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買房付清全款并入住 18 年，開(kāi)發(fā)商卻以 “無(wú)法提供材料” 為由拒絕辦理過(guò)戶，購(gòu)房者能否起訴要求強(qiáng)制過(guò)戶？近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院審理一起房屋買賣合同糾紛，明確 “口頭房屋買賣合同合法有效，開(kāi)發(fā)商需履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)”，判決開(kāi)發(fā)商 7 日內(nèi)配合購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證，為 “長(zhǎng)期入住但未過(guò)戶” 的購(gòu)房者維權(quán)提供關(guān)鍵指引。

一、案情梳理

（一）本訴：購(gòu)房者主張過(guò)戶，維護(hù)合法權(quán)益

原告林峰向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令被告甲公司（原北京某某某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）配合原告將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)晨光小區(qū)一號(hào)房屋（下稱一號(hào)房屋）的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下。

林峰訴稱，2006 年 9 月，其與甲公司達(dá)成口頭協(xié)議，約定購(gòu)買一號(hào)房屋。2006 年 9 月 26 日，他向甲公司全額支付購(gòu)房款 325390 元，以及維修基金、契稅、辦證費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用 12697 元，合計(jì) 338087 元，款項(xiàng)付清當(dāng)天即辦理入住手續(xù)，此后一直居住使用一號(hào)房屋至今。后經(jīng)了解，一號(hào)房屋的房產(chǎn)大證早已辦理完畢，他多次要求甲公司協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，但甲公司以 “材料無(wú)法提供” 等理由推諉，遲遲未完成過(guò)戶，故訴至法院。

（二）被告答辯：認(rèn)可交易事實(shí)，辯稱無(wú)法提供材料

被告甲公司辯稱：

認(rèn)可與林峰存在房屋買賣合意，也承認(rèn)林峰已付清購(gòu)房款及辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用；

因購(gòu)房時(shí)間久遠(yuǎn)，涉案房屋屬于 “按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋”，目前客觀上無(wú)法按照不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心的要求提供辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)材料，請(qǐng)求法院依法判決。

（三）法院查明核心事實(shí)

付款與入住證據(jù)：2006 年 9 月 26 日，林峰向甲公司支付一號(hào)房屋購(gòu)房款 325390 元、維修基金 6508 元、契稅 4881 元、登記制證費(fèi) 145 元、印花稅 163 元、辦證費(fèi) 1000 元，甲公司出具兩張收據(jù)（金額合計(jì) 338087 元），雙方均認(rèn)可購(gòu)房款已全額付清，且存在口頭房屋買賣合同。

實(shí)際占有使用：林峰提交《入住通知單》復(fù)印件、《驗(yàn)收單元交接書》《業(yè)主手冊(cè)》，證明 2006 年 9 月 26 日辦理入住，此后一直居住使用一號(hào)房屋；甲公司認(rèn)可上述證據(jù)真實(shí)性，承認(rèn)房屋自交付后始終由林峰控制使用。

房屋權(quán)屬狀態(tài)：雙方均認(rèn)可，一號(hào)房屋目前初始登記在甲公司名下，林峰尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，且房屋的房產(chǎn)大證已辦理完畢，具備過(guò)戶基礎(chǔ)條件。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

林峰與甲公司之間的口頭房屋買賣合同是否成立且合法有效；

甲公司是否負(fù)有協(xié)助林峰辦理一號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

口頭合同合法有效，符合 “實(shí)際履行” 要件

根據(jù)《合同法》第十條（民法典施行前法律，本案適用），當(dāng)事人訂立合同可以采用口頭形式，除非法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定必須采用書面形式。同時(shí)，《合同法》第三十六條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，合同成立”。

本案中，雖無(wú)書面房屋買賣合同，但林峰已履行 “全額支付購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用” 的核心義務(wù)，甲公司接受款項(xiàng)并交付房屋，且允許林峰居住 18 年，完全符合 “實(shí)際履行 + 對(duì)方接受” 的合同成立要件。此外，該合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（房屋已辦理房產(chǎn)大證，無(wú)權(quán)利瑕疵），不存在無(wú)效情形，故雙方的口頭房屋買賣合同合法有效。

甲公司 “無(wú)法提供材料” 非免責(zé)理由，需履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)

《合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行義務(wù)，包括 “協(xié)助義務(wù)”；第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任。

房屋買賣合同中，開(kāi)發(fā)商的核心義務(wù)不僅是交付房屋，還包括協(xié)助購(gòu)房者辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（即過(guò)戶）。本案中，一號(hào)房屋已辦理房產(chǎn)大證，具備過(guò)戶的基礎(chǔ)條件，甲公司以 “無(wú)法提供材料” 為由推諉，不屬于 “客觀上無(wú)法履行” 的法定免責(zé)事由（無(wú)證據(jù)證明材料缺失系不可歸責(zé)于甲公司的原因），故甲公司必須履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)，林峰的訴求有充分的事實(shí)及法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

被告甲公司于本判決生效后七日內(nèi)，協(xié)助原告林峰辦理位于北京市朝陽(yáng)區(qū)晨光小區(qū)一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將上述房屋登記至原告林峰名下。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者：留存 “付款 + 入住” 證據(jù)，為維權(quán)奠基

妥善保管付款憑證：支付購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用時(shí)，務(wù)必要求開(kāi)發(fā)商出具加蓋公章的收據(jù)，注明 “購(gòu)房款”“維修基金”“契稅” 等明細(xì)；通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)，備注 “購(gòu)買 XX 房屋款項(xiàng)”，避免使用現(xiàn)金或無(wú)備注轉(zhuǎn)賬，防止后續(xù)開(kāi)發(fā)商否認(rèn)收款性質(zhì)。

固定入住與使用證據(jù)：辦理入住時(shí)，留存《入住通知單》《房屋交接書》《業(yè)主手冊(cè)》等材料；居住期間，保存物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等繳費(fèi)憑證，證明 “長(zhǎng)期實(shí)際居住”，佐證合同關(guān)系存在，本案中林峰 18 年的居住記錄就是認(rèn)定 “合同實(shí)際履行” 的關(guān)鍵。

及時(shí)跟進(jìn)過(guò)戶進(jìn)度：入住后定期向開(kāi)發(fā)商或不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋產(chǎn)權(quán)辦理情況，一旦得知 “房產(chǎn)大證已辦理”，立即書面要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助過(guò)戶，并留存溝通記錄（如微信、短信、郵件），避免拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致糾紛。

（二）開(kāi)發(fā)商：正視 “協(xié)助過(guò)戶義務(wù)”，不可推諉

主動(dòng)完善過(guò)戶材料：對(duì)于 “按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋” 或歷史遺留的交易房屋，應(yīng)提前梳理辦理過(guò)戶所需的材料清單，主動(dòng)與相關(guān)部門溝通補(bǔ)充，而非以 “時(shí)間久、材料缺” 為由拒絕履行義務(wù)；

不得無(wú)故拖延過(guò)戶：即使無(wú)書面合同，只要購(gòu)房者已付清房款、實(shí)際入住，開(kāi)發(fā)商就負(fù)有法定的協(xié)助過(guò)戶義務(wù)，不得以 “材料無(wú)法提供” 等非法定理由拖延，否則需承擔(dān) “強(qiáng)制履行” 的法律后果，如本案中甲公司被判決 7 日內(nèi)配合過(guò)戶；

規(guī)范合同簽訂流程：建議與購(gòu)房者簽訂書面房屋買賣合同，明確過(guò)戶時(shí)間、材料提供責(zé)任等條款，減少后續(xù)爭(zhēng)議，但即便無(wú)書面合同，“實(shí)際履行 + 對(duì)方接受” 仍可認(rèn)定合同成立，開(kāi)發(fā)商不可以此逃避責(zé)任。

（三）特殊房屋交易：提前明確 “過(guò)戶要求”

對(duì)于 “按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋”“拆遷安置房” 等特殊類型房屋，購(gòu)房者在交易前應(yīng)向開(kāi)發(fā)商或不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢過(guò)戶所需條件（如是否需滿年限、是否需補(bǔ)繳費(fèi)用），要求開(kāi)發(fā)商在口頭或書面協(xié)議中承諾 “具備過(guò)戶條件后協(xié)助辦理”，避免因房屋性質(zhì)問(wèn)題導(dǎo)致后續(xù)過(guò)戶受阻。

房屋所有權(quán)以登記為原則，但 “長(zhǎng)期實(shí)際入住 + 全額付款” 可成為認(rèn)定合同效力、主張過(guò)戶的核心依據(jù)。購(gòu)房者遇到開(kāi)發(fā)商推諉過(guò)戶時(shí)，無(wú)需妥協(xié)，可憑借 “付款 + 入住” 證據(jù)起訴維權(quán)，通過(guò)法律手段確認(rèn)權(quán)屬，守護(hù)自身合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容