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2000 年買的商品房，付清全款、入住 20 多年，開發(fā)商卻一直不辦產(chǎn)權(quán)過戶！近日，北京市順義區(qū)人民法院審理一起商品房買賣合同糾紛，認(rèn)定 “購房者已足額付款且實(shí)際居住，開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理過戶，案涉房屋具備辦證條件”，判決開發(fā)商限期將房屋產(chǎn)權(quán)登記至購房者名下，為 “長期未過戶商品房維權(quán)” 提供清晰指引。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告周明向法院提出訴訟請求：

判令甲公司（某有限公司）協(xié)助周明辦理位于北京市順義區(qū)一號房屋（××× 室）的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至周明名下；

判令甲公司承擔(dān)基于法律規(guī)定物權(quán)變動(dòng)所需的相關(guān)稅費(fèi)；

判令甲公司支付逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記違約金（以房屋總價(jià)款 211933 元為基數(shù)，分段計(jì)算至產(chǎn)權(quán)登記至周明名下之日止）；

本案訴訟費(fèi)用全部由甲公司承擔(dān)。

周明訴稱，2000 年 5 月 20 日，他與甲公司簽訂《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》，約定以 21.1933 萬元購買一號房屋，雙方需在簽約后 30 日內(nèi)共同到順義區(qū)房地產(chǎn)交易管理部門辦理過戶手續(xù)，申領(lǐng)權(quán)屬證件。

簽約后，他按約履行付款義務(wù)：2000 年 5 月 24 日支付首付款 5.1933 萬元，2000 年 8 月 30 日通過銀行貸款支付 10 萬元（貸款已結(jié)清），2000 年 9 月 1 日支付剩余 6 萬元，合計(jì)付清 21.1933 萬元全款。2000 年 12 月，甲公司交付一號房屋，周明入住至今，但甲公司始終未協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，違約行為自 2000 年 6 月 20 日（約定過戶期限屆滿日）持續(xù)至今。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，甲公司未按約辦理過戶，應(yīng)繼續(xù)履行義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，故訴至法院維權(quán)。

（二）被告答辯理由

被告甲公司辯稱，不同意周明全部訴求，核心理由如下：

非實(shí)際出賣人，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任：一號房屋由 “××× 住宅開發(fā)小區(qū)工程指揮部”（以下簡稱 “指揮部”）開發(fā)，指揮部由甲公司、某鎮(zhèn)政府、順義區(qū)建委共同組建，甲公司僅為成員單位之一；周明的購房款實(shí)際支付給指揮部，甲公司僅作為代表簽訂合同，非實(shí)際出賣人，無協(xié)助過戶義務(wù)。

未過戶系周明自身過錯(cuò)：合同約定 “簽約后 30 日內(nèi)需雙方共同辦理過戶”，當(dāng)時(shí)多數(shù)購房者已順利辦證，周明未及時(shí)提供身份證、全款發(fā)票等材料，也未主動(dòng)聯(lián)系辦理，甚至為節(jié)省契稅、公維基金故意拖延，過錯(cuò)在周明自身。

現(xiàn)不具備辦證條件：指揮部已解散，按現(xiàn)行登記規(guī)定，甲公司無法單獨(dú)協(xié)助辦理過戶；且周明主張的稅費(fèi)、違約金無事實(shí)和法律依據(jù)，請求駁回訴求。

（三）法院查明核心事實(shí)

合同簽訂與付款情況：

2000 年 5 月 20 日，甲公司（賣方）與周明（買方）簽訂《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》，明確一號房屋位置、總價(jià) 21.1933 萬元，約定 “簽約后 30 日內(nèi)共同過戶，稅費(fèi)按規(guī)定繳納”；

周明提交的證據(jù)顯示：甲公司出具的 5.1933 萬元首付款發(fā)票、指揮部出具的 6 萬元房款收據(jù)、銀行 10 萬元貸款支付憑證（已結(jié)清），可證明周明付清全款；

一號房屋于 2000 年 12 月交付，周明居住使用至今。

房屋辦證條件核查：

法院出具調(diào)查令，查詢一號房屋所在樓棟（順義區(qū) ××× 樓）及同小區(qū)其他房屋登記情況：

同樓棟多套房屋（如 ××× 室、××× 室）初始登記在甲公司名下，且已成功過戶至購房者及后續(xù)買受人（如從甲公司過戶至蔡某，再過戶至劉某、趙某）；

僅一號房屋未查詢到登記信息，但結(jié)合同樓棟其他房屋的過戶記錄，可認(rèn)定一號房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件。

關(guān)鍵證據(jù)：

周明提交《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》、付款憑證、貸款結(jié)清證明、居住證明，證明 “合法購房、足額付款、實(shí)際占有”；

法院調(diào)查令回復(fù)顯示 “同樓棟房屋已成功過戶”，佐證一號房屋具備辦證條件；

甲公司未提交證據(jù)證明 “指揮部是實(shí)際出賣人”，也無法證明 “周明故意拖延辦證”。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

甲公司是否為案涉房屋的出賣人，是否負(fù)有協(xié)助過戶義務(wù)；

一號房屋是否具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件；

周明主張的稅費(fèi)、違約金是否應(yīng)支持。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

甲公司系合法出賣人，負(fù)有協(xié)助過戶義務(wù)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條，“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)按約履行義務(wù)”。本案中：

《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》明確載明 “賣方為甲公司”，甲公司在合同上蓋章，是合同締約主體，雖購房款支付至指揮部，但指揮部是甲公司參與組建的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，不具備獨(dú)立法人資格，合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)由甲公司承擔(dān)，故甲公司是實(shí)際出賣人；

周明已付清全款、實(shí)際入住，按合同約定和法律規(guī)定，甲公司作為出賣人，“協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶” 是法定及約定義務(wù)，不得以 “指揮部解散”“非實(shí)際收款人” 為由拒絕履行。

一號房屋具備辦證條件，過戶請求應(yīng)支持

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條，“當(dāng)事人應(yīng)全面履行義務(wù)，遵循誠實(shí)信用原則履行協(xié)助義務(wù)”。本案中：

法院調(diào)查令回復(fù)顯示，一號房屋所在樓棟的多套房屋均以甲公司為初始登記主體，并成功過戶，說明該樓棟已完成初始登記，具備辦證基礎(chǔ)；

甲公司辯稱 “不具備辦證條件”，但未提交證據(jù)證明一號房屋存在查封、抵押或規(guī)劃瑕疵等阻礙辦證的情形，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任；

周明已履行付款義務(wù)，且實(shí)際居住 20 余年，從 “維護(hù)交易穩(wěn)定”“保護(hù)購房者合法權(quán)益” 角度，甲公司應(yīng)協(xié)助辦理過戶。

三、裁判結(jié)果

被告甲公司于本判決生效之日起七日內(nèi)，將坐落于北京市順義區(qū)一號房屋（××× 室）的產(chǎn)權(quán)登記至原告周明名下；

駁回原告周明要求被告甲公司承擔(dān)物權(quán)變動(dòng)相關(guān)稅費(fèi)的訴訟請求（因訴求不明確）；

準(zhǔn)許原告周明撤回要求被告甲公司支付逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記違約金的訴訟請求；

四、案件啟示

（一）購房者：及時(shí)維權(quán)，留存證據(jù)，明確訴求

付清全款后緊盯過戶：購買商品房后，無論是否入住，都應(yīng)在約定過戶期限內(nèi)主動(dòng)聯(lián)系開發(fā)商，要求協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，避免 “長期居住卻未辦證”，防止開發(fā)商因經(jīng)營問題、政策變化導(dǎo)致后續(xù)無法過戶；

留存全套交易證據(jù)：保存好買賣合同、付款憑證（發(fā)票、收據(jù)、貸款結(jié)清證明）、交房通知書、居住證明（水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)單據(jù)）等，這些是證明 “合法購房、足額付款、實(shí)際占有” 的核心證據(jù)；

訴訟請求需具體明確：主張稅費(fèi)、違約金時(shí)，需明確稅費(fèi)種類、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，違約金的基數(shù)、起算時(shí)間、計(jì)算方式，避免因 “訴求模糊” 被法院駁回，增加維權(quán)成本。

（二）開發(fā)商：誠信履約，主動(dòng)協(xié)助，避免違約

按約履行過戶義務(wù)：不得以 “臨時(shí)機(jī)構(gòu)收款”“內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整” 為由拒絕協(xié)助過戶，即使存在多方合作開發(fā)，也應(yīng)按合同約定承擔(dān)出賣人責(zé)任，主動(dòng)聯(lián)系購房者準(zhǔn)備辦證材料；

配合法院調(diào)查舉證：面對購房者起訴，應(yīng)如實(shí)提交初始登記、同樓棟辦證記錄等證據(jù)，不得虛構(gòu) “不具備辦證條件”“購房者過錯(cuò)” 等理由，否則將承擔(dān)舉證不能的不利后果；

重視歷史遺留問題：對于多年未過戶的房屋，應(yīng)主動(dòng)梳理原因，與購房者協(xié)商解決方案，如協(xié)助補(bǔ)充材料、協(xié)調(diào)相關(guān)部門，避免因拖延導(dǎo)致矛盾激化，增加訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

（三）商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)權(quán)優(yōu)先，及時(shí)確權(quán)

優(yōu)先選擇 “五證齊全” 樓盤：購買商品房前，核實(shí)開發(fā)商是否具備《國有土地使用證》《商品房預(yù)售許可證》等證件，避免購買 “手續(xù)不全” 的房屋，減少后續(xù)辦證風(fēng)險(xiǎn)；

警惕 “代簽”“臨時(shí)機(jī)構(gòu)收款”：簽訂合同時(shí)，確認(rèn)出賣人是開發(fā)商（而非臨時(shí)指揮部、項(xiàng)目部），購房款支付至開發(fā)商官方賬戶，避免將款項(xiàng)支付給第三方，防止后續(xù)出現(xiàn) “主體糾紛”；

逾期過戶及時(shí)起訴：若開發(fā)商逾期超過 90 日未協(xié)助辦證，購房者可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主張違約金，或起訴要求繼續(xù)履行，避免超過訴訟時(shí)效（一般為 3 年，持續(xù)違約可從違約行為終止之日起算）。

商品房的核心價(jià)值在于產(chǎn)權(quán)，購房者付清全款后，應(yīng)將 “辦理產(chǎn)權(quán)過戶” 作為首要目標(biāo)，開發(fā)商也應(yīng)秉持誠信原則履行協(xié)助義務(wù)。本案中，周明雖因 “稅費(fèi)訴求不明確” 未獲全部支持，但核心的 “產(chǎn)權(quán)過戶” 訴求得到法院支持，充分說明 “足額付款 + 實(shí)際占有 + 房屋具備辦證條件” 是購房者維權(quán)的關(guān)鍵，也為類似歷史遺留的 “未過戶商品房糾紛” 提供了可參考的裁判思路。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容