北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，大興團(tuán)河美瀾灣的未來發(fā)展如何？市區(qū)拆遷房的安置小區(qū)，北京市重點(diǎn)樣板工程。未來周邊是雙地鐵交通，自然環(huán)境好，應(yīng)該也有產(chǎn)業(yè)區(qū)，應(yīng)該發(fā)展的很好嗎？

當(dāng)然我也不是很想買這里，如果能買在三環(huán)內(nèi)是更好，只不過是資金暫時(shí)不足才考慮的，您看這套兩居怎么樣？如果不合適的話能不能再等等，等房?jī)r(jià)降了再買。

A：

1、美瀾灣的兩居是300萬左右，買在三環(huán)內(nèi)也沒問題，只是居住體驗(yàn)肯定跟郊區(qū)差遠(yuǎn)了。但等降到什么程度??？假定三環(huán)內(nèi)現(xiàn)在跟美瀾灣差不多的房源吧，一般怎么也得翻一番600多萬，要想降一半是沒有任何可能的，降個(gè)零頭兒差不多。

2、比如南三環(huán)之內(nèi)的亞林西居住區(qū)，現(xiàn)在單價(jià)6萬多吧，90平兩居600萬左右，租金是每平米100塊錢之內(nèi)，這套房能租8000左右，租售比在6/700左右，租金回報(bào)率1.5-1.8%。

那假定要是房?jī)r(jià)跌一半，在房租不跟隨下跌的情況下，這套房的租金回報(bào)率就是3-3.6%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)在的銀行利率，您覺得會(huì)不會(huì)有人搶??？

就算不下跌，現(xiàn)在的1.8%回報(bào)率也跟同期銀行利率至少差不多，標(biāo)準(zhǔn)利息五年前的才1.3%，還不如房子的租金呢。

3、總之我認(rèn)為房子是用來住的，有需求就買吧。但最好別對(duì)美瀾灣的投資性期待值太高，畢竟這是安置房性質(zhì)，本身就是自住為主的，投資性并不強(qiáng)。周邊環(huán)境挺好，地鐵早晚的事兒，但產(chǎn)業(yè)區(qū)夠嗆，土地性質(zhì)不合適，周邊單位也不太合適吧。所以別想的太美好了，還是多考慮自住吧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我在豐臺(tái)總部基地上班，想買蘇黎世家的三居，但糾結(jié)于旁邊垃圾填埋場(chǎng)的問題，想問問您是否了解情況？另外就是請(qǐng)您幫我看看圖中的這戶型，900萬值不值？是不是還是泡沫挺大??？

A：

1、垃圾填埋場(chǎng)早就沒了，或者說是早就改成焚燒廠了。這應(yīng)該是口罩之前的事兒了，之后反正我是沒聽說還有什么臭味兒。

因?yàn)槲以诳偛炕匾灿袀€(gè)辦公室，隔些日子去一次。前些年甭說周邊小區(qū)了，連這辦公樓要是沒關(guān)窗戶，早上都能聞見滿屋的留香。同事也有在附近住的，那些年經(jīng)常的吐槽。

但在改成焚燒廠之后就沒人提了，又經(jīng)歷過口罩，環(huán)保方面的要求肯定很高，應(yīng)該是都符合標(biāo)準(zhǔn)了。

2、另外我還聽到個(gè)說法，就是中國的垃圾焚燒技術(shù)在前些年得到了重大突破，于是在2018年之后進(jìn)行了全行業(yè)整改。再加上有補(bǔ)貼和電價(jià)方面的優(yōu)惠，導(dǎo)致各地垃圾場(chǎng)都非常的賺錢，后果就是大干快上的擴(kuò)張產(chǎn)能，擴(kuò)張到惡性競(jìng)爭(zhēng)，垃圾竟然都不夠燒的了。

那在這種情況下，導(dǎo)致各家焚燒廠就更得注重環(huán)保了，否則一旦被居民投訴或超標(biāo)被查，這補(bǔ)貼和利潤就被別的焚燒廠搶走了。所以在2019年之后，全國只要是焚燒廠都沒什么負(fù)面新聞了，至少也是越來越少。

簡(jiǎn)單就是這情況吧，這也是我聽到的，真假不知道，只是也感覺到北京的焚燒廠都沒什么有味道的報(bào)道和傳聞了。

3、900萬值不值的怎么說呢？這沒標(biāo)準(zhǔn)，只能看自己的喜好。但是單價(jià)6萬我認(rèn)為還行，因?yàn)檫@小區(qū)的檔次高，每平米的租金坪效應(yīng)該在100塊錢以上，大戶型的也得在100左右。

那租售比就是600左右或出頭兒，在北京算性價(jià)比相對(duì)高的了。所以如果按照數(shù)值，這套房在居住角度算是比較值的。

4、按租售比來說是沒什么泡沫了，這自己算算吧，或者讓當(dāng)?shù)刂薪樗闼悖脭?shù)字說話更踏實(shí)。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，本人有房在亦莊商住公寓，自住一年后單位搬到豐臺(tái)總部基地就一直出租，租金3800，房子能賣100多萬，請(qǐng)問留著還是賣掉當(dāng)首付買在總部基地？

但我想連學(xué)區(qū)一并解決，可經(jīng)過調(diào)研后發(fā)現(xiàn)豐臺(tái)也沒合適的，第五實(shí)驗(yàn)學(xué)校我所在公司沒有資格，買房是多校，有意義嗎？我想要的是兩居室，房齡盡量新，面積大些的。

A：

1、買不買的看自己吧，常規(guī)建議要么就甭買，買了也就甭賣了。不好賣，稅費(fèi)也挺高的，不缺錢的話還不如留著收租金呢。

2、第五實(shí)驗(yàn)靠買房就沒意義了，純粹的賭運(yùn)氣，而且概率估計(jì)高不了。因?yàn)榇蟛糠謱W(xué)位都是給豐科園企業(yè)子弟的，少部分派位，而且是兩個(gè)學(xué)區(qū)，那就算被派到的概率吧。我認(rèn)為低于5%，屬于小概率事件。

3、首付是100多萬是嗎？具體是多少？總價(jià)預(yù)算是多少？這還是先做個(gè)預(yù)算吧，要不然不好聊。

4、豐臺(tái)如果只考慮公立校的話，那豐科園周邊沒什么太合適的。北大地算很不錯(cuò)的學(xué)區(qū)，一小五小+豐二，十二中的概率也相對(duì)大。但這里沒有房齡太新的，20多年就算最新的了。

其他就沒有太強(qiáng)的學(xué)校了，要不就看看怡海的，小區(qū)挺好+學(xué)校不錯(cuò)。只不過這里是民辦校，看是否合適吧。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我和愛人是外地人，落戶條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，孩子三歲，房子前幾年買在首鋼特鋼樓，現(xiàn)在價(jià)值200萬，稍微賠了一點(diǎn)但不多。我們現(xiàn)在考慮是孩子上學(xué)問題，看您的文章是朝陽區(qū)能讓非京籍用房子擇校，所以我們有換到孩子爸爸在望京工作單位附近的想法。

只是如果換房的話至少要貸款200萬以上（手中還有200萬），不知道是否合適？萬一不能單校入學(xué)怎么辦？還有學(xué)區(qū)溢價(jià)這么高，也擔(dān)心保值問題。

A：

1、200萬換成600萬的，現(xiàn)在這套房估計(jì)是小兩居，5/60平左右的吧？那如果是望京600萬的，至少是80平左右正規(guī)兩居了，從居住角度是提升，但是否合適只能自己感受，外人不敢說什么。

2、貸款200萬是否合適？前幾年結(jié)婚時(shí)買的房吧，那這也就是四五年時(shí)間就攢出了200萬，這么高的收入，貸200萬壓力不太大吧？每個(gè)月的按揭不到1萬塊錢，肯定不到收入的一半，理論上是算合適的。這也是自己評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)吧。

3、不能單校那就是周邊學(xué)校派位。既然是三年后上學(xué)，那學(xué)位也大概率寬松，未必會(huì)派位，就算派位也是望京學(xué)區(qū)的，哪所學(xué)校都不算差。

4、望京的溢價(jià)不高，以陳分來說，600萬總價(jià)的溢價(jià)率應(yīng)該不超15%，僅僅是東西海的一半左右。在朝陽區(qū)內(nèi)部也屬于性價(jià)比相對(duì)高的，也就是對(duì)口學(xué)校好，但溢價(jià)率不太高。

保值不敢保證，只能說反正溢價(jià)不高，就算有風(fēng)險(xiǎn)也不大。

另外主要看高分期之后的政策，有利好就能撐住，沒有的話或許受點(diǎn)兒影響。實(shí)在擔(dān)心的話就等孩子上學(xué)后再次置換，換成沒溢價(jià)的就不用擔(dān)心了。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我在老家小城市有三套回遷房，準(zhǔn)備賣掉兩套150萬，加存款湊200多萬首付買一套北京的。沒有學(xué)區(qū)要求，想買在東三環(huán)東四環(huán)之間，您看有推薦的嗎？

想要兩居室，房齡新一些的，房租在不住的時(shí)候能高一些，但問了中介都說是那種“老公寓”大塔樓，也不知道是否合適？主要是傳說保值不好，也不知是不是真的，能解決嗎？

A：

1、這200多萬是首付，總價(jià)多少??？也就是準(zhǔn)備貸款多少？還是先做個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，要不誰也不好推薦，中介也是要根據(jù)總價(jià)來匹配房源的。

2、如果只是追求房齡新+租金高，那塔樓公寓挺合適的，這本身就是老公寓的優(yōu)勢(shì)。但如果還有保值好之類的投資需求，那老公寓就不算強(qiáng)了。

3、談不上保值不好，只不過是長期略落后大盤而已，也不是太多?；蛘哒f每年或每次行情的落后幅度都不大，都是時(shí)間長了才明顯的。

之所以老公寓的租金收益高，其實(shí)就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的慢造成的，顯的租金高。這種情況是2008年奧運(yùn)之后愈發(fā)明顯的，尤其是塔樓，和板樓相比不受追捧。而商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，自然影響了價(jià)格走勢(shì)。

4、解決不了，只能等著看吧，市場(chǎng)自會(huì)調(diào)整，但沒人能左右和預(yù)測(cè)。

僅供參考。

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