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北京朝陽區(qū)一起房屋產(chǎn)權(quán)登記糾紛中，張桂蘭 2007 年作為騰退安置人，借外孫王浩宇名義花 30.8 萬買了五號房屋（朝陽區(qū)），入住 17 年卻因開發(fā)商甲地產(chǎn)公司涉訴，房屋被查封無法過戶。2024 年房屋解封后，張桂蘭再次起訴，甲地產(chǎn)公司以 “購房時間久、按經(jīng)適房管理無材料” 為由拒絕協(xié)助，最終法院判決 “甲地產(chǎn)公司 7 日內(nèi)協(xié)助辦理過戶”。此案明確了 “借名購房的實際權(quán)利人認定”“開發(fā)商協(xié)助過戶義務(wù)” 等關(guān)鍵問題，給安置住房交易提了醒。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：張桂蘭（五號房屋實際購房人、被騰退人，2007 年至今居住該房屋）

被告：甲地產(chǎn)公司（五號房屋開發(fā)商，初始登記權(quán)利人，負有協(xié)助過戶義務(wù)）

案外人：王浩宇（張桂蘭外孫，購房名義人，認可房屋歸張桂蘭所有）

第三方公司：乙建筑公司（曾申請執(zhí)行甲地產(chǎn)公司，導致五號房屋被查封）

（二）關(guān)鍵時間線

2007 年 9 月 24 日（購房與入?。?/p>

張桂蘭因綠化隔離地區(qū)騰退，獲五號房屋安置資格，以未成年外孫王浩宇名義，向甲地產(chǎn)公司支付購房款 29.6838 萬元，另付維修基金、契稅、印花稅等 1.1683 萬元，合計 30.8521 萬元；同日支付物業(yè)費 1821.87 元。

甲地產(chǎn)公司交付房屋，張桂蘭簽訂入住協(xié)議、驗收單元交接單，隨后入住，持續(xù)居住使用至今，期間按時繳納物業(yè)費、衛(wèi)生費。

雙方未簽訂書面購房合同，僅達成口頭協(xié)議，甲地產(chǎn)公司開具兩張收款收據(jù)（載明付款人為王浩宇）。

2021 年 - 2024 年（過戶受阻與解封）：

2021 年 9 月：張桂蘭起訴甲地產(chǎn)公司、王浩宇，要求辦理五號房屋產(chǎn)權(quán)證，此時房屋因乙建筑公司申請執(zhí)行甲地產(chǎn)公司被法院查封。

2023 年：朝陽區(qū)法院作出 A 號民事判決書，認定 “張桂蘭借王浩宇名義購房”“房屋大證已辦”，但以 “房屋被查封不具備過戶條件” 為由，駁回張桂蘭訴請。

2024 年：張桂蘭上訴，北京市第三中級人民法院作出 B 號民事判決書，維持原判；后甲地產(chǎn)公司與乙建筑公司執(zhí)行案件履行完畢，五號房屋解除查封。

2024 年（本案）：張桂蘭再次起訴，要求甲地產(chǎn)公司協(xié)助將五號房屋登記至自己名下；王浩宇出具《聲明》，認可 “張桂蘭實際出資，房屋歸張桂蘭所有，購房時自己未成年”，張桂蘭稱 “原想將房屋給外孫，后王浩宇出國無需房屋，故主張過戶”。

（三）各方主張

張桂蘭（原告）：

自己是五號房屋實際購房人，已付清全款且居住 17 年，王浩宇認可房屋歸屬，現(xiàn)房屋已解封，甲地產(chǎn)公司應(yīng)協(xié)助辦理過戶。

甲地產(chǎn)公司（被告）：

認可與張桂蘭的口頭買賣合意，也承認房款及辦證費用已付清，但辯稱 “購房時間距今 17 年，五號房屋按經(jīng)濟適用住房管理，無法提供不動產(chǎn)登記中心要求的辦證材料，無法協(xié)助過戶”。

王浩宇（案外人）：

出具書面聲明，確認 “五號房屋由張桂蘭實際出資，以自己名義購買時未成年，房屋所有權(quán)歸張桂蘭，同意過戶至張桂蘭名下”。

二、案件分析

（一）法律適用：用《民法典》施行前的法律

案涉口頭購房協(xié)議成立于 2007 年，履行持續(xù)至《民法典》施行后（2021 年），但核心爭議 “合同成立與過戶義務(wù)” 源于 2007 年法律事實，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，適用當時的《合同法》。

（二）實際權(quán)利人認定：張桂蘭是五號房屋實際所有權(quán)人

借名購房中，實際權(quán)利人需滿足 “實際出資、實際占有、名義人認可” 三要件，本案均符合：

實際出資：張桂蘭提交的收款收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬記錄（雖以王浩宇名義支付，但張桂蘭持有原始憑證并主張資金來源），結(jié)合甲地產(chǎn)公司 “房款已付清” 的認可，可證明張桂蘭是實際出資人；

實際占有：張桂蘭持有入住協(xié)議、驗收單、17 年物業(yè)費 / 衛(wèi)生費繳費憑證，甲地產(chǎn)公司也承認 “房屋自 2007 年交付后由張桂蘭控制使用”，形成長期、穩(wěn)定的占有事實；

名義人認可：王浩宇作為名義購房人，出具《聲明》明確 “房屋歸張桂蘭所有”，且購房時未成年，無獨立購房能力，進一步佐證借名事實。

（三）開發(fā)商義務(wù)：甲地產(chǎn)公司必須履行協(xié)助過戶義務(wù)

口頭合同合法有效：根據(jù)《合同法》第十條、第三十六條，“當事人可采用口頭形式訂立合同，一方履行主要義務(wù)（付款、交房），對方接受的，合同成立”。張桂蘭付清房款、甲地產(chǎn)公司交付房屋，口頭協(xié)議已成立且不違反法律強制性規(guī)定，合法有效；

“無材料” 不能免除義務(wù)：甲地產(chǎn)公司以 “按經(jīng)適房管理、無辦證材料” 抗辯，但作為開發(fā)商，負有留存購房檔案、協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定義務(wù)，“時間久、無材料” 是其內(nèi)部管理問題，不能對抗實際權(quán)利人的合法過戶請求；

查封解除后具備過戶條件：此前因房屋被查封駁回訴請，現(xiàn)查封已解除，且房屋初始登記在甲地產(chǎn)公司名下，無其他權(quán)利限制，符合 “辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記” 的法定條件。

三、裁判結(jié)果

被告甲地產(chǎn)公司于本判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助原告張桂蘭辦理位于北京市朝陽區(qū)五號房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將上述房屋所有權(quán)登記至原告張桂蘭名下。

四、案件啟示

（一）實際購房人：借名購房必做 “3 件事”

留存 “實際權(quán)利” 證據(jù)：無論借誰名義購房，需保留出資憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)注明實際出資人）、占有證據(jù)（入住協(xié)議、繳費憑證、裝修合同），并讓名義人出具書面《確認書》，明確 “房屋歸實際出資人所有，名義人無處分權(quán)”；

優(yōu)先簽訂書面協(xié)議：即使是親屬間借名，也應(yīng)簽訂書面《借名購房協(xié)議》，約定 “過戶條件、違約責任”，避免如本案 “無書面合同，開發(fā)商扯皮” 的情況；

及時關(guān)注房屋狀態(tài)：定期查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息（是否被查封、抵押），如發(fā)現(xiàn)權(quán)利限制，及時通過法律途徑主張權(quán)利，避免錯過維權(quán)時機。

（二）開發(fā)商：2 個 “不得” 守義務(wù)

不得拒絕協(xié)助過戶：無論購房時間長短、房屋管理類型（如經(jīng)適房、安置房），開發(fā)商均負有法定協(xié)助義務(wù)，不能以 “無材料、涉訴” 等理由推諉，否則需承擔敗訴責任；

不得忽視檔案管理：對安置住房、經(jīng)適房等特殊房屋，需妥善留存購房人資料、審批文件，避免因 “檔案丟失” 無法配合過戶，引發(fā)后續(xù)糾紛。

（三）名義購房人：1 個 “明確” 避風險

名義人需提前與實際權(quán)利人書面確認房屋歸屬，避免后續(xù)因 “房屋升值、繼承” 等問題產(chǎn)生爭議，如本案王浩宇出具《聲明》，既明確權(quán)利歸屬，也減少自身法律風險。

本案核心警示：安置住房交易中，實際權(quán)利人需重視證據(jù)留存，即使是口頭協(xié)議 + 借名購房，只要能證明 “出資、占有、認可”，法律會保護其合法權(quán)益；開發(fā)商不能以任何借口逃避協(xié)助過戶義務(wù)，履行法定職責是底線要求。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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