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二手房交易中，買家承諾過戶當(dāng)日付 50 萬房款卻遲遲不兌現(xiàn)，賣家主張 12 萬違約金能否成立？近日，北京市某法院審理一起房屋買賣合同糾紛，認(rèn)定買家構(gòu)成根本違約，判決扣減 2 萬定金后，買家再賠償 1 萬違約金，為賣家維權(quán)明確 “定金抵扣違約金” 的裁判規(guī)則。

一、案情梳理

（一）本訴：賣家主張違約金，維護(hù)合法權(quán)益

原告林娟向法院提出訴訟請求：

判令被告（違約方）張遠(yuǎn)支付逾期付款違約金 12 萬元（以 50 萬逾期房款為基數(shù)，按 20% 計(jì)算）。

林娟訴稱，2022 年其將名下北京市豐臺區(qū)一號房屋（下稱一號房屋）委托甲公司（原某地產(chǎn)公司）出售。2023 年 5 月 19 日，張遠(yuǎn)經(jīng)甲公司聯(lián)系，與林娟簽訂《買賣定金協(xié)議書》，約定房屋總價(jià) 60 萬元，張遠(yuǎn)當(dāng)日支付定金 2 萬元；同日雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，明確 “逾期付款超 15 日，賣家有權(quán)解除合同，買家按累計(jì)逾期應(yīng)付款 20% 支付違約金”。2023 年 9 月 14 日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，進(jìn)一步約定 “張遠(yuǎn)需在 2023 年 10 月 15 日前支付 50 萬元房款（不含定金），當(dāng)日辦理過戶；2024 年 2 月 1 日前支付剩余 8 萬元及 2000 元利息，當(dāng)日完成物業(yè)交割”。

然而補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，張遠(yuǎn)始終未按約定支付 50 萬元房款，即便林娟多次催告（2023 年 11 月 17 日發(fā)短信協(xié)商、11 月 29 日發(fā)微信 ultimatum 要求 12 月 5 日前付款），張遠(yuǎn)仍以 “資金不到位”“貸款失敗” 為由拖延。林娟認(rèn)為，張遠(yuǎn)逾期付款已構(gòu)成根本違約，依據(jù)合同約定應(yīng)支付 12 萬違約金，故訴至法院。

（二）被告答辯：否認(rèn)違約，主張違約金過高

被告張遠(yuǎn)辯稱：

曾電話與林娟溝通 “延期幾天付款”，林娟口頭同意，故不構(gòu)成違約；

簽訂合同時(shí)自身購房資格存疑（社保斷繳 1 個(gè)月），中介稱 “有資格” 才簽約，且公積金貸款因基數(shù)低未獲批，屬于 “政策原因”，應(yīng)免責(zé)；

合同約定的 “20% 違約金” 標(biāo)準(zhǔn)過高，林娟未舉證實(shí)際損失，請求法院酌減；

主張合同解除時(shí)間為 2023 年 11 月 17 日（林娟首次發(fā)短信提及解除），而非林娟主張的 10 月 15 日。

庭審中，張遠(yuǎn)雖提起反訴，但未按規(guī)定繳納反訴費(fèi)，法院對其反訴不作處理。

（三）法院查明核心事實(shí)

2023 年 5 月 19 日，林娟與張遠(yuǎn)簽訂《買賣定金協(xié)議書》（張遠(yuǎn)付定金 2 萬）及《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價(jià) 60 萬，“逾期付款超 15 日，賣家解除合同的，買家按逾期應(yīng)付款 20% 付違約金”。

2023 年 9 月 14 日補(bǔ)充協(xié)議明確：“2023 年 10 月 15 日前付 50 萬房款（不含定金）并過戶；2024 年 2 月 1 日前付剩余 8 萬及 2000 元利息”，林娟、張遠(yuǎn)及甲公司均簽字確認(rèn)。

2023 年 10 月 15 日至今，張遠(yuǎn)未支付 50 萬房款；林娟分別于 11 月 17 日、11 月 29 日通過短信、微信催告，張遠(yuǎn)仍未履行。

雙方均認(rèn)可合同已解除，法院結(jié)合最后一次催告時(shí)間，認(rèn)定合同解除時(shí)間為 2023 年 12 月 5 日。

張遠(yuǎn)主張 “林娟同意延期付款”“政策原因免責(zé)”，未提交任何證據(jù)佐證；其社保斷繳、貸款失敗系自身原因，與 “政策原因” 無關(guān)。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

張遠(yuǎn)是否構(gòu)成違約，林娟主張的違約金是否符合合同約定；

12 萬違約金是否過高，應(yīng)如何調(diào)整；

張遠(yuǎn)已付的 2 萬定金能否抵扣違約金。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

張遠(yuǎn)構(gòu)成根本違約，林娟主張違約金有合同依據(jù)

根據(jù)《民法典》第五百零二條，依法成立的合同自成立時(shí)生效。本案中，《房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，無違法違規(guī)情形，合法有效。補(bǔ)充協(xié)議明確約定 “10 月 15 日前付 50 萬房款”，張遠(yuǎn)未按約支付，且經(jīng)林娟兩次催告后仍不履行，屬于 “遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”，符合《民法典》第五百六十三條 “根本違約” 情形，林娟有權(quán)主張違約金。張遠(yuǎn) “口頭同意延期”“政策原因免責(zé)” 無證據(jù)支持，抗辯不成立。

12 萬違約金過高，法院酌減

《民法典》第五百八十五條規(guī)定，約定違約金過分高于實(shí)際損失的，法院可酌情減少。林娟主張 12 萬違約金（50 萬 ×20%），但未提交證據(jù)證明實(shí)際損失（如資金占用利息、房屋貶值等），結(jié)合 “張遠(yuǎn)違約時(shí)間、50 萬房款的資金占用成本”，法院認(rèn)定 12 萬違約金過高，酌定總違約金 3 萬元，既體現(xiàn)對違約行為的懲罰，又兼顧公平原則，符合 “違約金填補(bǔ)損失為主、懲罰為輔” 的司法導(dǎo)向。

定金抵扣違約金，合法且合理

根據(jù)《民法典》第五百八十七條，定金具有擔(dān)保合同履行的作用，違約方無權(quán)要求返還定金。本案中，張遠(yuǎn)已付 2 萬定金，因自身違約導(dǎo)致合同解除，該定金應(yīng)優(yōu)先抵扣違約金。法院判決 “扣減 2 萬定金后，張遠(yuǎn)再賠 1 萬”，既符合 “定金罰則”，又避免林娟重復(fù)主張權(quán)利，最大化維護(hù)了林娟的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

三、裁判結(jié)果

被告張遠(yuǎn)于本判決生效后七日內(nèi)，賠償原告林娟違約金 10000 元（已扣減 20000 元定金）；

駁回原告林娟的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）賣家簽約時(shí)需明確 “付款細(xì)節(jié)”，留存催告證據(jù)

細(xì)化付款條款：在補(bǔ)充協(xié)議中明確 “付款金額、時(shí)間、逾期認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”，如 “過戶當(dāng)日支付 50 萬，逾期 1 日即視為違約”，避免 “口頭約定延期” 的爭議；

及時(shí)書面催告：買家逾期付款后，務(wù)必通過短信、微信、快遞等書面形式催告，注明 “付款期限、逾期后果”，留存送達(dá)憑證（如短信已讀記錄、快遞簽收單），本案中林娟的兩次催告記錄就是認(rèn)定 “張遠(yuǎn)經(jīng)催告仍不履行” 的關(guān)鍵證據(jù)；

拒絕 “口頭承諾”：對買家 “延期付款” 的請求，切勿同意口頭約定，如需延期需簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，明確新的付款時(shí)間及違約責(zé)任，防止后續(xù)糾紛。

（二）主張違約金需 “理性舉證”，避免訴求過高

留存損失證據(jù)：主張違約金時(shí)，應(yīng)提交 “資金占用利息計(jì)算明細(xì)、同小區(qū)房屋同期成交價(jià)（證明貶值）、因買家違約產(chǎn)生的額外費(fèi)用（如中介服務(wù)費(fèi)損失）” 等證據(jù)，確保證據(jù)充分，提高違約金訴求的支持比例；

合理確定金額：結(jié)合實(shí)際損失、合同約定及違約情節(jié)確定違約金金額，避免因 “訴求過高但證據(jù)不足” 導(dǎo)致大幅酌減，可參考 “LPR 四倍” 或 “房屋總價(jià) 5%-10%” 主張，平衡 “維權(quán)效果” 與 “舉證難度”。

（三）買家應(yīng)謹(jǐn)慎承諾，避免 “違約成本” 疊加

評估付款能力：簽約前確認(rèn)自身資金、貸款資質(zhì)，避免因 “資金不到位”“貸款失敗” 違約，本案中張遠(yuǎn)因自身原因逾期，不僅損失 2 萬定金，還需額外賠償 1 萬，合計(jì)承擔(dān) 3 萬違約成本；

留存書面證據(jù)：如確需延期付款，務(wù)必與賣家簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，明確新的付款時(shí)間，避免 “口頭約定” 無據(jù)可依；

正視定金罰則：定金具有擔(dān)保性質(zhì)，支付后不履行合同，無權(quán)要求返還，切勿誤以為 “僅損失定金”，還可能面臨額外違約金賠償。

（四）中介需履行 “告知義務(wù)”，協(xié)助固定證據(jù)

居間方（如本案甲公司）應(yīng)向買家明確 “購房資格核查流程、貸款風(fēng)險(xiǎn)”，避免買家因 “信息差” 違約；同時(shí)協(xié)助賣家留存 “合同、付款憑證、催告記錄” 等證據(jù)，在糾紛發(fā)生時(shí)配合提供居間服務(wù)證明，幫助守約方維護(hù)權(quán)益。

二手房交易中，“按約付款” 是買家的核心義務(wù)，切勿心存僥幸拖延付款；賣家需做好 “條款約定、證據(jù)留存、及時(shí)催告” 三步，通過法律手段讓違約方承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，最大限度降低自身損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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