，和當(dāng)前政策結(jié)合，將更好吻合改善性需求特點(diǎn)，新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢(shì)頭。二手房亦會(huì)因購(gòu)房門檻降低、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等影響而保持活躍態(tài)勢(shì)，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預(yù)期好的二手房，其表現(xiàn)更佳。綜合來(lái)看，上海屬于全國(guó)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最近幾年亦強(qiáng)于其他城市。當(dāng)前新政效應(yīng)預(yù)期很好，并會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)更為活躍和積極。

李宇嘉認(rèn)為，整體來(lái)看，京滬等地政策從降成本、降門檻出發(fā)鼓勵(lì)需求釋放，邊際上會(huì)有一定效果。

不過(guò)，他也提醒，當(dāng)前樓市供應(yīng)量大、房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等因素仍對(duì)需求形成制約，房地產(chǎn)政策還需要從經(jīng)濟(jì)基本面，從解決居民安家、就業(yè)、生育、養(yǎng)育、社保等等一攬子系統(tǒng)的角度出發(fā)形成組合拳。