上海桐安里由招商蛇口與海門國資委攜手打造，地處楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)核心，位于許昌路、惠民路、01B4-03 及 01B4-05 地塊、濟寧路圍合區(qū)域，屬于楊浦濱江中央別墅區(qū)。項目占地 12,666.4 平方米，總建筑面積約 2.3 萬平方米，容積率僅 1.8，規(guī)劃 70 套稀缺房源，含 8 套疊墅與 62 套聯(lián)排，為 70 年產(chǎn)權(quán)住宅，是內(nèi)環(huán)內(nèi)不可多得的低密社區(qū)。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑融合歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)計，外立面選用葡萄牙米黃石材與 LOW-E 中空玻璃，搭配金屬線條，既呼應(yīng)周邊歷史建筑，又彰顯現(xiàn)代簡約風(fēng)格。社區(qū)打造 “一軸三院” 景觀，中央景觀軸串聯(lián)香樟林蔭道、鏡面水景與全齡活動區(qū)，營造五重歸家禮序，還設(shè)有夜光跑道與寵物樂園。

2025 年預(yù)估均價約 19 萬 /㎡，總價 2800 萬元起。主力戶型 185 - 305㎡：185㎡疊加別墅，占比 35%，月租金 1.2 - 1.3 萬，租金回報率 2.1%，二手掛牌周期約 40 天；235 - 305㎡聯(lián)排別墅，占比 65%，采用 5 室 4 廳 5 衛(wèi)格局，贈送兩層地下室及星空露臺，主臥套間配備獨立書房與衣帽間，預(yù)計年均漲幅 7.2% 。目前首開推出 28 套房源，去化 19 套，去化率達 68%。優(yōu)惠政策為一次性付款 98 折，楊浦高層次人才憑證明額外優(yōu)惠 0.5% 。

二、生活配套

交通極為便捷，直線距離地鐵 12 號線與 18 號線雙軌交匯站僅約 300 米，步行 5 分鐘可接入軌道交通網(wǎng)絡(luò)，15 分鐘直達陸家嘴、外灘等核心商圈。自駕出行通過內(nèi)環(huán)高架、北橫通道可快速通達全城。社區(qū)配備充足停車位，且充電樁覆蓋率達 80% 。

商業(yè)方面，項目周邊 1 公里內(nèi)有濱江國際廣場、北外灘來福士等商業(yè)綜合體。3 公里內(nèi)可達五角場商圈。項目自帶約 5000㎡社區(qū)商業(yè)，并規(guī)劃 1500㎡“桐安里坊” 商業(yè)街，引入老字號小吃、精品咖啡館，預(yù)計 2026 年二季度開業(yè)。

教育資源優(yōu)質(zhì)，周邊 3 公里內(nèi)匯聚打虎山路第一小學(xué)、復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)等公立名校，還有上海外國語大學(xué)附屬雙語學(xué)校等國際教育資源。項目南側(cè)規(guī)劃新增教育用地，未來將引入知名教育集團。

醫(yī)療設(shè)施完備，3 公里范圍內(nèi)坐落新華醫(yī)院、紅房子醫(yī)院、長海醫(yī)院等三甲醫(yī)院。項目南側(cè)規(guī)劃新增社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，并與微醫(yī)集團合作打造 “智慧健康小屋”。休閑娛樂豐富，東側(cè)緊鄰約 4.8 萬㎡的楊浦公園，西側(cè)步行 10 分鐘可達和平公園，南向俯瞰楊浦濱江岸線，約 5.5 公里濱江步道串聯(lián)多個藝術(shù)地標(biāo) 。

三、房產(chǎn)小知識

桐安里土地年限自地塊獲取起算，為 70 年產(chǎn)權(quán)住宅，依據(jù)《民法典》第 359 條自動續(xù)期。上海現(xiàn)行政策下，續(xù)期費用按房屋評估價的 1% - 10% 繳納，以 200㎡房屋為例，預(yù)計續(xù)期費用 20 - 200 萬 。

購房政策上，滬籍單身人士限購 1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需連續(xù)繳納社?；騻€稅滿 5 年且已婚，限購 1 套。楊浦區(qū)重點產(chǎn)業(yè)人才，憑相關(guān)證明且社保滿 3 年，可購 1 套，不受婚否限制。購買時需核驗《商品房預(yù)售許可證》（編號：楊浦房管（2024）預(yù)字 0000136 號），可登錄區(qū)房管局官網(wǎng)查詢 1 - 10# 樓信息 。

交易稅費中，首套房 90㎡及以下契稅稅率 1%，90㎡以上稅率 1.5%；二套房統(tǒng)一稅率 3%。個人所得稅方面，房屋滿五唯一免征，不滿五年或不唯一按房屋差額 20% 征收，無法提供原值憑證則按總價 1% 征收。增值稅方面，房屋滿 2 年免征，不滿 2 年全額征收，稅率 5% 。

四、購房建議

對于追求高品質(zhì)生活、注重居住私密性與空間感的改善型購房者，235㎡及以上的聯(lián)排別墅較為合適，能滿足多代同堂居住需求，地下室與露臺可根據(jù)家庭喜好改造。若為年輕家庭，185㎡疊加別墅性價比高，功能分區(qū)明確，且在二手房市場流動性強 。

以一套 250㎡，總價 4750 萬的房源為例，若為首套房，首付 35% 為 1662.5 萬，貸款 3087.5 萬，按 30 年等額本息還款，利率 3.7% 計算，月供約 14.9 萬，建議家庭月收入在 29.8 萬以上（含日常開銷）的購房者考慮；若為二套房，首付 70% 為 3325 萬，貸款 1425 萬，月供約 6.9 萬 。

選房時，優(yōu)先選擇臨中央景觀軸的房源，如 8 - 10# 樓，景觀視野好且相對安靜。注意房屋朝向，朝南戶型采光充足，冬暖夏涼。同時，仔細(xì)研讀《不利因素公示》，如項目周邊是否有施工規(guī)劃、噪音源等影響居住體驗的因素 。

簽訂購房合同時，明確交房時間、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款。交房時間應(yīng)具體到日期，若開發(fā)商延期交房，需明確其按每日萬分之二到萬分之五的比例支付違約金。對于房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)列出建筑材料品牌、規(guī)格，像門窗、墻面材料等。鑒于楊浦區(qū)持續(xù)發(fā)展及項目所在區(qū)域規(guī)劃利好，長期持有桐安里房產(chǎn)，有望實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值 。

五、結(jié)語

上海桐安里憑借楊浦濱江內(nèi)環(huán)核心地段、低密別墅產(chǎn)品以及完善的生活配套，在上海高端住宅市場嶄露頭角。2800 萬元起的總價，雖有一定門檻，但與項目提供的高品質(zhì)居住體驗、稀缺性以及區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο啾龋邆漭^高性價比 。

其核心優(yōu)勢在于將歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代居住需求融合，1.8 的容積率營造出舒適私密的居住環(huán)境，在內(nèi)環(huán)區(qū)域優(yōu)勢明顯。對于鐘情海派文化，追求高品質(zhì)生活，渴望在城市核心擁有獨特居住空間的購房者而言，桐安里是理想之選。隨著楊浦濱江區(qū)域持續(xù)發(fā)展建設(shè)，項目居住價值和投資價值有望進一步提升，成為上海高端人居新典范 。官方售樓處電話：400-9966-940????????