作者 | 燕大

蘇州樓市這次徹底來(lái)了個(gè)“一絲不掛”。

8月26號(hào)蘇州住建部門官宣：即日起，取消蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書滿2年方可轉(zhuǎn)讓的限制措施（有特殊限制轉(zhuǎn)讓要求的住房除外）。

這一取消，意味著蘇州樓市的最后一塊壁壘被打破。

至此——蘇州全域都可以自由買賣，不限購(gòu)，也不限售，不論你是哪里人，只要帶上錢，就可以在蘇州安家。

不得不感慨，80后90后這幾代人真是什么都趕上了，如果你是85年出生，那基本上到2010年也才剛大學(xué)畢業(yè)沒(méi)多久，當(dāng)你在社會(huì)上打拼幾年攢點(diǎn)錢正準(zhǔn)備買房，這時(shí)候史上最嚴(yán)限購(gòu)令卻下來(lái)了。

就好比蘇州，2016年開(kāi)始實(shí)施史上最嚴(yán)限購(gòu)令，社保限制、戶籍限制、套數(shù)限制、貸款限制，反正把口子一下子大幅收緊，很多人一夜之間失去購(gòu)房資格；緊接著2019年房地產(chǎn)的頂峰，蘇州再出手收緊口子，房子3年不能轉(zhuǎn)讓、二手房5年不能轉(zhuǎn)讓......

說(shuō)實(shí)話，限售限購(gòu)確實(shí)阻擋了一大批接盤俠高位站崗，變相救了一大批家庭。

等到樓市達(dá)峰開(kāi)始回落，很快，2022年蘇州取消了二手房限售政策，并將新房限售調(diào)整為限售2年。去年初大幅松綁限購(gòu)限售，現(xiàn)在把最后一道“滿2年可轉(zhuǎn)讓”的限售取消，蘇州樓市徹底“全脫”了。

僅僅十來(lái)年，樓市面翻天覆地，完全掉了個(gè)個(gè)兒，變化之劇烈、覆蓋面之廣博，真正讓人體會(huì)到——什么叫做“時(shí)代的一粒沙，落到個(gè)人身上就是一座大山”。

而這時(shí)候80后包括許多90后都人到中年、上有老下有小，雖然手里可能有了點(diǎn)積蓄，但就業(yè)環(huán)境不太好、開(kāi)支又大，雖然房子放開(kāi)讓買了，可前怕狼后怕虎的年紀(jì)，又有多少會(huì)掏空口袋舉債去買房？

這個(gè)月，在樓市上大幅讓步的不止蘇州，一線城市就有倆。

8月8號(hào)，北京放大招，五環(huán)外不限購(gòu)，只要你符合條件想買幾套買幾套，錢不夠的話，公積金貸款額度提到100萬(wàn)，孩子多的話還能再加40萬(wàn)。

8月25號(hào)，上海也跟著松綁，外環(huán)外不限購(gòu)，1年社保就能買房，想買幾套買幾套；同樣，公積金額拔高，直接首套提高到184萬(wàn)，多子女可達(dá)216萬(wàn)，并且只要你愿意買，公積金也可以做首付。

這倆全國(guó)最靠前的一線城市，北京從五環(huán)外開(kāi)始，上海從外環(huán)外開(kāi)始，逐漸打開(kāi)枷鎖，社保要求降低、套數(shù)不設(shè)限、公積金貸款給足，還沒(méi)有全脫，但已經(jīng)在脫。

放開(kāi)限購(gòu)限售的目的很簡(jiǎn)單——刺激你來(lái)買房，不差錢改善的和所謂剛需的。

而這背后其實(shí)是樓市成交數(shù)據(jù)的再度惡化。去年924釋放大招之后，樓市迎來(lái)好幾撥小高峰，上海月成交量一度沖到近年來(lái)的高點(diǎn)，及至今年3月份四個(gè)一線還有跌有漲，但到了7月，全國(guó)一二三線70城樓市數(shù)據(jù)全部下跌，無(wú)一上漲。

數(shù)據(jù)惡化，倒逼北、上這兩大頂流也打開(kāi)一道口子，試圖刺激一下明顯在急轉(zhuǎn)直下的成交量和價(jià)格。包括香港也一樣，去年開(kāi)始全面“撤辣”，也就是取消限購(gòu)限售。

但效果如何？拿香港來(lái)說(shuō)，豪宅市場(chǎng)自2021年見(jiàn)頂后普遍下跌約30%，部分跌幅在35%-40%，銀主盤（被銀行接管）額外會(huì)再降低15%-20%，但像李超人這種，從南到北把旗下多地多處尾盤打7折清倉(cāng)甩賣。

換句話說(shuō)，短期內(nèi)下行風(fēng)險(xiǎn)依然很大，否則像李這種精明絕頂?shù)纳倘私^不會(huì)接連打折拋售的。你可以鄙視他的人品，但不能懷疑對(duì)方的眼光。

到底什么時(shí)候能夠止跌回穩(wěn)甚至逐漸反彈？這個(gè)問(wèn)題其實(shí)不取決于改善需求和所謂剛需，而是取決于賺錢效應(yīng)高不高，就業(yè)好不好，也就是最最基礎(chǔ)的百姓能不能容易賺到錢。

一開(kāi)始房?jī)r(jià)高到遠(yuǎn)超平均購(gòu)買力，價(jià)格“德不配位”，脫離實(shí)際，下跌反應(yīng)的是泡沫破碎，價(jià)格回歸合理。

但當(dāng)泡沫被擠干凈，跌到一定程度，止跌回穩(wěn)或繼續(xù)下跌，反應(yīng)的就是就業(yè)增收基本面了。

這時(shí)候，樓市的成交量及價(jià)格變化，已經(jīng)成了體現(xiàn)就業(yè)與收入的溫度計(jì)。

找工作容易、收入穩(wěn)定，樓價(jià)就有底層支撐，止跌回穩(wěn)水到渠成；

反之，賺錢越難，下跌的風(fēng)險(xiǎn)就越高。