海德壹號小區(qū)外立面。 李貝貝/攝

本報記者 李貝貝 上海報道

近日，多名業(yè)主向《華夏時報》記者爆料，上海知名“網(wǎng)紅豪宅”海德壹號項目在建造中途擅自變更設計規(guī)劃，導致實測面積與預測面積產(chǎn)生差異。今年6月底，項目交房在即，部分業(yè)主被強制補繳單筆高達數(shù)十萬甚至上百萬元的面積差價，“存在欺詐與強買強賣嫌疑”。不僅如此，該項目在房屋質量、公區(qū)標準等方面，亦有多項未達合同約定的情況，全體業(yè)主無奈拒絕收房。

對于業(yè)主們的說法，該項目開發(fā)商予以否認。7月22日，上海?？乇Ｂ?lián)置業(yè)有限公司（下稱“?？乇Ｂ?lián)”）向《華夏時報》記者強調，該項目在設計、施工全過程中均嚴格遵循相關規(guī)范，整體建設合法合規(guī)。

值得一提的是，海德壹號原為格力地產(chǎn)股份有限公司（下稱“格力地產(chǎn)”，現(xiàn)已更名為“珠免集團”）旗下項目。但今年4月，格力地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務已整體劃轉至珠海華發(fā)集團有限公司（下稱“華發(fā)集團”）。對于記者提出的相關責任劃分問題，華發(fā)股份（華發(fā)集團旗下承接房產(chǎn)開發(fā)板塊的平臺公司）表示“不方便接受媒體采訪”，珠免集團未作回應。截至記者發(fā)稿，多方責任主體對該爭議未提出明確解決方案。

實測和預測面積產(chǎn)生差異

公開信息顯示，2014年12月，格力地產(chǎn)聯(lián)合體奪得海德壹號地塊。2023年2月，該項目推出163套房源，均價12.98萬元/平米，認購率高達392%。

今年6月26日，海德壹號通過微信公號宣布，錦云江悅公寓（推廣名：海德壹號）1—6幢住宅已取得《住宅交付使用許可證》，“符合買賣合同約定的交付條件”，請業(yè)主及時辦理房屋交付手續(xù)。然而，業(yè)主們卻拒絕收房，并公開發(fā)布了一份《前灘海德壹號小區(qū)業(yè)主關于前灘32-01地塊項目拒絕收房告知書》（下稱《告知書》）。

在采訪中，業(yè)主們解釋說，無法接受海德壹號提出的“務必在房屋交驗前將購房款（含面積補差款，若有）和違約金等各項費用全額結清”要求，“這完全就是項目方自己的問題”。

為何實測面積與預測面積產(chǎn)生如此大的差距？浦東新區(qū)建設和交通委員會給予業(yè)主的反饋是：房屋實地（竣工圖）與原規(guī)劃圖存在差異，主要體現(xiàn)為建筑外輪廓變化，內(nèi)部墻體位置厚度變化，以及管井的位置尺寸變化等方面，“以上變化導致實測和預測面積產(chǎn)生差異”。

業(yè)主王琦（化名）被要求補繳約60萬元。其近日從浦東新區(qū)房屋測繪中心拿到的復核結果顯示，海德壹號部分房屋面積增加的原因主要有兩方面：其一，外輪廓外移，增加約1.5平米；其二，7號02室、9號01室因為隔音墻改為非隔音墻，測繪計算規(guī)則發(fā)生調整，增加約1.4平米，“上述變化都是由于開發(fā)商設計變更造成的”。

王琦強調，根據(jù)2024年8月初印發(fā)的《上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委員會關于進一步加強本市新建住宅工程設計質量管控的通知》，建設單位在申請項目預售許可證前，應當確保住宅精裝修交付范圍的設計文件已按預售承諾的材料、設備設計完成。預售后如需變更預售承諾的材料、設備，應當征得購房人書面同意，未經(jīng)同意擅自變更，應承擔相應違約責任。

一些業(yè)主還提出，根據(jù)合同與實測面積自行計算，部分房源增加的面積三分之二是公攤面積，僅三分之一為套內(nèi)面積，直接降低了房屋得房率，“補繳的幾十萬（元）大多是公攤面積，這明顯損害了業(yè)主的利益”。但截至發(fā)稿，項目方未公開公攤面積具體構成數(shù)據(jù)。

部分被計入建筑面積、卻無法正常使用的空間也令業(yè)主們難以接受。在業(yè)主周霖（化名）家中，記者看到，幾處落地玻璃窗外均有一條十分狹窄的“陽臺”，不足成年人一只腳長。

“浦東新區(qū)建設和交通委員會審查中心給出的說法是，圖紙上只有15厘米（寬），人無法活動，所以不能稱之為‘陽臺’，不需要滿足陽臺的設計規(guī)范，也就是不需要設計獨立下水?！敝芰乇硎?，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》表明，計入面積的必要條件是可作為人們生產(chǎn)或生活或各種活動的場所，而且規(guī)范中也有計入面積的陽臺進深要大于60厘米的定量指導，但海德壹號交付時“半步陽臺”卻被計入建筑面積，“非常不合理”。

此外，業(yè)主還指出，該項目最為知名的“三角陽臺”也存在擅自變更設計的問題。樓盤宣傳資料顯示，海德壹號在室外設計了三角形270度景觀陽臺，可一覽黃浦江景，并與之匹配采用了不規(guī)則戶型設計。《告知書》稱，上海市購房預售合同第54頁第7—8條明確表明三角陽臺的存在，“但實際建設全部改成了三角金屬裝飾，構成重大違約”。

業(yè)主認為“不具備交付條件”

除建筑面積計算爭議外，海德壹號在房屋質量、公區(qū)標準等方面存在多項未達合同約定的情況，進一步堅定了業(yè)主們拒絕收房的立場。

“我覺得這個項目根本就不具備交付條件。”業(yè)主羅濤（化名）買下的是一套精裝修房屋。今年6月30日，其前往該項目驗房時發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)施工粗糙，且存在設計缺陷，如廚房脫排油煙機將柜門擋住，只能開30度角。不僅如此，“1-7、9-12樓衛(wèi)生間馬桶為虹吸式馬桶，下水管道卻按照直沖式馬桶施工，導致無法正常生活”。

廚房脫排油煙機擋住柜門，只能開30度角。 業(yè)主供圖

相比精裝房，毛坯房的裝修問題要少很多。但一位業(yè)主提供的視頻顯示，其購買的一套房源衛(wèi)生間防水條件欠佳，“（地面）下面都是濕的”。

潮濕的還有地下車庫。業(yè)主們稱，他們在看房過程中發(fā)現(xiàn)地下車庫“異常潮濕”，部分區(qū)域持續(xù)性滲水、積水，多次維修未得到根本改善。7月17日，記者也在該小區(qū)地下車庫看到，部分墻面確有滲水痕跡。

小區(qū)地下車庫過道墻面滲水。 李貝貝/攝

合同公示交付標準降標的問題也令業(yè)主們難以接受。例如，《告知書》顯示，根據(jù)公示內(nèi)容，地下大堂及電梯廳墻面采用金屬板和墻磚，天花板采用石膏板吊頂乳膠漆飾面。但在實際建設中，墻面降標為乳膠漆，天花板則為“裸頂”（未做吊頂處理）。

部分業(yè)主還對小區(qū)的安全問題憂心忡忡。有業(yè)主強調，在看房的時候就注意到了“到處都有爆裂的玻璃”。同時，業(yè)主們還指出，車庫出入口處轉彎半徑只有5米，存在安全隱患。不過，根據(jù)一名業(yè)主提供的資料，浦東新區(qū)建設和交通委員會對此解釋說，盡管轉彎半徑只有5米，但“整體車道做寬了，所以車輛通過沒有問題，后續(xù)會在出入口加裝警示牌及反光鏡”。

爆裂玻璃的碎片。 業(yè)主供圖

由于對公區(qū)及室內(nèi)裝修等十分不滿，業(yè)主們對海德壹號收取高昂物業(yè)費提出了質疑。有業(yè)主表示，海德壹號存在“強制濫收”高價物業(yè)費的情況，“混淆多層物業(yè)與高層物業(yè)收費標準”，均為14.9元/平米。

“當年預售的時候銷售說過，相鄰格力·浦江海德的會所一起使用的話，物業(yè)費才是14.9元/平米，但現(xiàn)在也無憑無據(jù)了。”一名業(yè)主向記者介紹說，?？乇Ｂ?lián)對多層住宅用戶反映的情況不予理睬，“就是要強制收取物業(yè)費，否則無法拿到進門密碼”。

項目方堅稱“整體建設合法合規(guī)”

針對業(yè)主反映的問題是否屬實、后續(xù)處理方案等問題，7月22日，上海?？乇Ｂ?lián)置業(yè)有限公司回復稱，為避免造成不必要的誤解，公司暫不接受相關采訪。

不過，海控保聯(lián)方面向記者強調：“海德壹號項目在設計、施工全過程中均嚴格遵循相關規(guī)范，整體建設合法合規(guī)。針對網(wǎng)絡自媒體上部分信息的誤讀，公司正積極與業(yè)主溝通、澄清。目前項目交付工作在有序推進中?！?/p>

記者注意到，自2024年中矛盾爆發(fā)以來，業(yè)主方與項目方已進行過多輪溝通，但截至目前，雙方在許多關鍵問題上依然無法達成一致。

以業(yè)主們認為“構成重大違約”的三角陽臺為例。去年7月9日，原格力地產(chǎn)方面曾向記者回復稱，三角陽臺前期概念方案階段為外方設計單位繪制，后續(xù)方案、施工圖設計則由國內(nèi)設計院根據(jù)規(guī)范要求進行深化設計，現(xiàn)場按最終施工圖進行施工，“房屋預售時以陽臺范圍（不含尖角部分）（預測房產(chǎn)面積）進行銷售，銷售合同戶型圖、預售建筑面積圖與施工圖一致”。

在采訪中，業(yè)主們也向記者坦言，對于他們提出的問題，項目方確實也是比較及時地給予了回應、進行了一定的整改，但諸多問題仍未得到實質性解決，且項目方還存在明顯的敷衍拖延，“缺乏溝通誠意”。

例如，一名業(yè)主向記者表示，其初次驗房時（6月30日）即將發(fā)現(xiàn)的諸多問題反饋給?？乇Ｂ?lián)方面，但7月5日再次到現(xiàn)場驗房時看到，前次提交的所有問題均未整改，令其十分氣憤。

相比反饋速度，眼下讓業(yè)主們擔憂的還有“誰來負責”。據(jù)悉，在業(yè)主與?？乇Ｂ?lián)矛盾持續(xù)升級的背后，項目所屬企業(yè)已發(fā)生變更。公開資料顯示，今年4月14日，珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會將其持有的珠海投資控股有限公司（下稱“海投公司”，原格力地產(chǎn)控股股東）100%股權無償劃轉至珠海華發(fā)集團，原格力地產(chǎn)已完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。

但對于責任歸屬、后續(xù)如何處理矛盾的問題，華發(fā)股份表示“不方便接受媒體采訪”，珠免集團未作回應。

諸多爭議懸而未決的情況下，部分業(yè)主已經(jīng)選擇尋求法律解決途徑。北京金訴律師事務所主任王玉臣向記者表示，針對一系列的有據(jù)可查、有合同約定的違約行為，建議業(yè)主視情況直接提起相關民事訴訟；針對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的一些違法行為，例如裝修降標可能涉及的虛假宣傳、質量不達標可能涉及的質量問題，業(yè)主們可提起相關的違法查處申請，要求相關部門依法處理。此外，業(yè)主們還可以在上述法律手段的基礎上和開發(fā)商進行談判，嘗試通過談判解決問題。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧