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買房交了全款，住了 11 年，賣家卻以 “買家當(dāng)年沒購房資格” 為由要求解除合同并索要占有費(fèi)，能得到支持嗎？北京大興區(qū)一起案例給出了答案：不能。法院最終駁回了賣家的全部訴訟請求，明確合同應(yīng)繼續(xù)履行，為類似長期履行的房屋買賣合同糾紛提供了裁判思路。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（賣方）：

劉軍

張敏（二人系夫妻關(guān)系）

被告（買方）：鄭浩

關(guān)聯(lián)人物：

李華（房屋買賣見證人）

王磊（案外人，用于證明同類房屋交易情況）

（二）事件經(jīng)過

2010 年 7 月 22 日，劉軍、張敏與鄭浩簽訂《房屋買賣合同》，約定鄭浩以 357686 元購買劉軍、張敏位于北京市大興區(qū)的五號(hào)房屋（建筑面積 61.67 平方米，為期房，約定 2012 年 10 月交房）。合同明確：

鄭浩已于 7 月 16 日支付定金 5 萬元，7 月 22 日交清余款 307686 元，全款已付清；

房屋為大產(chǎn)權(quán)商品房，產(chǎn)權(quán)證下來后劉軍、張敏須配合立即過戶，不得拖延；

任何一方不得撕毀合同，若賣方違約，需按屆時(shí)房價(jià)賠償買方并承擔(dān)精神損失費(fèi)。

2012 年 10 月，五號(hào)房屋交付，劉軍、張敏收房后即交給鄭浩，鄭浩于當(dāng)年 11 月開始裝修并居住至今。

2023 年，劉軍、張敏以 “鄭浩購房時(shí)不具備北京購房資格，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)” 為由訴至法院，請求：1. 解除《房屋買賣合同》；2. 判令鄭浩支付自 2010 年 7 月 22 日至 2023 年 10 月 21 日的房屋占有使用費(fèi) 32 萬元（按每月 2000 元計(jì)算）；3. 訴訟費(fèi)由鄭浩承擔(dān)。

鄭浩辯稱：不同意全部訴訟請求。理由如下：

已支付全部房款，劉軍、張敏的合同目的（獲得房款）已實(shí)現(xiàn)；

案涉房屋現(xiàn)已具備辦證條件，但劉軍、張敏以加錢為由拒絕配合過戶；

自己目前已具備購房資格，合同可繼續(xù)履行；

房屋交付時(shí)間為 2012 年 10 月，劉軍、張敏主張占有費(fèi)的起算時(shí)間錯(cuò)誤，且自己合法占有房屋，無需支付費(fèi)用；

（三）爭議焦點(diǎn)

劉軍、張敏能否以鄭浩當(dāng)年無購房資格為由解除合同？

鄭浩是否需要支付房屋占有使用費(fèi)？

案涉合同是否具備繼續(xù)履行的條件？

二、案件分析

（一）合同效力與解除條件

劉軍、張敏與鄭浩簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在法定無效情形，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)恪守履行。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。鄭浩已按約支付全部房款，劉軍、張敏也已交付房屋，合同主要義務(wù)已履行。

劉軍、張敏主張解除合同的理由是 “鄭浩當(dāng)年無購房資格，合同目的無法實(shí)現(xiàn)”，但鄭浩現(xiàn)已取得購房資格核驗(yàn)證明（顯示核驗(yàn)通過），且五號(hào)房屋已具備辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶的條件，合同不存在無法履行的障礙，不符合法定解除條件。

（二）房屋占有使用費(fèi)的合理性

鄭浩占有使用五號(hào)房屋是基于雙方簽訂的《房屋買賣合同》，屬于合法占有，并非無權(quán)占有。

劉軍、張敏主張占有費(fèi)自 2010 年 7 月 22 日起算，但房屋實(shí)際交付時(shí)間為 2012 年 10 月，起算時(shí)間與事實(shí)不符。且鄭浩已支付全部房款，合法取得房屋使用權(quán)，無需支付占有費(fèi)。

（三）履約障礙的責(zé)任歸屬

證人李華（合同見證人）出庭作證稱：2023 年 10 月，鄭浩要求辦理過戶時(shí)，劉軍、張敏提出需額外支付 20 萬元才配合，否則拒絕過戶。

微信聊天記錄顯示，劉軍曾明確表示 “你給補(bǔ)點(diǎn)錢，回頭我跟你把那戶過了”，鄭浩則要求按合同履行，劉軍未予配合。

上述證據(jù)表明，未能及時(shí)過戶的原因在于劉軍、張敏以加錢為由拖延，而非鄭浩無購房資格，劉軍、張敏構(gòu)成違約。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回劉軍、張敏的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房資格不影響合同效力，事后具備資格可繼續(xù)履行

本案中，即使鄭浩簽訂合同時(shí)不具備購房資格，合同依然有效。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購房資格屬于管理性規(guī)定，不影響合同效力。只要買方在訴訟時(shí)已具備資格，合同即可繼續(xù)履行，賣方不得以 “當(dāng)年無資格” 為由解除合同。

（二）賣方不得以房價(jià)上漲為由拒絕過戶

劉軍、張敏因房價(jià)上漲試圖通過解除合同獲利，違背了誠實(shí)信用原則。法院明確，合同簽訂后，雙方應(yīng)遵守約定，賣方不得以任何理由拖延或拒絕過戶，否則構(gòu)成違約，需承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）長期占有使用房屋且已付款，賣方無權(quán)主張占有費(fèi)

鄭浩已支付全部房款并合法占有使用五號(hào)房屋11 年，屬于有權(quán)占有，賣方無權(quán)要求支付占有費(fèi)。買方在類似交易中，應(yīng)保留付款憑證、交房證明等，證明自己的合法占有權(quán)。

（四）合同履行過程中應(yīng)留存溝通證據(jù)

鄭浩提交的微信聊天記錄和證人證言，成為證明劉軍、張敏違約的關(guān)鍵證據(jù)。當(dāng)事人在合同履行過程中，應(yīng)注意留存書面、電子溝通記錄，以便在糾紛中維護(hù)自身權(quán)益。

（五）期房交易需明確交房及過戶時(shí)間

本案為房交易，合同中明確約定了交房時(shí)間和過戶條件，為后續(xù)履行提供了依據(jù)。購買期房時(shí)，買方應(yīng)在合同中詳細(xì)約定交房時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證辦理及過戶的期限和責(zé)任，避免因約定不清引發(fā)糾紛。

本案的判決充分體現(xiàn)了對合同穩(wěn)定性和誠實(shí)信用原則的維護(hù)，明確了房屋買賣中雙方的權(quán)利義務(wù)。無論是買方還是賣方，都應(yīng)遵守合同約定，秉持誠信原則履行義務(wù)，避免因短期利益違背契約精神，否則將承擔(dān)不利的法律后果。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容