北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們?cè)诖笈d龐各莊有一套小別墅（聯(lián)排），一直空置沒(méi)裝修，因?yàn)榕愫⒆釉谖鞒巧蠈W(xué)，住在豐臺(tái)開(kāi)陽(yáng)里的老破小里。現(xiàn)在孩子高考完了，一個(gè)方案是兩套都賣掉，換四環(huán)一套好點(diǎn)兒的房子自住。

另一個(gè)方案是賣掉開(kāi)陽(yáng)里的，一部分裝修別墅，一部分在郊區(qū)投資一套小戶型，200多萬(wàn)左右的，請(qǐng)問(wèn)您覺(jué)得哪里合適？哪個(gè)方案投資回報(bào)高？

A：

1、龐各莊的聯(lián)排，那得不少年了吧？房子既然是用來(lái)住的，閑置這么多年劃算嗎？房?jī)r(jià)漲了多少？

一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論哪種別墅類產(chǎn)品，投資性都是不太強(qiáng)的，大多數(shù)的價(jià)格走勢(shì)都落后于普宅大盤(pán)。因?yàn)檫@種產(chǎn)品本來(lái)就是自住為主的，消費(fèi)大于投資。

所以如果聊投資回報(bào)，那別墅類的一般都不太高。甭說(shuō)龐各莊的了，連順義中央別墅區(qū)和其他幾個(gè)豪宅別墅區(qū)的升值都不是太強(qiáng)。

2、另外開(kāi)陽(yáng)里的老破小投資性也不太強(qiáng)，地段兒的優(yōu)勢(shì)是離核心區(qū)近，但當(dāng)年規(guī)劃的不太好，塔樓多密度高，連應(yīng)有的綠地都沒(méi)規(guī)劃多少，配套也不強(qiáng)，所以價(jià)格走勢(shì)的最好成績(jī)就是跟上大盤(pán)而已，這些年有點(diǎn)兒吃虧。

3、所以這兩套房在我看來(lái)投資性都不強(qiáng)，那第一個(gè)方案就相對(duì)更合適了，都賣掉，換成一套地段兒好的改善房。

4、如果投資小戶型的話不用郊區(qū)，南四環(huán)外或東五環(huán)外就不少200萬(wàn)左右的呢，租金回報(bào)率能達(dá)到2%以上，甚至2.5%，都挺合適的，不難找。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我在看西城的學(xué)區(qū)房，了解到大椿天的椿樹(shù)園性價(jià)比比較高，央產(chǎn)社區(qū)，電價(jià)有優(yōu)惠，年底給補(bǔ)貼，能買(mǎi)嗎？?jī)删邮遥粸楹⒆由蠈W(xué)，只是自住和保值。

A：

1、椿樹(shù)園能算央產(chǎn)房社區(qū)嗎？這我還真說(shuō)不清。或者說(shuō)這里肯定有央產(chǎn)房，但并不是全部。市屬公房和回遷房以及商品房應(yīng)該都有，所以算作產(chǎn)權(quán)混雜的小區(qū)更合適。當(dāng)然產(chǎn)權(quán)雜也沒(méi)什么不好的，正常居住，只是維護(hù)的時(shí)候需要和各家原產(chǎn)權(quán)單位協(xié)調(diào)配資而已。

2、電價(jià)有補(bǔ)貼和優(yōu)惠我也不知道，感覺(jué)不太可能，至少不會(huì)是所有業(yè)主。這里確實(shí)是電力系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的，最早是山東魯能。但魯能當(dāng)時(shí)還不是央企，而是省屬國(guó)企，叫山東電力，后來(lái)才成為央企的。所以這產(chǎn)權(quán)是否算央產(chǎn)未必，問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘伞Ａ硪患覇挝粦?yīng)該是北京英大，后來(lái)屬于國(guó)家電網(wǎng)了，他們的宿舍算不算央企也不太好說(shuō)。

但既然已經(jīng)是上市的公房了，不是宿舍區(qū)了，那電價(jià)還能有優(yōu)惠嗎？我覺(jué)得可能性不大，就算有補(bǔ)貼也是給本系統(tǒng)員工的，外來(lái)的買(mǎi)房人估計(jì)占不到便宜。

3、不為孩子上學(xué)，那考慮好性價(jià)比吧。因?yàn)榉績(jī)r(jià)中是包含溢價(jià)的，在用不上學(xué)位的情況下，溢價(jià)部分發(fā)揮不出任何價(jià)值，也收不到租金，等于是降低了居住的性價(jià)比。比如800萬(wàn)的房，溢價(jià)至少100多萬(wàn)，這筆錢(qián)就等于閑置。

所以考慮好吧，如果是注重居住，那學(xué)區(qū)房的性價(jià)比并不高。另外保值方面也是這溢價(jià)問(wèn)題，有可能在過(guò)了入學(xué)高峰期之后受到影響，常規(guī)是不太建議買(mǎi)學(xué)區(qū)房保值的，尤其是不太強(qiáng)的學(xué)區(qū)，低谷期或許會(huì)受到更大的影響。

4、簡(jiǎn)單就這情況吧，您說(shuō)的央產(chǎn)和電價(jià)方面的我都不熟，跟當(dāng)?shù)刂薪榇_認(rèn)一下吧。然后既然用不上學(xué)位，常規(guī)是不建議買(mǎi)學(xué)區(qū)房保值的，有部分風(fēng)險(xiǎn)。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我爺爺家今年拆遷，準(zhǔn)備分給我父親一套新宮的小戶型，但叔叔也提出他可以買(mǎi)，請(qǐng)問(wèn)作價(jià)多少錢(qián)合適？如果我們留著是否有投資價(jià)值？您對(duì)這地段怎么看？如果不行的話我們就拿錢(qián)，添錢(qián)買(mǎi)在東三環(huán)附近了，感覺(jué)現(xiàn)在有不少房子跌到谷底了。

A：

1、什么作價(jià)多少錢(qián)合適？是指新宮的小戶型嗎？那就參考市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)唄，新房的話可以再加10%。比如二手房現(xiàn)在價(jià)格是4.5萬(wàn)，新房就作價(jià)5萬(wàn)（已經(jīng)建成多年的存量房不算新房）。

2、投資價(jià)值怎么說(shuō)呢？安置房一般都不太強(qiáng)吧，畢竟從定位性質(zhì)就是自住為主的，投資性不是太高。房產(chǎn)如果安置投資性排序的話一般是商品房、公房福利房、政策房、保障房、安置房和回遷房。您這屬于安置房，排序比較靠后。

3、地段兒中等吧。一般來(lái)說(shuō)，既然房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，那政府做規(guī)劃時(shí)也就會(huì)做考慮，畢竟他們也要靠賣地來(lái)賺錢(qián)。既然規(guī)劃成安置房，那就說(shuō)明在他們的經(jīng)驗(yàn)中，這地段的土地不算太強(qiáng)，否則就留著賣高價(jià)了。

4、拿錢(qián)還是拿房看自己。但我覺(jué)得您叔叔既然提出買(mǎi)，那他就沒(méi)想著用市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)，否則直接去買(mǎi)二手的不就得了，何必買(mǎi)你們的呢？而你們肯定不愿意用較低的價(jià)格賣，那這買(mǎi)賣能談攏嗎？

現(xiàn)在我也認(rèn)為不少房子跌到谷底了，租金收益率都跟同期銀行利率差不多了。但這還是先跟叔叔談妥吧，然后再說(shuō)買(mǎi)哪兒的。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，假如是通州新規(guī)劃板塊，新房比二手房?jī)r(jià)格貴30%，是否值得購(gòu)買(mǎi)？如果購(gòu)買(mǎi)二手房，中介費(fèi)和契稅等成本是否應(yīng)該計(jì)入房?jī)r(jià)？如果購(gòu)買(mǎi)新房，裝修成本是否應(yīng)該扣除后再計(jì)算？

A：

1、這沒(méi)法兒回答，必須看具體的產(chǎn)品，否則不能比較。打個(gè)比方就是新款?yuàn)W迪跟二手奧拓怎么比啊？沒(méi)法兒比唄，差著檔次呢。所以必須是“同級(jí)別”之間才有可比性，否則不是對(duì)手。

2、或者這么說(shuō)吧，如果是同檔次+同質(zhì)量的新房和二手房，如果貴出30%就偏高了，一般貴出15%還差不多，越低越超值。

3、什么費(fèi)用都可以計(jì)入，連看房的油錢(qián)+鞋錢(qián)都應(yīng)該算進(jìn)去，還有時(shí)間精力什么的，都是成本。

4、裝修成本看什么小區(qū)吧，普通的就無(wú)所謂了，因?yàn)檠b修成本沒(méi)多少錢(qián)，2000就算很不錯(cuò)了，對(duì)于幾萬(wàn)的房間來(lái)說(shuō)沒(méi)必要計(jì)較。豪宅那就得具體計(jì)算了，動(dòng)輒大幾千一平，一套房百八十萬(wàn)，那就是大錢(qián)了。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，中介費(fèi)有砍價(jià)空間嗎？如何操作？跳單合適嗎？

A：

1、中介費(fèi)砍價(jià)，大中介一般都沒(méi)有空間，除非是總價(jià)很高的能單聊。不太高的就甭聊了，門(mén)店根本沒(méi)有權(quán)限，降價(jià)的話都無(wú)法錄入系統(tǒng)。

2、小中介能聊，尤其是現(xiàn)在樓市不景氣，能開(kāi)張總比餓著強(qiáng)。這具體單聊吧，比大中介降價(jià)一半是正常，再砍點(diǎn)兒也有可能。不用什么操作，跟買(mǎi)菜砍價(jià)的手段一樣。

3、不過(guò)也得注意合同，某些小中介雖然中介費(fèi)低，但他們會(huì)在合同中加入額外收費(fèi)，看人下菜碟兒。比如什么手續(xù)費(fèi)、盡調(diào)費(fèi)、貸款代辦費(fèi)什么的，巧立名目，每個(gè)都不多，但都是不應(yīng)該交的費(fèi)用。

4、跳單這就看自己了，您肯定合適，但人家忙活多少天的中介孩子們就不合適了唄。所以這就看自己的心態(tài)吧，我不能說(shuō)什么。

打個(gè)比方吧，這就跟在實(shí)體店里看好了衣服鞋似的，試穿了半天，然后扭臉兒在網(wǎng)上下單了。那您肯定合適，網(wǎng)上電商也合適，實(shí)體店就不合適了唄。

僅供參考。

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