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二手房交易中，原房主委托他人賣房，戶口遷出保證金該付給委托人還是實際產(chǎn)權(quán)人？近日，北京市西城區(qū)人民法院審理一起戶口遷出保證金糾紛，因原告非合同相對人、變更收款賬戶未經(jīng)協(xié)商，最終駁回其 10 萬元支付訴求及高額違約金主張，明確了 “合同相對性”“代理權(quán)限” 等核心法律原則的適用規(guī)則。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告周明向法院提出訴訟請求：

判令被告趙磊、吳敏（夫妻關(guān)系）支付 10 萬元；

判令趙磊、吳敏支付遲延付款違約金（以 10 萬元為基數(shù)，自 2024 年 4 月 4 日起至實際給付之日，按每日 2300 元計算）；

本案訴訟費由二被告承擔(dān)。

周明訴稱，北京市西城區(qū)一號房屋（下稱一號房屋）經(jīng) A 號民事調(diào)解書確認，由第三人周建國（周明父親）、周陽（周明弟弟）及自己按份共有（周建國占 50%、周陽占 25%、周明占 25%）。2023 年 12 月 20 日，一號房屋出售給趙磊、吳敏，合同價 460 萬元，其中 10 萬元為戶口遷出保證金，約定周建國、周明遷出戶口后支付。2024 年 3 月 1 日，周建國向趙磊發(fā)送《變更收款賬戶通知》，要求將保證金付給周明；3 月 4 日趙磊收到通知，同日周明完成戶口遷出。4 月 3 日周明催款遭拒，故訴至法院。

（二）被告答辯理由

被告趙磊、吳敏共同辯稱：

周明非房屋買賣合同相對人，無起訴資格；

《變更收款賬戶通知》未經(jīng)協(xié)商，且無法確認是周建國真實意思，合同約定 “修改條款需簽補充協(xié)議”，故通知無效；

周建國、周明及周明妻子張婷逾期 24 天遷出戶口，構(gòu)成違約，經(jīng)與周建國協(xié)商，扣除 5.52 萬元違約金后，已將剩余保證金付給周建國，履行完畢義務(wù)；

周明主張的每日 2300 元違約金（折合年利率 83.95%）遠超法定標(biāo)準(zhǔn)，無依據(jù)。

（三）第三人陳述

第三人周建國（周明父親）述稱：

受周明、周陽委托出售一號房屋，過戶后辦理戶口遷出時，因缺少張婷父母戶籍信息受阻，且張婷未配合說明情況；

戶口遷出未超合同約定期限，但因公安審批流程長導(dǎo)致正式遷出逾期；

尾款付款賬戶是周陽與趙磊協(xié)商后確定的，按合同約定付給本人，無不當(dāng)。

第三人周陽（周明弟弟）未到庭陳述。

（四）法院查明事實

一號房屋原登記在周建國名下，2023 年 11 月 7 日經(jīng) A 號民事調(diào)解書確認，由周建國、周陽、周明按份共有，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶；周明、周陽委托周建國出售房屋。

2023 年 11 月 26 日，周建國與趙磊、吳敏經(jīng)甲公司（原北京某某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司）居間，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》：

房屋總價 460 萬元，約定 2024 年 1 月 26 日前過戶；

留存 10 萬元作為戶口遷出保證金，出賣方需在過戶后 80 日內(nèi)遷出全部戶口，核實無誤后買受方支付保證金；

逾期遷出戶口，違約方按房屋總價萬分之五 / 日支付違約金。

合同履行情況：

趙磊、吳敏按約支付定金 5 萬元、購房款 440 萬元（含貸款 220 萬元）、物業(yè)保證金 5 萬元；

2023 年 12 月 20 日，一號房屋過戶至趙磊、吳敏名下；

一號房屋原戶口登記為周建國、周明、張婷，2024 年 4 月 3 日全部遷出（逾期 24 天）；

2024 年 4 月 4 日，趙磊扣除 5.52 萬元違約金后，將剩余 4.48 萬元保證金付給周建國。

證據(jù)爭議：

周明出示《變更收款賬戶通知》（2024 年 3 月 1 日周建國出具），證明周建國要求將保證金付給自己，趙磊、吳敏認可真實性但不認可有效性；

周明出示通話錄音（2024 年 2 月 1 日與趙磊），證明趙磊知曉房屋共有情況且同意變更賬戶，趙磊認可真實性但否認 “同意變更”，稱僅同意周建國發(fā)通知，未確認內(nèi)容。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周明是否具備原告資格（即是否有權(quán)主張保證金）；

《變更收款賬戶通知》是否有效；

趙磊、吳敏扣除違約金并向周建國付款是否合法；

周明主張的違約金是否有依據(jù)。

（二）法律分析

周明的原告資格認定：根據(jù)《民法典》第四百六十五條，合同僅對當(dāng)事人具有法律約束力（合同相對性原則）。本案中，房屋買賣合同由周建國（受托人）與趙磊、吳敏（買受人）簽訂，周明雖為房屋共有權(quán)人，但非合同相對人，無權(quán)直接要求買受人履行付款義務(wù)，僅能向受托人周建國主張權(quán)利，故周明的原告主體資格存在瑕疵。

《變更收款賬戶通知》的有效性：

周建國出具通知時，戶口遷出期限未屆滿、是否違約及保證金數(shù)額未確定，變更收款賬戶屬于 “修改合同付款條款”；

合同明確約定 “補充或修改條款需簽訂書面補充協(xié)議”，周建國單方出具通知未經(jīng)買受人同意，不符合合同約定，故通知無效，趙磊、吳敏無義務(wù)向周明付款。

扣除違約金與付款的合法性：

合同約定 “過戶后 80 日內(nèi)遷出戶口”，過戶時間為 2023 年 12 月 20 日，最遲遷出時間應(yīng)為 2024 年 3 月 10 日，實際遷出時間為 2024 年 4 月 3 日，逾期 24 天，出賣方構(gòu)成違約；

違約金按 “房屋總價 460 萬元 × 萬分之五 / 日 ×24 天” 計算，應(yīng)為 5.52 萬元（460 萬 ×0.05%×24=5.52 萬），符合合同約定；

周建國作為合同相對人及受托人，有權(quán)與買受人協(xié)商違約金數(shù)額，趙磊、吳敏扣除違約金后向周建國付款，屬于向合同相對人履行義務(wù)，合法有效。

周明主張的違約金依據(jù)：

周明與趙磊、吳敏無合同關(guān)系，無約定違約金的基礎(chǔ)；

即使假設(shè)存在義務(wù)，每日 2300 元違約金（10 萬 ×2.3%/ 日）遠超 LPR 四倍（年息約 14.8%），屬于 “過分高于造成的損失”，依法不應(yīng)支持。

三、裁判結(jié)果

駁回原告周明的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）二手房交易需明確 “合同主體” 與 “代理權(quán)限”

共有房屋出售：共有權(quán)人委托他人賣房時，需簽訂書面《授權(quán)委托書》，明確代理權(quán)限（如是否有權(quán)變更收款賬戶、協(xié)商違約金等），并將委托書交買受人留存，避免后續(xù)爭議；

買受人注意事項：核實賣房人是否為產(chǎn)權(quán)人或有合法授權(quán)，要求出示《授權(quán)委托書》，對 “變更收款賬戶”“調(diào)整付款金額” 等重要事項，務(wù)必簽訂書面補充協(xié)議，不認可單方通知。

（二）戶口遷出保證金需約定 “支付細節(jié)”

明確支付條件：在合同中約定 “戶口遷出的具體時間”“核實方式”（如共同到派出所查詢）“支付時間”（如核實無誤當(dāng)日支付），避免 “遷出后不付款” 或 “付款后戶口未遷出” 的風(fēng)險；

約定收款賬戶：明確保證金的收款賬戶（需為合同相對人或經(jīng)雙方確認的賬戶），如需變更，必須簽訂補充協(xié)議，由雙方簽字確認，不接受單方通知。

（三）違約金約定需 “合理合法”

約定比例適中：違約金比例建議不超過 LPR 四倍（當(dāng)前年息約 14.8%），避免因 “過分高于損失” 被法院調(diào)低；本案中合同約定的 “萬分之五 / 日”（年利率 18.25%）雖略高，但因逾期時間短，法院未主動調(diào)整，若長期逾期，可能面臨調(diào)整風(fēng)險；

明確計算方式：在合同中寫明違約金的計算基數(shù)（如房屋總價、保證金數(shù)額）、計算比例、起算時間，避免后續(xù)對 “如何計算” 產(chǎn)生爭議。

（四）共有權(quán)人利益需 “提前保障”

內(nèi)部協(xié)議優(yōu)先：共有權(quán)人委托他人賣房前，應(yīng)簽訂內(nèi)部協(xié)議，明確 “售房款分配比例”“保證金歸屬”“違約責(zé)任” 等，避免賣房款被受托人獨占；

參與交易過程：共有權(quán)人可要求參與房屋買賣合同簽訂、付款節(jié)點確認等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，或指定共同監(jiān)管賬戶，確保售房款按約定分配。

二手房交易涉及 “合同簽訂”“戶口遷出”“款項支付” 等多個環(huán)節(jié)，雙方需注重 “書面約定”，留存證據(jù)（如合同、補充協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄、溝通記錄），遇到爭議時，優(yōu)先依據(jù)合同協(xié)商，協(xié)商無果可通過法律途徑維權(quán)，同時尊重 “合同相對性”“代理權(quán)限” 等法律原則，避免因 “主體不適格”“證據(jù)不足” 導(dǎo)致權(quán)益無法保障。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容