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北京朝陽區(qū)一起限價商品房糾紛中，李俊 2020 年經(jīng)甲中介公司介紹，花 114.5 萬元從周琴、馬衛(wèi)國夫婦（已去世）手中買了六號房屋（朝陽區(qū)），入住后出租，卻在 2023 年發(fā)現(xiàn)房屋被周琴、馬濤（馬衛(wèi)國之子）“一房二賣” 給他人，且房屋因涉訴被查封。李俊起訴要求 “確認合同無效、退房款 + 利息、賠 146 萬增值損失”，最終法院判決 “合同無效，周琴、馬濤退 114.5 萬房款，賠 40 萬損失”。此案明確了 “限價房 5 年內(nèi)交易的效力”“一房二賣的責任認定”，給限價房交易雙方敲了警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：李俊（六號房屋買受人，已支付 114.5 萬元購房款，曾出租房屋）

被告：周琴（馬衛(wèi)國妻子，六號房屋現(xiàn)登記權(quán)利人）、馬濤（馬衛(wèi)國與周琴之子，繼承人，參與收款并變更合同條款）

被繼承人：馬衛(wèi)國（周琴丈夫，原六號房屋權(quán)利人，2022 年 1 月去世，2020 年簽訂購房合同）

中介方：甲中介公司（促成房屋交易的居間方）

開發(fā)商：乙地產(chǎn)公司（六號房屋原開發(fā)企業(yè)，與馬衛(wèi)國、周琴簽訂《結(jié)算協(xié)議》）

（二）關鍵時間線

2019 年 - 2020 年（房屋來源與交易）：

2019 年 6 月 24 日：馬衛(wèi)國、周琴與乙地產(chǎn)公司簽訂《結(jié)算協(xié)議》，以 93.4454 萬元購得六號房屋（建筑面積 63.72 平方米，限價商品房）。

2020 年 4 月 21 日：六號房屋繳納契稅，尚未辦理房產(chǎn)證。

2020 年 7 月 14 日：經(jīng)甲中介公司居間，馬衛(wèi)國、周琴（出賣人）與李?。ㄙI受人）簽訂《北京市房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定：房價 170 萬元，李俊分階段付款（2020 年 7 月 14 日付 10 萬、7 月 21 日前付 90 萬、2022 年 3 月 31 日前付 20 萬等），周琴、馬衛(wèi)國需在房產(chǎn)證下發(fā) 30 個工作日內(nèi)配合過戶，“一房二賣需返還房款并按市場價雙倍賠償”；馬濤在合同落款處簽 “馬濤同意出售”。

2020 年 7 月 14 日 - 2022 年 4 月 27 日：李俊按約定付款，2020 年 7 月 14 日付 10 萬、7 月 18 日付馬濤 90 萬（馬衛(wèi)國出具《證明》確認收款 100 萬）、2022 年 4 月 27 日付馬濤 14.5 萬（馬濤出具《收條》，同意疫情期間尾款延緩 4 個月），累計支付 114.5 萬元。

2020 年 7 月 18 日：馬衛(wèi)國、周琴交付六號房屋，李俊隨后委托中介出租。

2020 年 - 2023 年（產(chǎn)權(quán)變動與糾紛爆發(fā)）：

2020 年 11 月 20 日：六號房屋登記至馬衛(wèi)國、周琴名下，性質(zhì)為 “限價商品房”，共同共有。

2022 年 1 月 21 日：馬衛(wèi)國去世；12 月 26 日，六號房屋轉(zhuǎn)移登記至周琴名下，單獨所有。

2023 年：李俊通過租戶得知 “六號房屋門鎖被換，案外人入住”，案外人稱 “2023 年 1 月從周琴處購買”；李俊聯(lián)系周琴、馬濤無果，查詢發(fā)現(xiàn)房屋被查封。

2023 年 4 月 10 日：興城市法院作出裁定，查封六號房屋；9 月 27 日，朝陽區(qū)法院作出裁定，輪候查封；本案起訴前，李俊申請保全，房屋再次輪候查封，李俊支付保全保險費 2169.3 元。

本案訴訟：李俊提交安居客截圖，證明六號房屋所在小區(qū)現(xiàn)房價 4.9657 萬元 / 平方米，主張房屋增值損失 146.1723 萬元。

（三）各方主張

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六號房屋是限價房，周琴、馬衛(wèi)國在取得房產(chǎn)證 5 年內(nèi)出售，違反《北京市限價商品住房管理辦法》，合同應無效；

周琴、馬濤一房二賣且房屋被查封，應退還 114.5 萬元房款及利息（100 萬按年利率 3.85%、14.5 萬按 3.7% 計算）；

賠償房屋增值損失 146.1723 萬元、保全保險費 2169.3 元，承擔訴訟費、保全費。

周琴、馬濤（被告）：

經(jīng)法院合法傳喚未出庭，未提交答辯意見，放棄當庭答辯、質(zhì)證權(quán)利。

二、案件分析

（一）法律適用：適用《民法典》

案涉合同簽訂于 2020 年（《民法典》施行前），但約定付款時間持續(xù)至 2024 年（《民法典》施行后），根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》，本案適用《民法典》。

（二）合同效力：限價房 5 年內(nèi)交易，合同無效

根據(jù)《民法典》第一百五十三條 “違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效”，及《北京市限價商品住房管理辦法（試行）》第二十六條 “購房人取得房屋權(quán)屬證書后 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓需申請回購”：

六號房屋 2020 年 11 月 20 日取得房產(chǎn)證，周琴、馬衛(wèi)國 2020 年 7 月 14 日（房產(chǎn)證下發(fā)前）就簽訂買賣合同，約定后續(xù)過戶，本質(zhì)是 “規(guī)避 5 年禁售期”，違反限價房管理規(guī)定；

限價房是保障中等收入住房困難家庭的政策性住房，5 年禁售期是為了防止投機炒作、維護公共利益，周琴、馬衛(wèi)國的出售行為損害社會公共利益，案涉《北京市房屋買賣合同》應屬無效。

（三）責任認定：雙方均有過錯，按過錯比例分擔損失

根據(jù)《民法典》第一百五十七條 “民事法律行為無效后，應返還財產(chǎn)，有過錯方賠償損失，各方過錯各自承擔責任”：

房款返還：李俊已支付 114.5 萬元，合同無效后需返還；馬衛(wèi)國去世后，周琴作為繼承人取得房屋產(chǎn)權(quán)，馬濤出具《收條》并變更付款條款，視為繼承馬衛(wèi)國的合同權(quán)利義務，故周琴、馬濤應共同退還 114.5 萬元。

利息損失：李俊在支付房款后，曾實際占用房屋并出租獲取收益，收益可覆蓋部分利息，故法院不支持利息請求。

增值損失：

周琴、馬衛(wèi)國明知限價房 5 年內(nèi)禁售仍出售，還存在一房二賣行為，過錯明顯；

李俊購買 “未辦房產(chǎn)證的房屋”，未審查房屋性質(zhì)（限價房），對合同無效也有過錯；

法院綜合 “合同履行 4 年、房屋位置與性質(zhì)、雙方過錯程度”，酌定雙方承擔同等過錯，周琴、馬濤賠償 40 萬元（低于李俊主張的 146 萬元）。

三、裁判結(jié)果

確認原告李俊與被告周琴、被繼承人馬衛(wèi)國于 2020 年 7 月 14 日簽訂的《北京市房屋買賣合同》無效；

被告周琴、馬濤于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告李俊購房款 1145000 元；

被告周琴、馬濤于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告李俊損失 400000 元；

四、案件啟示

（一）買受人：買限價房必查 “3 個關鍵”

查房屋性質(zhì)與禁售期：通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋是否為 “限價房、經(jīng)適房”，確認 “取得房產(chǎn)證是否滿 5 年”，避免購買禁售期內(nèi)的政策性住房，否則合同大概率無效；

查產(chǎn)權(quán)與共有人：核實房屋是否有多個共有人（如夫妻、繼承人），確保所有共有人簽字同意出售，避免像本案 “馬濤事后簽字，后續(xù)卻不配合” 的風險；

不買 “無證房”：未辦理房產(chǎn)證的房屋權(quán)屬不明，可能存在 “性質(zhì)未明確、抵押查封” 等問題，買受人審查義務更重，風險更高，盡量選擇有證且無權(quán)利限制的房屋。

（二）出賣人：賣限價房牢記 “2 個不能”

不能 “規(guī)避禁售期”：即使 “先簽合同，等滿 5 年再過戶”，也可能因 “違反政策性規(guī)定” 被認定合同無效，需返還房款并賠償損失；

不能 “一房二賣”：政策性住房交易本就受限，一房二賣會加重過錯，法院判決時會提高賠償比例，同時可能面臨 “惡意串通” 的法律風險（如案外人主張房屋買賣合同無效）。

（三）中介方：居間服務需盡 “2 個義務”

核實房屋信息：作為專業(yè)機構(gòu)，需查明房屋性質(zhì)、權(quán)屬、禁售期等關鍵信息，明確告知買賣雙方風險，不能為促成交易隱瞞限制條件；

規(guī)范合同條款：若房屋是政策性住房，需在合同中注明 “性質(zhì)、禁售期、過戶條件”，避免后續(xù)因 “信息不透明” 引發(fā)糾紛，本案中甲中介公司未提示限價房風險，可能需承擔補充賠償責任（李俊未主張）。

本案核心警示：限價房等政策性住房的 “交易限制” 是法律紅線，買賣雙方切勿抱有 “先交易、后過戶” 的僥幸心理，否則不僅合同無效，還可能因房價波動、一房二賣導致巨額損失，最終 “房財兩空”。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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