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花 112 萬認購房屋，開發(fā)商承諾 2018 年春節(jié)前交房卻遲遲不履約，購房者起訴要求返還房款能否勝訴？近日，北京市通州區(qū)人民法院審理一起房屋買賣合同糾紛，認定 “工業(yè)用地房屋違規(guī)分割出售，合同無效”，判決開發(fā)商 7 日內(nèi)返還 112 萬購房款，為 “工業(yè)用地房屋交易糾紛” 提供關鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）本訴：購房者追討 112 萬認購款

原告林浩向法院提出訴訟請求：

判令被告甲公司向原告返還房產(chǎn)認購款 112 萬元；

判令被告甲公司向原告支付資金占用費（自 2017 年 6 月 27 日起按同期銀行存款利率計至還清之日止）；

判令被告承擔本案全部訴訟費用。

林浩訴稱，甲公司 2017 年 4 月 27 日注冊成立后，發(fā)起房屋認購，宣稱 “按認購金額占房價比例享有房產(chǎn)權益”，并承諾 2018 年春節(jié)前交付位于通州區(qū)某項目的房屋（下稱 F號房屋）。基于信任，他于 2017 年 6 月 27 日通過兩家銀行向甲公司支付 112 萬元認購款，甲公司出具加蓋財務專用章的《收據(jù)》，明確 “收到林浩交來 F號樓認購款 112 萬元”。

但此后甲公司遲遲不交付房屋，林浩多次交涉，甲公司既不交房也不退款，導致其購房目的完全落空，合法權益受損，故訴至法院。

（二）被告答辯：無正當理由拒不出庭

被告甲公司經(jīng)法院合法傳喚，無正當理由未出庭應訴，亦未提交書面答辯意見，視為放棄答辯、質證等訴訟權利。

（三）法院查明核心事實

認購與付款事實：2017 年 6 月，林浩與甲公司達成口頭購房意向，約定購買 F號房屋；6 月 27 日，林浩轉賬支付 112 萬元，甲公司出具《收據(jù)》，載明 “F號樓認購款”，雙方未簽訂書面合同，但林浩主張甲公司曾承諾 “購得 F號樓后分割，交付 140 平方米房屋”。

房屋性質與備案情況：2017 年 7 月，甲公司與乙公司（原 B 公司）簽訂《房屋買賣合同》，購買乙公司開發(fā)的 F號房屋（建筑面積 4045.37 平方米），房屋所在土地用途為 “工業(yè)用地”；2018 年 11 月，相關部門出具《網(wǎng)簽確認證明》，明確甲公司購買該房屋的用途為 “仿制藥投產(chǎn)前試驗項目”，符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，同意辦理網(wǎng)簽。

合同履行問題：甲公司未按承諾向林浩交付房屋，也未退還認購款；林浩提交賬戶交易明細、《收據(jù)》、微信聊天記錄等證據(jù)，佐證付款及交涉過程，甲公司未提出異議。

二、案件分析

（一）爭議焦點

林浩與甲公司之間是否成立房屋買賣合同關系；

案涉房屋買賣合同是否有效；

甲公司是否應返還 112 萬元認購款，是否需支付資金占用費。

（二）法律適用與勝訴關鍵

口頭約定 + 收據(jù)佐證，房屋買賣合同關系成立

根據(jù)《合同法》第十條（本案適用民法典施行前法律），當事人訂立合同可采用口頭形式；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已按約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”。

本案中，雖無書面合同，但甲公司出具的《收據(jù)》明確記載 “交款人（林浩）、收款單位（甲公司）、收款事項（F號樓認購款）、金額（112 萬元）”，且雙方對 “購買 F號房屋” 的合同類型、標的指向明確，結合林浩已全額支付認購款的事實，足以認定雙方成立房屋買賣合同關系。

工業(yè)用地房屋違規(guī)分割出售，合同因 “損害社會公共利益” 無效

《合同法》第五十二條規(guī)定，“損害社會公共利益的合同無效”。本案中：

① 案涉房屋所在土地性質為 “工業(yè)用地”，甲公司購買房屋的備案用途為 “仿制藥投產(chǎn)前試驗項目”，與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展定位直接相關，屬于特定工業(yè)用途房產(chǎn)，需按審批用途經(jīng)營使用；

② 甲公司違反備案用途，擅自將工業(yè)用地上的房屋分割出售給林浩（非用于工業(yè)生產(chǎn)），改變了土地及房屋的法定用途，破壞了工業(yè)用地管理秩序及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，損害社會公共利益；

③ 無證據(jù)顯示有權機關審批同意改變案涉土地及房屋性質，甲公司的分割出售行為無合法依據(jù)。故雙方的房屋買賣合同因 “損害社會公共利益”，依法被認定為無效。

合同無效應返還購房款，資金占用費因 “原告有過錯” 未支持

《合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應當返還；有過錯的一方應賠償對方損失，雙方有過錯的各自承擔責任”。

① 甲公司因無效合同收取 112 萬元認購款，依法應全額返還，林浩 “返還購房款” 的訴求有明確法律依據(jù)，法院予以支持；

② 林浩作為購房者，在購買房屋時未核查土地及房屋性質，對 “工業(yè)用地房屋不能分割出售” 的風險未盡到合理注意義務，對合同無效存在一定過錯，故其主張的 “資金占用費” 因 “依據(jù)不足” 未獲支持，但核心訴求（返還 112 萬元）已實現(xiàn)。

三、裁判結果

被告甲公司于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告林浩退還房產(chǎn)認購款 1120000 元；

駁回原告林浩的其他訴訟請求（即不支持資金占用費）；

本案全部訴訟費用由被告甲公司承擔。

四、案件啟示

（一）購房者：買房前必查 “土地 + 房屋性質”，避免踩坑

核查核心信息：通過不動產(chǎn)登記中心、開發(fā)商或政府官網(wǎng)，查詢房屋所在土地用途（是 “住宅用地”“商業(yè)用地” 還是 “工業(yè)用地”）、房屋規(guī)劃用途（是否與土地用途一致），工業(yè)用地、商業(yè)用地房屋嚴禁違規(guī)用于住宅，購買此類房屋風險極高；

拒絕 “口頭承諾”，簽訂書面合同：無論開發(fā)商承諾多么誘人，務必簽訂書面合同，明確房屋性質、交付時間、違約責任等核心條款，避免僅憑 “收據(jù)” 或 “口頭約定” 交易，如本案中林浩雖勝訴，但因無書面合同，資金占用費未獲支持；

警惕 “分割出售” 的工業(yè) / 商業(yè)房產(chǎn)：若開發(fā)商將大面積工業(yè)廠房、商業(yè)用房分割成小套出售，需特別注意，此類分割多未獲審批，合同易被認定無效，購房款追回可能面臨困難。

（二）開發(fā)商：嚴守土地用途，不得違規(guī)銷售

按審批用途使用房產(chǎn)：購買工業(yè)、商業(yè)用地房產(chǎn)后，需嚴格按照備案用途經(jīng)營，不得擅自改變用途（如工業(yè)用房改住宅出售），否則可能因 “損害社會公共利益” 導致合同無效，面臨返還房款、承擔訴訟費的法律責任；

規(guī)范交易流程：與購房者交易時，如實告知房屋及土地性質，簽訂書面合同，明確權利義務，避免因 “信息隱瞞”“違規(guī)承諾” 引發(fā)糾紛，如本案中甲公司拒不出庭，仍需承擔返還 112 萬元的法律后果；

及時處理違約糾紛：若因自身原因無法履約，應主動與購房者協(xié)商退款，避免拖延導致糾紛升級，增加訴訟成本及信用風險。

（三）監(jiān)管與維權：留存證據(jù)，及時通過法律途徑維權

留存交易證據(jù)：購房時保存付款憑證（銀行流水、收據(jù)）、溝通記錄（微信、短信、通話錄音）、開發(fā)商承諾文件等，為后續(xù)維權提供依據(jù)，如本案中林浩的《收據(jù)》《賬戶交易明細》是認定事實的關鍵；

發(fā)現(xiàn)問題及時止損：若發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按約定交房或房屋性質存疑，及時交涉，交涉無果后盡快起訴，避免超過訴訟時效，影響權益維護；

理解 “過錯責任”：購房者需認識到，自身對房屋性質的核查義務不可免除，若因未盡注意義務導致合同無效，可能無法主張利息、資金占用費等損失，維權時需理性對待。

工業(yè)用地房屋因 “用途限制”，禁止違規(guī)分割出售給個人作住宅使用，此類交易合同多屬無效。購房者買房時務必擦亮眼睛，核查土地及房屋性質，開發(fā)商需嚴守法律邊界，規(guī)范經(jīng)營，才能避免 “合同無效、退款賠償” 的法律風險。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容