近日，北京市住建委與住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布新政，五環(huán)外商品住房不限購套數(shù)，公積金貸款政策全面優(yōu)化。

這是自2017年以來，北京限購政策的首次實(shí)質(zhì)性放松，力度之大，超出市場預(yù)期。

作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，北京的每次政策調(diào)整，都會在全國范圍內(nèi)引發(fā)連鎖反應(yīng)。

過去十余年，北京樓市調(diào)控的主旋律就是限制炒房。

通過限購、限貸、限售、限價(jià)等組合拳，讓投資客難以進(jìn)入，改善型需求也被高門檻鎖在門外，特別是此前限購政策中“五環(huán)外與五環(huán)內(nèi)統(tǒng)一核驗(yàn)購房套數(shù)”，讓不少有改善計(jì)劃的家庭舉步維艱。

此次新政，有2個(gè)關(guān)鍵變化。

第一，五環(huán)外不限套數(shù)，京籍家庭在五環(huán)外購買商品住房不再受套數(shù)限制，非京籍家庭只要符合連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅的年限要求，同樣可不限套數(shù)，并且五環(huán)外的購房不再占用五環(huán)內(nèi)的購房資格。

第二，則是公積金政策優(yōu)化，二套房最高可貸額度由60萬元提高到100萬元，二套房最低首付比例降至30%，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，曾經(jīng)有貸款記錄但已結(jié)清的，再購房仍按首套執(zhí)行。

這意味著，過去被高首付、高門檻壓制的改善和投資需求，被政策徹底釋放。

另一個(gè)關(guān)鍵問題是，為何在此時(shí)松綁？其中最直觀的就是庫存壓力，五環(huán)外的新房庫存去化周期已接近20個(gè)月，遠(yuǎn)高于五環(huán)內(nèi)的8-10個(gè)月。

其次是則是市場整體信心不足，成交量持續(xù)低迷，二手掛牌量創(chuàng)下歷史新高，買賣雙方的價(jià)格預(yù)期差拉大。

最后則是全國政策環(huán)境的寬松，自去年以來，蘇州、成都、西安等而二線城市，均有不同程度的限購松綁，北京作為一線體量較大，調(diào)整也來的更晚些。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在北京新政落地后的首個(gè)周末，五環(huán)外部分新盤到訪量上漲30-50%，甚至房山區(qū)某樓盤單日成交超過50套，是此前平均水平的3倍。

同時(shí)二手房的咨詢量也有所提高，尤其是位于昌平、通州等區(qū)域的改善盤。

但是，市場熱度并未被徹底點(diǎn)燃，大多數(shù)購房者仍持謹(jǐn)慎觀望狀態(tài)，尤其是那些手握五環(huán)內(nèi)購房資格群體，他們更為關(guān)注市場價(jià)格走勢。

可以說，北京樓市的周期性調(diào)整，并不會因一次松綁而根本改變，政策更多帶來的是加速市場流動(dòng)，而無法重啟上漲周期。

另外，北京的松綁信號，對于西安這樣的強(qiáng)二線城市來說，是一次觀察機(jī)會。

此前西安同樣存在外圍庫存較多、改善未被充分釋放的問題，而不同之處在于，西安房價(jià)均價(jià)較低，并且吸引力在西北五省人口中依舊較大，未來政策調(diào)整空間更大。

不過在去年，西安就已經(jīng)解除限購，比起北京早了不少，但目前新房銷售除個(gè)別項(xiàng)目外，其余新盤普遍表現(xiàn)平平。

長期來看，在全國房地產(chǎn)進(jìn)入存量博弈、人口紅利減弱的大勢之下，這類松綁政策難以帶來持續(xù)上漲，更可能成為階段性刺激。

不難判斷，西安接下來的政策調(diào)整和公積金支持的優(yōu)化，或許會提上議程。

最后，在當(dāng)下大多數(shù)群體消費(fèi)活力都明顯減弱的態(tài)勢下，可能房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)，都還有很長的艱難時(shí)刻要度過。