本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：曾思怡

8月以來(lái)，京滬的房地產(chǎn)限購(gòu)政策陸續(xù)放松。

先是北京，符合條件的家庭五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。接著是上海，只要在當(dāng)?shù)乩U滿一年社保，不論是家庭還是個(gè)人，外環(huán)外購(gòu)房不限數(shù)量。

從2023年開始，越來(lái)越多城市優(yōu)化、調(diào)整限購(gòu)政策。到2024年12月，北京、上海、深圳、天津和海南部分地區(qū)執(zhí)行限購(gòu)。

上海 圖源：圖蟲創(chuàng)意

一線城市的政策變化尤其引人關(guān)注。目前，廣州已全面取消限購(gòu)，深圳取消了外圍區(qū)域的限購(gòu)，核心區(qū)大幅降低限購(gòu)門檻，深圳還取消了限售。上海則降低了信貸及限購(gòu)門檻，并調(diào)整了增值稅免征年限。

作為限購(gòu)執(zhí)行最嚴(yán)格的城市，北京和上海此次限購(gòu)政策的放松，意味著全國(guó)住房限購(gòu)政策整體的淡出，又往前邁出重要一步。

多名地產(chǎn)領(lǐng)域研究者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，若樓市表現(xiàn)持續(xù)疲弱，相關(guān)城市大概率會(huì)繼續(xù)推進(jìn)限購(gòu)調(diào)減步伐。

外環(huán)外去化周期約17個(gè)月

近期，上海公布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“滬六條”），內(nèi)容涉及調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等方面。

其中上海外環(huán)外放松限購(gòu)一項(xiàng)原文表述為：一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。對(duì)符合本市住房購(gòu)買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

換言之，“滬六條”之后，在當(dāng)?shù)乩U滿1年社保的，不論家庭還是個(gè)人，皆可在外環(huán)外不限數(shù)量購(gòu)房。而且疊加公積金、商貸、房地產(chǎn)稅的調(diào)整，不考慮房?jī)r(jià)波動(dòng)的話，“滬六條”之后購(gòu)房性價(jià)比進(jìn)一步提高。

房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期 圖源：圖蟲創(chuàng)意

從近日市場(chǎng)反饋來(lái)看，時(shí)代周報(bào)記者采訪多名上海房產(chǎn)中介了解到，“滬六條”之下外環(huán)外市場(chǎng)冷熱不均。有房產(chǎn)中介稱咨詢量顯著增長(zhǎng)，房產(chǎn)銷售平臺(tái)鏈家數(shù)據(jù)也顯示整體咨詢量上漲；但也有中介稱咨詢量未有變化，并在原因分析時(shí)提到：樓市信心不足，外環(huán)內(nèi)進(jìn)一步爭(zhēng)奪外環(huán)外購(gòu)買力等。

進(jìn)一步觀其樓市行情，現(xiàn)階段房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，上海作為全國(guó)樓市最堅(jiān)挺的城市之一，其內(nèi)部也呈現(xiàn)“冰火兩重天”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2025年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，70城中，上海房?jī)r(jià)表現(xiàn)尤為突出，其中新房?jī)r(jià)格同比上漲5.8%，大幅領(lǐng)漲全國(guó)；二手房方面，上海房?jī)r(jià)同比下降1.3%，降幅亦是全國(guó)最底。

在這背后，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，上海新房豪宅化的傾向越發(fā)明顯，正是這些豪宅類產(chǎn)品拉高了整體價(jià)格水平。

不過(guò)豪宅兜底、均價(jià)走勢(shì)全國(guó)領(lǐng)先的背后，上海樓市存在局部遇冷，或者說(shuō)，分化加劇。

“身邊三四年前買房的朋友，現(xiàn)在房子總價(jià)基本掉了兩三成，有的房子現(xiàn)在賣出去的價(jià)格還追不上欠的貸款?！?/p>

長(zhǎng)期關(guān)注和投資上海樓市的賀賀告訴時(shí)代周報(bào)記者，近年來(lái)上海價(jià)格堅(jiān)挺或上揚(yáng)的房子主要位于核心地段，或者景觀、學(xué)區(qū)、商圈等生活配套高度優(yōu)質(zhì)，“但大部分上海房子（價(jià)格）回到了2016年”。

以環(huán)線為維度來(lái)看，又以上海外環(huán)外量?jī)r(jià)承壓較為明顯。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，上海外環(huán)外一手房套數(shù)占全市近八成，是上海新房供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

不過(guò)，上海外環(huán)外面臨較大去化壓力，來(lái)自CRIC（中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)）的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月末，以近12個(gè)月商品住宅流速看，上海新建商品住宅去化周期為13.3個(gè)月，其中外環(huán)外去化周期為17.6個(gè)月，外環(huán)內(nèi)去化周期僅7.3個(gè)月。

樓市分化加劇

根據(jù)房產(chǎn)交易平臺(tái)鏈家數(shù)據(jù)，“滬六條”發(fā)布當(dāng)天，當(dāng)?shù)匦路孔稍兞吭鲩L(zhǎng)顯著。

不過(guò)從業(yè)者感受不一。在上海從事房產(chǎn)銷售的老謝告訴時(shí)代周報(bào)記者，“滬六條”前后他收到的咨詢量并沒有變化，因?yàn)楸敬瓮猸h(huán)外并沒有全面放開限購(gòu)，而是面向本就具備購(gòu)房資格的人群放開購(gòu)房數(shù)量；再者，“滬六條”更多利好新房，“現(xiàn)在上海外環(huán)外二手房交易是主流，因?yàn)椋ǘ址浚┱w位置好、價(jià)格低”。

再?gòu)耐猸h(huán)外三類主要購(gòu)買力分析。

首先是剛需群體，即在上海工作生活的首套房買家。對(duì)這部分群體而言，“滬六條”放開外環(huán)外購(gòu)房數(shù)量，對(duì)他們而言并沒有任何變化，不過(guò)疊加“滬六條”中公積金政策的調(diào)整，對(duì)一定群體來(lái)說(shuō)可在一定程度降低購(gòu)房門檻，將有效撬動(dòng)已有購(gòu)房準(zhǔn)備者加速購(gòu)房進(jìn)度。

基于此，外環(huán)外優(yōu)質(zhì)板塊迎來(lái)明顯熱度提升。據(jù)華夏時(shí)報(bào)，寶山某樓盤在采訪中表示，新政后置業(yè)顧問(wèn)單日接到數(shù)十個(gè)購(gòu)房咨詢電話，約看及咨詢數(shù)據(jù)達(dá)平日3倍；一位項(xiàng)目營(yíng)銷顧問(wèn)說(shuō)，新政落地后，一些原先就是剛需重點(diǎn)關(guān)注的外環(huán)外區(qū)域如閔行、青浦、寶山等熱度應(yīng)該會(huì)顯著提升。

市區(qū)老破小還是外圍新房？ 曾思怡/攝

再?gòu)母纳迫后w來(lái)看，本次外環(huán)外不限購(gòu)，將撬動(dòng)已有住房的改善群體到外環(huán)外購(gòu)置更新、更大、配套較好的房子，比如追求更好居住品質(zhì)的家庭，又如想搬到外環(huán)外養(yǎng)老的人群。

不過(guò)從上海不同區(qū)域居住品質(zhì)和受眾偏好來(lái)看，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，“外環(huán)內(nèi)有房子但是想去外環(huán)外換一個(gè)更新更大房子，這類買家非常少見”。

再者就是投資群體。賀賀認(rèn)為，在當(dāng)前外環(huán)外樓市走向下，疊加上海的房地產(chǎn)稅政策，投資住房等待升值的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，更多是手頭有錢作為一個(gè)資產(chǎn)配置的選項(xiàng)。投資群體更傾向選擇外環(huán)內(nèi)或者外環(huán)外少數(shù)熱門板塊，或者具有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)或者高租賃需求的小戶型，“高層樓的老破小，沒有學(xué)區(qū)又離地鐵很遠(yuǎn)，生活配套較弱的片區(qū)，在接下來(lái)一段時(shí)間會(huì)更不受歡迎”。

“北上深或?qū)⒗^續(xù)放松限購(gòu)”

北京五環(huán)外放松限購(gòu)政策后的樓市表現(xiàn)，成為購(gòu)房者對(duì)上海外環(huán)外放松限購(gòu)后的樓市走向的參考。

梳理發(fā)現(xiàn)，北京五環(huán)外放松限購(gòu)10天后，北京新房成交1069套，環(huán)比增長(zhǎng)37%，二手房帶看量大幅提升。不過(guò)另一邊，放松限購(gòu)使得五環(huán)外掛牌量持續(xù)增加，“回龍觀出現(xiàn)踩踏式拋售”的說(shuō)法傳出。

從調(diào)整力度而言，上海與北京限購(gòu)放來(lái)力度相當(dāng)。

房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿?lái)看，盤古智庫(kù)高級(jí)研究院江翰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，上海經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、人口吸引力大，且配套政策調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定。

基于此，他認(rèn)為，上海外環(huán)外放松限購(gòu)，靠近軌道、有產(chǎn)業(yè)支撐、配套完善的片區(qū)會(huì)涌入較多購(gòu)買力；偏遠(yuǎn)且配套差的片區(qū)，缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，則樓市回暖難度大。

整體來(lái)看，鄧浩志認(rèn)為，不論北京還是上海，現(xiàn)階段限購(gòu)松綁只針對(duì)外圍區(qū)域，而且還是在外圍區(qū)域本身限購(gòu)政策就比較寬松的情況下，“所以這次上海外環(huán)外放松限購(gòu)，能帶來(lái)的購(gòu)買力還是比較有限的。當(dāng)然在政策因素之外，也有經(jīng)濟(jì)基本面的作用，包括外貿(mào)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)信心等”。

從全國(guó)層面來(lái)看，住房限購(gòu)在過(guò)去作為一項(xiàng)抑制投機(jī)炒房、保障剛需購(gòu)房者權(quán)益的政策工具，伴隨著房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整階段，已經(jīng)在大部分城市取消。目前仍然在執(zhí)行限購(gòu)政策的城市僅有北上深和三亞、海口，且北京、上海已經(jīng)在部分放松限購(gòu)政策。

上述多位房產(chǎn)研究者皆認(rèn)為，現(xiàn)階段城市或城區(qū)仍然實(shí)施限購(gòu)的本質(zhì)原因是當(dāng)?shù)卣袛嗾J(rèn)為當(dāng)?shù)貥鞘腥蕴幱诠┎粦?yīng)求的階段。接下來(lái)伴隨著房地產(chǎn)變化，北上深放寬限購(gòu)的步伐大概率將持續(xù)推進(jìn)。