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北京朝陽區(qū)一起房屋買賣糾紛中，李建國、王麗夫婦（原告，夫妻關(guān)系）2022 年 11 月與趙峰（被告）約定，以 814.2 萬元購買朝陽區(qū)一號房屋（登記在趙峰名下），雙方未簽書面合同，但李建國夫婦陸續(xù)付清全款，還幫趙峰還清 750 萬元貸款解除抵押。不料趙峰 2023 年 9 月偷偷將房屋二次抵押給孫浩（案外人），且拒不辦理過戶，李建國夫婦起訴要求 “解約、退房款 814.2 萬元、賠違約金 81.42 萬元”。最終法院判 “合同 2024 年 6 月 17 日解除，趙峰退房款 814.2 萬元，賠違約金 40 萬元”，明確 “無書面合同仍成立買賣關(guān)系，賣家惡意抵押屬根本違約”。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（夫妻）：李建國、王麗（一號房屋買受人，主張 “解約、退房款 814.2 萬元、賠違約金 81.42 萬元”）

被告：趙峰（一號房屋出賣人，未答辯，收全款后二次抵押房屋，拒過戶）

關(guān)聯(lián)人：趙婷（趙峰之女，李建國夫婦協(xié)助照顧，趙峰與李建國夫婦之女 2016 年離婚）

案外人：孫浩（二號抵押權(quán)人，210 萬元債權(quán)獲仲裁優(yōu)先受償，已進(jìn)入執(zhí)行程序）

（二）核心事實(shí)

口頭約定與付款：幫還抵押款抵房款，全款已付清

2022 年 11 月，李建國夫婦與趙峰口頭約定：李建國夫婦幫趙峰還清一號房屋 750 萬元抵押貸（2022 年 10 月 17 日設(shè)立，期限至 2023 年 12 月 17 日），代償款抵購房款，房屋總價(jià) 814.2 萬元；

2022 年 11 月 16 日至 2023 年 7 月 4 日，李建國分 9 次向趙峰轉(zhuǎn)賬：20 萬、30 萬、26 萬、0.5 萬、155 萬、104.2 萬、2.1 萬、3.4 萬、273 萬、229 萬，合計(jì) 814.2 萬元（2023 年 5 月 4 日 273 萬附言 “購房款”，除 2022 年 11 月 18 日 30 萬外，其余均為購房款）；

2023 年 7 月 26 日，趙峰用李建國夫婦的款項(xiàng)還清 750 萬元貸款，一號房屋首次抵押解除。

過戶協(xié)商與違約：承諾過戶卻二次抵押，拒配合

2023 年 7 月 25 日 - 8 月 23 日：李建國夫婦與趙峰通過中介協(xié)商過戶，李建國準(zhǔn)備契稅發(fā)票、房產(chǎn)證，中介完成資格審查，預(yù)約 2023 年 8 月 28 日過戶；

2023 年 8 月 27 日：趙峰突然回東北，拒不配合過戶，此后拒接電話；

2023 年 9 月 14 日：趙峰偷偷將一號房屋二次抵押給孫浩，抵押金額 210 萬元；

2023 年 10 月 14 日：趙峰出具《承諾書》，承諾 “2023 年 12 月 31 日前過戶，逾期解約并賠違約金 81.42 萬元”，但到期仍未履行；

2024 年：孫浩就 210 萬元債權(quán)申請仲裁，獲 “對一號房屋拍賣款優(yōu)先受償” 的裁決，已進(jìn)入執(zhí)行程序；李建國夫婦申請財(cái)產(chǎn)保全，一號房屋被首封（查封時(shí)仍有抵押）。

其他背景：李建國夫婦為幫趙峰還款，出售了自己三套房屋，現(xiàn)無其他住房，居住在一號房屋內(nèi)。

二、案件分析

（一）核心爭議：1. 無書面合同，房屋買賣合同關(guān)系是否成立？2. 趙峰是否構(gòu)成根本違約？3. 違約金 81.42 萬元是否過高？

買賣合同關(guān)系成立：口頭約定 + 實(shí)際履行可佐證

依據(jù)《民法典》，合同可采用口頭形式，本案中：

趙峰 2023 年 10 月 14 日《承諾書》明確 “與李建國夫婦就出售一號房屋達(dá)成一致，已收全款 814.2 萬元”，直接證明買賣合意；

李建國夫婦按約定代償 750 萬元抵押貸，分 9 次付清 814.2 萬元，趙峰用該款項(xiàng)解除首次抵押，雙方已實(shí)際履行主要義務(wù)（付款、解押）；

中介協(xié)助協(xié)商過戶、網(wǎng)簽，進(jìn)一步佐證雙方存在買賣關(guān)系，故法院認(rèn)定 “買賣合同關(guān)系成立”。

趙峰構(gòu)成根本違約：二次抵押 + 拒過戶，導(dǎo)致合同無法履行

惡意抵押破壞履約可能：趙峰在首次抵押解除后，未按約定過戶，反而二次抵押房屋給孫浩，導(dǎo)致房屋被案外人主張優(yōu)先受償，合同目的（取得無權(quán)利瑕疵的房屋所有權(quán)）無法實(shí)現(xiàn)；

違反承諾且無履約意愿：趙峰出具《承諾書》后仍拒不過戶，拒接電話、擅自離京，主觀過錯(cuò)明顯，屬 “根本違約”，李建國夫婦有權(quán)依據(jù)《民法典》主張解除合同。

違約金 81.42 萬元過高，法院酌減至 40 萬元

約定違約金的依據(jù)：趙峰《承諾書》中自愿承諾 “逾期過戶賠 81.42 萬元（總價(jià) 10%）”，但違約金需以實(shí)際損失為基礎(chǔ)；

酌減理由：李建國夫婦未提交證據(jù)證明實(shí)際損失（如利息損失、租房損失等），法院綜合 “無書面合同、付款時(shí)間跨度（2022.11-2023.7）、付款金額（814.2 萬）、雙方身份關(guān)系（有親屬關(guān)聯(lián)）、趙峰過錯(cuò)程度”，依據(jù)公平原則，將違約金酌減至 40 萬元，既懲罰違約，又避免過度賠償。

（二）關(guān)鍵證據(jù)與認(rèn)定

轉(zhuǎn)賬記錄：9 筆轉(zhuǎn)賬合計(jì) 814.2 萬元，含 “購房款” 附言，證明全款已付；

《承諾書》：趙峰親筆出具，確認(rèn)買賣合意、收款金額及違約金，是核心證據(jù)；

抵押與解押記錄：首次抵押（750 萬）2023.7.26 解除，二次抵押（210 萬）2023.9.14 設(shè)立，證明趙峰惡意違約；

中介溝通記錄：預(yù)約過戶、資格審查等內(nèi)容，佐證買賣關(guān)系及趙峰拒配合；

仲裁裁決與查封記錄：孫浩優(yōu)先受償、房屋被首封，證明合同無法履行。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)李建國、王麗與趙峰之間的房屋買賣合同關(guān)系，于 2024 年 6 月 17 日（法院向趙峰送達(dá)訴訟材料之日）解除；

趙峰于本判決生效后 7 日內(nèi)，返還李建國、王麗購房款 8142000 元；

趙峰于本判決生效后 7 日內(nèi)，賠償李建國、王麗違約金 400000 元；

被告趙峰經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭，視為放棄答辯、舉證、質(zhì)證權(quán)利，依法缺席判決。

四、案件啟示

（一）買家：3 步規(guī)避 “無書面合同 + 賣家違約” 風(fēng)險(xiǎn)

必簽書面合同，明確核心條款：即使是熟人、親屬，也需簽訂書面《房屋買賣合同》，明確 “房款金額、付款方式、過戶時(shí)間、抵押處理、違約金標(biāo)準(zhǔn)”，避免口頭約定無據(jù)可依；

付款留痕，緊盯房屋權(quán)利狀態(tài)：

所有購房款（含代償?shù)盅嚎睿┚ㄟ^銀行轉(zhuǎn)賬，備注 “XX 房屋購房款”，留存憑證；

付款后定期查詢房屋抵押、查封情況（可通過 “不動(dòng)產(chǎn)登記中心” 官網(wǎng)或現(xiàn)場查詢），發(fā)現(xiàn)異常立即止損；

及時(shí)保全，防止房屋被二次處分：若賣家拒過戶，第一時(shí)間申請財(cái)產(chǎn)保全查封房屋，避免賣家二次抵押、出售，本案中李建國夫婦 “首封” 為后續(xù)追償?shù)於ɑA(chǔ)。

#房屋，避免賣家二次抵押、出售，本案中李建國夫婦 “首封” 為后續(xù)追償?shù)於ɑA(chǔ)。

（二）賣家：2 點(diǎn)底線不能破，違約代價(jià)高

收全款后必須履約，不得惡意處分房屋：即使無書面合同，收全款 + 出具承諾書已構(gòu)成履約義務(wù)，擅自抵押、出售房屋屬根本違約，需退還全款并賠償違約金；

承諾違約金需合理，避免過高被酌減：自愿承諾的違約金并非一定全額支持，若買家無實(shí)際損失，法院會結(jié)合過錯(cuò)程度、付款情況酌減，本案 81.42 萬違約金最終減至 40 萬，賣家仍需承擔(dān)大額賠償。

（三）特殊提醒：親屬 / 熟人交易更需謹(jǐn)慎

本案中雙方因 “子女離婚” 存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，卻未簽書面合同，導(dǎo)致后續(xù)維權(quán)依賴間接證據(jù)；

熟人交易易放松警惕，需格外注意 “房屋權(quán)利瑕疵（如抵押、戶口）”“履約時(shí)間節(jié)點(diǎn)”，必要時(shí)可委托律師起草合同，降低風(fēng)險(xiǎn)。

本案核心警示：房屋買賣中，“無書面合同” 不代表 “無合同關(guān)系”，口頭約定 + 實(shí)際履行仍受法律保護(hù)；賣家收全款后惡意抵押房屋，屬嚴(yán)重違約，不僅要退全款，還需賠償違約金；買家需牢記 “簽合同、留憑證、查權(quán)利、早保全”，才能最大程度保

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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