曾經(jīng)躋身“千億俱樂部”的粵系房企中國(guó)奧園，如今資產(chǎn)總額1450.04億元與負(fù)債總額1801.77億元之間，隔著一道深達(dá)352億元的鴻溝。
8月28日晚間，中國(guó)奧園(03883.HK)交出的年中成績(jī)單顯示，其資不抵債的“缺口”已經(jīng)擴(kuò)大至351.73億元。比數(shù)字更令人擔(dān)憂的是董事會(huì)主席郭梓文的缺席——這位創(chuàng)始人多次減持，持股比例已降至13.03%，曾經(jīng)高舉“沖刺千億”旗幟的房企巨頭，如今正經(jīng)歷著前所未有的艱難時(shí)刻。
有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月31日，奧園集團(tuán)未能及時(shí)清償?shù)牡狡趥鶆?wù)本金累計(jì)額約為433.75億元。更令人心驚的是，奧園集團(tuán)及子公司涉及多項(xiàng)重大未決訴訟，涉訴金額約616.66億元。這些數(shù)字背后是公司面臨的巨大流動(dòng)性壓力，據(jù)最新財(cái)報(bào)顯示，公司流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)約200億元。
回顧奧園近年來的業(yè)績(jī)，下滑趨勢(shì)明顯。2024年公司總營(yíng)業(yè)額約96.74億元，同比下降64.9%。這一年公司年內(nèi)虧損約20.96億元，毛損率高達(dá)167.3%。奧園的經(jīng)營(yíng)困境在2023年已經(jīng)顯現(xiàn)。當(dāng)年雖然總營(yíng)業(yè)額約為275.33億元，同比上升47.1%，但年內(nèi)虧損達(dá)到96.41億元，股東應(yīng)占虧損為95.34億元。
為化解債務(wù)危機(jī)，奧園走上了重組之路。2024年3月20日，中國(guó)奧園通過在香港、開曼群島及英屬維京群島并行落實(shí)計(jì)劃安排，完成集團(tuán)重大境外債務(wù)的整體重組。根據(jù)重組計(jì)劃，集團(tuán)若干優(yōu)先票據(jù)及債券及借款的支付義務(wù)被解除，相關(guān)債權(quán)人相應(yīng)獲得公司的票據(jù)及股份。此次重組解除約446.11億元的優(yōu)先票據(jù)及債務(wù)的支付義務(wù)。
為改善流動(dòng)性，奧園還在2024年9月引入阿聯(lián)酋的一家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)Multi Gold作為戰(zhàn)略投資者。該機(jī)構(gòu)通過購(gòu)入約6.22億股份，持股比例達(dá)到16.48%，成為奧園集團(tuán)的單一最大股東。這一舉措被視為奧園自救的重要一步，但也反映出原有股東權(quán)益被大幅稀釋的現(xiàn)實(shí)。
盡管面臨重重困難，奧園仍在盡力維持基本運(yùn)營(yíng)。2024年，奧園集團(tuán)累計(jì)交付房源18570套。在2025年，奧園集團(tuán)通過“一盤一策”精準(zhǔn)攻堅(jiān)，全力沖刺交付決勝戰(zhàn)。截至2025年2月中旬，奧園集團(tuán)全國(guó)項(xiàng)目開工率超90%。
奧園管理層表示，集團(tuán)優(yōu)先確保物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目交付。截至財(cái)報(bào)批準(zhǔn)日期，集團(tuán)大部分物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目正在如期推進(jìn)，并繼續(xù)確保物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的竣工及交付。
奧園前景仍然充滿挑戰(zhàn)。公司表示將聚焦“保交付、保兌付”兩大核心戰(zhàn)略，持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)。目前奧園于大灣區(qū)土地儲(chǔ)備總建筑面積約564萬平方米。公司還將推進(jìn)境內(nèi)債務(wù)重組工作，重點(diǎn)布局珠三角城市更新及危房改造領(lǐng)域，加速推動(dòng)業(yè)務(wù)基本面修復(fù)。然而，這些計(jì)劃能否順利實(shí)施，仍存在很大不確定性。
奧園在財(cái)報(bào)中坦言，為改善集團(tuán)的流動(dòng)性及現(xiàn)金流以維持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，奧園正在積極探索潛在的資產(chǎn)出售機(jī)會(huì)。然而在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，資產(chǎn)處置并非易事。公司坦言，面臨“支付罰息，銀行賬戶凍結(jié)，資產(chǎn)查封、執(zhí)行拍賣等風(fēng)險(xiǎn)”。董事也已實(shí)施或正在實(shí)施與各種境內(nèi)貸款人積極磋商借款重續(xù)及展期。
只是，這些努力如同在暴風(fēng)雨中修補(bǔ)漏水的船只，每一步都顯得艱難而迫切。