薛鶴翔、唐廣華（薛鶴翔系申銀萬(wàn)國(guó)期貨研究所所長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇成員）

內(nèi)容

8月25日，為更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，上海市市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策�！锻ㄖ纷�2025年8月26日起施行。

點(diǎn)評(píng)：

調(diào)減住房限購(gòu)：激活外環(huán)外需求，優(yōu)化購(gòu)房結(jié)構(gòu)。調(diào)減限購(gòu)政策聚焦“外環(huán)外松綁+單身群體平權(quán)”，有效釋放剛性與改善需求。滬籍家庭及成年單身人士外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，非滬籍滿(mǎn)1年社保即可在外環(huán)外不限購(gòu)、滿(mǎn)3年社保可在外環(huán)內(nèi)購(gòu)1套。這一調(diào)整既滿(mǎn)足滬籍家庭外環(huán)外改善置換需求，又降低非滬籍群體購(gòu)房門(mén)檻，尤其利好產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作的非滬籍青年。政策通過(guò)“外環(huán)外放量、外環(huán)內(nèi)穩(wěn)量”的差異化調(diào)控，推動(dòng)職住平衡，緩解核心區(qū)住房壓力，外環(huán)外新房及二手房成交量短期內(nèi)將增長(zhǎng)，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度提升。

優(yōu)化住房公積金：降低購(gòu)房成本，支持綠色住房。公積金政策從額度、提取兩方面發(fā)力，加大住房消費(fèi)支持。綠色建筑住房貸款額度上浮15%，首套最高達(dá)184萬(wàn)元，多子女家庭首套提至216萬(wàn)元，二套也有提升；同時(shí)允許提取公積金付首付且不影響貸款額度。這直接減輕購(gòu)房者資金壓力，尤其利好剛需及多子女家庭，購(gòu)買(mǎi)綠色住房還能享受額外優(yōu)惠，契合低碳發(fā)展方向。以購(gòu)買(mǎi)臨港80㎡綠色新房為例，購(gòu)房者可提取公積金付首付，再申請(qǐng)高額度貸款，月供壓力顯著降低，將有效促進(jìn)合理住房需求轉(zhuǎn)化。

優(yōu)化商貸利率機(jī)制：簡(jiǎn)化定價(jià)，減輕利息負(fù)擔(dān)。商貸利率不再區(qū)分首套與二套，由銀行根據(jù)市場(chǎng)及客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)合理定價(jià)。這一調(diào)整打破此前首二套利率固定差異，使置換客群、多套購(gòu)房需求群體有望享受更低利率。例如，此前二套利率約3.45%，調(diào)整后部分優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可能獲3.05%左右利率，月供減少，顯著減輕利息負(fù)擔(dān)。同時(shí)，利率定價(jià)更靈活，能更好適配不同購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)狀況，提升銀行信貸服務(wù)效率，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房融資成本，助力剛需與改善需求釋放。

完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅：銜接限購(gòu)，降低持有成本。房產(chǎn)稅政策優(yōu)化與限購(gòu)調(diào)整銜接，非滬籍首套房暫免房產(chǎn)稅，二套及以上按人均60㎡免稅。這降低非滬籍群體住房持有成本，尤其吸引符合條件的非滬籍剛需及改善群體入市，彌補(bǔ)此前非滬籍購(gòu)房房產(chǎn)稅壓力較大的短板。按年征收的特性，使2025年起購(gòu)房者即可享受優(yōu)惠，例如三口之家非滬籍家庭購(gòu)120㎡住房，免稅面積180㎡，無(wú)需繳納房產(chǎn)稅，顯著減少持有支出，增強(qiáng)非滬籍群體在滬購(gòu)房意愿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

市場(chǎng)有效需求不足；部分政策落地效果不及預(yù)期。