朋友們，還記得之前我們跟大家說的，海珠區(qū)新出了一個地鐵江景盤嗎？

沒錯，就是市二宮地鐵站旁的君曜府。6月開盤后，這兩天又出了新板房，引起了不小的爭議。

到底怎么回事？我們去到一線給大家探探實情。

事情是這樣，上周末君曜府開放了一批全新的樣板房，推出了三個新的戶型。

作為市二宮旁的稀缺新房，它推新還是挺受關注的，但爭議點恰恰在戶型上——這次的戶型里，既有相對友好的設計，也有讓市場“跌破眼鏡”的奇葩款。

先看建面約82㎡三房，算是“剛需友好款”：戶型相對方正，廳出陽臺的經典設計。

雙陽臺比較實用，生活陽臺能曬衣放雜物，觀景陽臺對著江南大道和小港路，噪音相對有點大，但是開發(fā)商做了隔音玻璃，能阻隔一定的噪音。

比較加分的是，高樓層還能望到小部分江景。

廚房做了U型布局，直接連通生活陽臺，動線很順。

不過它是舊規(guī)產品，空間使用率只有八成多，部分房間顯得局促，開發(fā)商還把次臥外側陽臺打通包進室內，才勉強擴大空間。

另外西北向的朝向，可能會讓在意采光的購房者猶豫。

最受爭議的是建面約83㎡戶型：首先造型就“勸退”不少人——典型的“手槍房”。

原本是四房兩廳設計，臥室擠在“槍托”位置，陽臺卻落在“槍管”處，居住體驗拉胯；

新板房雖做了改造：把“槍托”的臥室+多功能房打通成客廳、連通小陽臺，原客廳和陽臺改成子母房（主臥旁小房間能靠門簾/隔斷連通）。

但實際走進來仍有硬傷：主臥寬度不夠，放張床后床尾幾乎貼緊玻璃外墻，左上角還立著一根大立柱，空間根本沒法靈活調整。

而且它是所有戶型里唯一有暗衛(wèi)的戶型，陽臺又小又不方正，所謂“四房”更像“3+1”過渡款，很多空間無法合理利用。

建面約112㎡三房則瞄準改善需求，走當下流行的 LDKG（客餐廚陽臺一體化）路線，客餐廚和陽臺打通后，整體空間比較開闊。

最亮眼的是細節(jié)設計：除了常規(guī)的景觀、生活雙陽臺，主臥套房的衛(wèi)生間還連了個“先生的陽臺”，能當吸煙區(qū)或專屬晾曬區(qū)，比較有新意。

生活陽臺還單獨留了洗衣機位，不用跟晾曬搶空間，這點很貼心。

整體看這三個戶型：82㎡三房和112㎡三房，從居住體驗上來看要好不少；83㎡“手槍房”則受限于本身造型，就算改造也難掩短板。

而且這批產品都是舊規(guī)貨，空間使用率普遍只有八成多，除了主臥空間還可以，其余房間大多偏小，得靠陽臺或飄窗“湊面積”。

價格方面，這批產品價格還維持在首開的5.2-5.8萬/㎡。

目前，項目已封頂，預計明年10月交付。

再說說君曜府的核心競爭力：地段。

作為市二宮板塊的新房，它的成熟度和便利性沒話說：除了盒馬鮮生以外，還有萬國奧特萊斯、富力海珠城、江南西等商圈連成片。

出門就是江南大道，緊鄰地鐵2號線市二宮站，未來還能接規(guī)劃中的28號線，出行便利。

還有對口地段學校為省一級海珠區(qū)實驗小學，在海珠區(qū)屬于第一梯隊學區(qū)，對有娃家庭比較有吸引力。

其實，這個盤從入市以來就備受爭議。因為除了地段不錯以外，還有幾個不得不提的短板。

首先是產權縮水問題。

銷售坦言項目地塊拿地時間是2013年，按照70年產權計算，如今已過去12年，實際剩余產權不足60年，這對在意產權年限的購房者來說，難免是個顧慮。

其次，項目是純單體樓設計，居住舒適度大打折扣。

項目沒有獨立小區(qū)園林，僅在樓棟底層規(guī)劃了少量休閑空間，日常散步、孩子玩耍的地方有限。

而且項目容積率高達8.1，還是3梯7戶的設計，想想早晚上下班高峰期，還是挺痛苦的。

最后，部分戶型設計比較拉垮。

受舊規(guī)劃影響，戶型布局略顯局促，于是就出現了“手槍”異形戶型。

比如83㎡四房，雖然做到了四房功能，但空間分配上不得不做出妥協(xié)。

不僅個別戶型存在不規(guī)整之外，甚至還有暗衛(wèi)的存在，加上一層樓7個戶型，居住體驗難免差了不少。

不過市二宮新盤本就稀缺，目前除了大元帥府旁的越秀珠實皓悅濱江（清尾階段，均價6.2萬/㎡），可選的只剩君曜府。

而周邊二手房，品質相對好一點的小區(qū)房均價5.5-6萬/㎡，和君曜府基本持平，但二手房存在樓齡長、戶型老舊等問題；房齡超20年的老小區(qū)均價4.5-5萬/㎡，居住體驗又遠不如新房。

對比海珠其他板塊，君曜府5.2-5.8萬/㎡的價+核心地段，對想留市中心的剛需、剛改群體，還是有一定的吸引力。

我隨手查了一下，整個項目總共有161套，目前已經網簽了49套，也就是說賣出了近三成，這與當初開盤時號稱去化五成的差距似乎有點大。

最后給大家劃重點，不同需求該怎么選：

如果是在越秀、海珠等核心區(qū)工作的剛需族，看重通勤便利性和老城配套，82㎡三房是不錯的選擇，總價約430-470萬，能以較低成本扎根市中心，且雙陽臺、通透戶型能滿足基本居住需求。

要是三代同堂或二胎家庭，想在市中心實現“四房夢”，83㎡四房可以考慮，但要做好接受小房間局促的心理準備，優(yōu)先考慮常住人口較多、對房間數量需求大于空間大小的家庭。

但如果是追求居住舒適度的改善型購房者，不建議優(yōu)先考慮。

畢竟單體樓缺乏小區(qū)環(huán)境，且112㎡三房雖空間開闊，但總價約580-640萬，這個預算在海珠其他板塊能買到帶小區(qū)園林、戶型更規(guī)整的次新房，居住體驗會更好。

另外，在意產權年限、或計劃長期持有（超過20年）的購房者，也需要慎重權衡產權縮水的影響。

說到底，君曜府是一個典型的“地段優(yōu)于產品”的項目，優(yōu)勢和短板都很明顯。

買房時還是要結合自身核心需求，是優(yōu)先選“方便的位置”，還是優(yōu)先選“舒適的房子”，想清楚這一點，才能做出適合自己的選擇。