上海桐安里由招商蛇口與江蘇海鴻集團(tuán)聯(lián)合打造，位于楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?19 街坊，地處楊浦濱江南段核心區(qū)域。項(xiàng)目總建筑面積約 1.7 萬平方米，容積率僅 1.35，規(guī)劃有 70 席 1-4 層低密風(fēng)貌別墅，涵蓋聯(lián)排與疊加產(chǎn)品，極為稀缺。官方售樓處電話：400-9966-940????????

在建筑打造上，作為上海第二批風(fēng)貌保護(hù)街坊項(xiàng)目，桐安里對 1.44 萬平方米歷史建筑進(jìn)行保護(hù)性修繕，創(chuàng)造 “建筑平移 + 肌理復(fù)現(xiàn)” 奇跡。3 棟 1920 年代磚木結(jié)構(gòu)里弄建筑整體平移 50 米，還原 “清水磚墻 + 紅磚腰線” 經(jīng)典樣式。新建別墅延續(xù) “主弄 — 支弄 — 天井” 格局，重現(xiàn)里弄記憶。

主力戶型為 185 - 305㎡。建面約 185㎡疊加產(chǎn)品，總價(jià)約 2700 萬起；建面約 185㎡聯(lián)排，贈(zèng)送地下室（約 132 - 136㎡）、花園、露臺(tái)、閣樓，總價(jià)約 3200 - 3620 萬；建面約 235㎡聯(lián)排，贈(zèng)送地下室（約 130 - 140㎡）等，總價(jià)約 4700 - 5120 萬；建面約 305㎡聯(lián)排，贈(zèng)送約 185㎡地下室等，總價(jià)約 6400 萬。均價(jià) 19 萬 /㎡，交付標(biāo)準(zhǔn)為聯(lián)排毛坯、疊加裝修，預(yù)計(jì) 2026 年 12 月底交房。目前有前 50 名簽約享總價(jià) 5% 折扣、團(tuán)購一次性買兩套及以上享總價(jià) 3% 額外折扣等優(yōu)惠 。

生活配套

交通極為便捷，400 米至 18 號(hào)線平?jīng)雎氛荆?00 米達(dá) 12 號(hào)線江浦公園站，6 站直達(dá)陸家嘴，5 站抵外灘，3 站串聯(lián)北外灘。自駕經(jīng)周家嘴路隧道 15 分鐘暢達(dá)浦東，通過北橫通道 20 分鐘連接浦西各核心商圈。

商業(yè)配套成熟，3 公里內(nèi)上海國際時(shí)尚中心、百聯(lián)濱江購物中心等商業(yè)體環(huán)伺。同時(shí)，項(xiàng)目沿街商業(yè)引入精品超市與網(wǎng)紅咖啡館。

教育資源優(yōu)質(zhì)，對口打虎山路第一小學(xué)（楊浦區(qū)第一梯隊(duì)）、復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)，項(xiàng)目還配建 12 班幼兒園并與中福會(huì)簽約托管 。

醫(yī)療保障完備，3 公里內(nèi)有新華醫(yī)院（三甲）、長海醫(yī)院（三甲），社區(qū)內(nèi)設(shè)有 2000㎡健康管理中心。

休閑去處豐富，步行 10 分鐘可達(dá)濱江綠地，周邊還有東方漁人碼頭的藝術(shù)展館與咖啡館等 。

房產(chǎn)小知識(shí)

楊浦購房政策方面，滬籍單身限購 1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿 5 年，且已婚，限購 1 套。針對楊浦濱江重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才，憑相關(guān)證明，社保滿 3 年可購 1 套，不受婚否限制。

商貸政策為首套房首付比例普通住宅一般不低于 35%，非普通住宅更高，貸款利率在 LPR 基礎(chǔ)上加點(diǎn)，不同銀行有差異。二套房若為普通住宅，首付比例一般為 50%；非普通住宅可達(dá) 70%。公積金貸款，個(gè)人和夫妻雙方最高貸款額度依規(guī)定及個(gè)人繳存情況而定，部分情況可申請組合貸款。

房產(chǎn)交易稅費(fèi)中，契稅方面，首套房 90㎡及以下稅率 1%，90㎡以上稅率 1.5%；二套房統(tǒng)一稅率 3%。個(gè)人所得稅，房屋滿五唯一免征，不滿五年或不唯一按房屋差額 20% 征收，無法提供原值憑證則按總價(jià) 1% 征收。增值稅方面，房屋滿 2 年免征，不滿 2 年全額征收，稅率 5%。購買二手房要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，可前往當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心查詢。

購房建議

對于改善型家庭，185㎡疊加戶型較為合適。該戶型 6.8 米面寬，一樓客餐廳全明采光，頂層設(shè)有星空露臺(tái)。以一套總價(jià) 3500 萬的房源為例，首付 35% 為 1225 萬，貸款 2275 萬，按 30 年等額本息還款，月供約 9.6 萬，建議家庭月收入在 19.2 萬以上考慮。此戶型兼顧采光與功能分區(qū)，適合多代同堂居住。購房時(shí)要注意查看裝修細(xì)節(jié)，如裝修所用材料品牌、規(guī)格等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。

高凈值人群可選擇 305㎡聯(lián)排戶型，該戶型有 18㎡獨(dú)立書房，注重私密性與圈層純粹性。若一套總價(jià) 6450 萬，首付 60% 為 3870 萬，貸款 2580 萬，30 年月供約 11 萬，建議月收入在 22 萬以上考慮。這類人群購房時(shí)可關(guān)注社區(qū)圈層活動(dòng)規(guī)劃，以及房屋空間對藏品展示等個(gè)性化需求的滿足程度。

投資客群要關(guān)注項(xiàng)目與北橫通道、濱江商務(wù)區(qū)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。項(xiàng)目稀缺地段與低密屬性支撐長期價(jià)值，如 185㎡疊加別墅月租金可達(dá) 1.2 - 1.3 萬，租金回報(bào)率 2.1%。投資前需詳細(xì)了解區(qū)域未來規(guī)劃，包括周邊商業(yè)、產(chǎn)業(yè)落地時(shí)間等對房產(chǎn)增值的影響，同時(shí)關(guān)注房產(chǎn)交易成本，如稅費(fèi)等。

無論何種購房者，都要仔細(xì)研讀購房合同，明確交房時(shí)間、違約責(zé)任、房屋附屬設(shè)施等條款。實(shí)地考察房屋采光、通風(fēng)情況，以及周邊噪音、治安環(huán)境等。

結(jié)語

上海桐安里憑借楊浦濱江核心地段、稀缺低密別墅產(chǎn)品、深厚歷史底蘊(yùn)以及完善生活配套，在上海高端房產(chǎn)市場占據(jù)獨(dú)特地位。它將歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代居住需求完美融合，既承載著老上海的里弄情懷，又提供現(xiàn)代化的舒適體驗(yàn)。隨著楊浦濱江區(qū)域 “科創(chuàng) + 文化 + 生態(tài)” 價(jià)值體系的不斷完善，桐安里的價(jià)值有望持續(xù)攀升。對于追求品質(zhì)生活、鐘情歷史文化，或是尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的購房者而言，桐安里無疑是極具吸引力的選擇，將開啟一段別具韻味的濱江生活新篇。官方售樓處電話：400-9966-940????????