重磅的房地產(chǎn)政策來了，國家要對老舊住房改造下重手。8月28號正式發(fā)布關于推動城市高品質(zhì)發(fā)展的意見，明確提出支持老舊住房自主更新、原拆原建。這標志著我們國家二手房老舊房改造正式告別以往碎片化的修補模式，邁入了系統(tǒng)性頂層設計驅(qū)動的新階段。

大家肯定會有疑問，原拆原建自主更新具體指什么？為何國家要在這個時候重點推進這個政策呢？

首先要明確，國家專門發(fā)文推進原拆原建自主更新，絕對不是偶然，而是針對當前城市發(fā)展當中的三大核心困境的精準施策。這些困境也是長期制約老舊房住房品質(zhì)提升的關鍵。

首先第一個，老舊房功能與現(xiàn)代生活的需求脫節(jié)，大量建成20年的老舊小區(qū)，普遍存在著沒有電梯、管線老化、公共空間不足等問題。部分的房屋甚至存在結(jié)構(gòu)性的安全隱患。以前的微改造，僅僅能夠解決墻面翻新、管道維修等表層的問題，無法從根本上改善居住功能，難于滿足居民對于品質(zhì)生活的需求。

而第二點，傳統(tǒng)更新模式中，居民主體地位缺失。以前老舊房拆遷或者改造，大多數(shù)都是由開發(fā)商或者是行政部門主導，居民僅僅是作為被動的接收方，在補償標準、改造方案設計等關鍵環(huán)節(jié)都缺乏話語權(quán)，很容易引發(fā)分歧，導致項目推進緩慢，甚至會出現(xiàn)社會矛盾。

而第三點更關鍵，老舊房改造政策變化，審批效率很低。以前針對不同產(chǎn)權(quán)類型的老舊房，比如說商品房、單位宿舍或者是城中村自建房，采取的是差異化的改造政策，缺乏統(tǒng)一標準。同時，土地性質(zhì)的變更、規(guī)劃許可等審批流程繁瑣，跨部門協(xié)調(diào)成本高，嚴重影響改造項目落地的效率。

正是為了破解上面這些困境，原拆原建自主更新政策應運而生。

那么這個政策跟以往相比，究竟有哪些方面突破性的調(diào)整呢？能夠切實解決這些問題，具體可以概括為4個重大突破。

首先第一個突破，是統(tǒng)一覆蓋了全類型的老舊房，打破了以往按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分范圍的模式，將商品房、單位職工宿舍、危房、城中村自建房等所有類型的老舊房統(tǒng)一都納入到了原拆原建自主更新的政策框架里面，實現(xiàn)改造范圍無差別覆蓋，避免了此前部分老舊房沒有政策可依的尷尬。

而第二個突破就是明確了居民的自主主體地位。這次政策首次明確居民為原拆原建自主更新的核心主體，允許居民通過組建合法協(xié)商機構(gòu)全程參與改造方案的設計、施工單位的選擇、建設質(zhì)量監(jiān)督等環(huán)節(jié)，從被動配合轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃又鲗?，充分保障了居民的合理訴求。

而第三個突破是允許靈活調(diào)整土地使用性質(zhì)，這也是政策的關鍵創(chuàng)新點之一。以往老舊區(qū)的土地使用性質(zhì)很復雜，比如說住宅用地、商業(yè)用地，一經(jīng)確定以后，調(diào)整難度非常大。而這次政策明確，在符合城市總體規(guī)劃和安全規(guī)范的前提下，可以根據(jù)居民生活需求和區(qū)域發(fā)展的實際，靈活調(diào)整原地塊的土地使用性質(zhì)。

什么意思呢？就是可以將部分閑置的住宅用地調(diào)整為社區(qū)服務用地，用于建設菜市場、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老驛站等配套設施，既不改變居民核心住宅產(chǎn)權(quán)，又能夠補齊老舊區(qū)域的服務短板。

而第四個突破就更為關鍵了，就是簡化了審批流程，提升落地效率。針對原拆原建的項目，政策專門優(yōu)化了審批環(huán)節(jié)，尤其是針對土地性質(zhì)調(diào)整、規(guī)劃指標微調(diào)等以往的審批難點，設立專項的審批通道，減少不必要的材料提交和部門核驗，顯著縮短審批周期，確保改造項目能夠快速落地。

最為關鍵的是，原拆原建政策落地以后，居民、市場、城市都能夠受益，這是妥妥的三贏。對居民來說，老房子能提升品質(zhì)，周邊配套也好了，生活難題也就少了，住著更舒心。而對于市場而言，不用再靠大拆大建來折騰，專門把老房子的功能提上去，既不會讓市場大起大落，還能夠帶動二手房和裝修建材這些行業(yè)，形成一個非常好的循環(huán)。

對于整個城市來講，老城市的煙火氣和老味道能夠留得住，功能短板也能夠補上，不用怕拆了丟文化的記憶，而且還能幫城市更好地發(fā)展。

所以原拆原建自主更新的政策，既是老舊房主的福音，也是房地產(chǎn)市場和城市發(fā)展的新動能。您怎么看？評論區(qū)聊聊。