在中國樓市的黃金年代，物業(yè)公司幾乎是躺著都賺錢。

開發(fā)商負(fù)責(zé)賣房，物業(yè)則背靠這么多業(yè)主，輕松收著幾十年穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)。有人調(diào)侃：“房地產(chǎn)是快錢，物業(yè)才是長錢?！?/p>

彼時(shí)，物業(yè)就是一門躺賺的生意：小區(qū)越建越多，業(yè)主越交越多。哪怕業(yè)主有抱怨，大多數(shù)也只能忍著。

但這種肥差，在 2024 年之后，突然變了天。

重慶、銀川、武漢、青島，百余個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)集體下調(diào)，降幅 20% 到 35%；柳州甚至出現(xiàn)了0 物業(yè)費(fèi)小區(qū)；寧波的某小區(qū)更是玩出了創(chuàng)意，業(yè)主參加“燃脂挑戰(zhàn)”，每減一斤，物業(yè)費(fèi)抵扣 30 元。

與此同時(shí)，鎮(zhèn)江、無錫、長沙、蘭州新區(qū)等地陸續(xù)出臺(tái)政策：空置房物業(yè)費(fèi)打折，最低只收五折。

一場物業(yè)費(fèi)大跳水，正在席卷全國小區(qū)。

01

為什么業(yè)主會(huì)集體要求物業(yè)費(fèi)降價(jià)了？原因其實(shí)很簡單，錢沒花到點(diǎn)子上。

很多小區(qū)業(yè)主的真實(shí)感受是物業(yè)費(fèi)一點(diǎn)不便宜，可電梯三天兩頭壞；晚上小區(qū)照明到點(diǎn)就熄滅，走在路上黑漆漆的；裝修押金拖幾個(gè)月都不退；綠化沒人管，花草枯死，公共設(shè)施也只是個(gè)擺設(shè)。

換句話說，交了錢，卻感受不到應(yīng)有的服務(wù)，時(shí)間長了，大家心里自然會(huì)覺得這錢交得不值。

過去，業(yè)主們大多是各顧各的，缺少組織，真要維權(quán)也無從下手，很多人只能憋著氣忍下來?？涩F(xiàn)在不一樣了，微信群一建，大家隨時(shí)能交流；物委會(huì)還會(huì)通過線上系統(tǒng)發(fā)起投票，一鍵表決物業(yè)費(fèi)是否該下調(diào)。

記者看到過一些案例，七成以上的業(yè)主都投了贊成。

至于投訴 12345、在群里分享維權(quán)文案，更是家常便飯。

一句話總結(jié)，業(yè)主已經(jīng)不像過去那么“好欺負(fù)”了。

02

然而，降價(jià)并不是單向利好，對物業(yè)公司來說，日子就沒有那么好過了。

2025 年 7 月，萬科物業(yè)宣布退出湖北鄂州華彩城。

原因是因?yàn)樾^(qū)物業(yè)費(fèi)從 2.5 元砍到 1.4 元，降幅 44%，公司直言無法維持運(yùn)營。

杭州的萬固珺府小區(qū)，業(yè)主要求降價(jià)到 2.2 元，濱江物業(yè)覺得無法維持現(xiàn)有服務(wù)，選擇撤場。隨后公開招標(biāo)，卻無人愿意接手。

中海物業(yè)也在鄂州某小區(qū)退出，理由是入住率低、欠費(fèi)嚴(yán)重，長期虧損。

這背后，其實(shí)是整個(gè)物業(yè)行業(yè)的困境。

首先，人力、能耗、物料這些剛性支出年年在漲，物業(yè)公司根本降不下來，其次，房地產(chǎn)行情轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商自身都在回血，哪還有余力繼續(xù)給物業(yè)輸血？

再加上，過去還能依賴的增值服務(wù)這兩年也在收縮，利潤空間一再被壓縮。

結(jié)果就是錢收得不少，日子卻越來越難過。

數(shù)據(jù)顯示，2024 年上市物企的凈利潤均值同比下降 20%，收得越來越多，卻賺得越來越少。

所以，當(dāng)業(yè)主一味要求降價(jià)，很多物業(yè)公司干脆選擇走人。

03

說到底，業(yè)主和物業(yè)之間，本來就是一場拉鋸戰(zhàn)。
一旦小區(qū)里有人帶頭拒交物業(yè)費(fèi)，往往就會(huì)帶起一股風(fēng)氣。

有人心里想：“我老老實(shí)實(shí)交了錢，服務(wù)卻一點(diǎn)看不見；別人一分錢不交，日子照樣過得好好的。既然如此，我為什么還要交？”

于是，繳費(fèi)的人越來越少，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率直線下滑，物業(yè)公司資金鏈一斷，服務(wù)自然更縮水：安保減少、清潔不到位、綠化荒廢……業(yè)主的不滿也隨之加劇。

這就像一個(gè)惡性循環(huán)的漩渦，最后受傷的，不只是物業(yè)公司，而是全體業(yè)主，小區(qū)環(huán)境下降，口碑變差，房價(jià)跟著被拖下水。

所以，一些理性的聲音開始提醒：降物業(yè)費(fèi)只是手段，不是目的。真正的目標(biāo)，是讓錢花得物有所值。

04

既然“躺賺”的日子回不去了，物業(yè)該怎么活？

一些企業(yè)開始嘗試新的模式，比如萬物云推出的“菜單式服務(wù)”。

158 項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)必須保障，其余 300 多項(xiàng)可選，業(yè)主按需選擇，費(fèi)用隨之浮動(dòng)。

有人只要保安、清潔，不要節(jié)日活動(dòng)，有人愿意多付錢換更高標(biāo)準(zhǔn)。這種自由組合，讓業(yè)主覺得錢花得明白，也給物業(yè)留下利潤空間。

部分物業(yè)轉(zhuǎn)型做生活服務(wù)商：社區(qū)食堂、家政維修、養(yǎng)老托幼、智能巡檢機(jī)器人……這些都在補(bǔ)充收入，也讓業(yè)主感受到實(shí)實(shí)在在的便利。

越來越多城市推出指導(dǎo)價(jià)，限制物業(yè)亂收費(fèi)，也推動(dòng)行業(yè)規(guī)范化。

換句話說，未來的物業(yè)費(fèi)，不再是“硬性收取”，而是市場博弈的合理結(jié)果。

物業(yè)費(fèi)全國大跳水，表面上看是業(yè)主單方面贏了，但深層看，這是行業(yè)洗牌的開端。

過去，物業(yè)靠開發(fā)商和業(yè)主“躺贏”；現(xiàn)在，業(yè)主有了議價(jià)權(quán)，政府加大監(jiān)管，物業(yè)必須靠服務(wù)才能站穩(wěn)。

降價(jià)不是終點(diǎn)，真正重要的是：業(yè)主花的錢，能買到相符的服務(wù)；物業(yè)收的錢，能維持可持續(xù)的運(yùn)營。

只有當(dāng)“質(zhì)價(jià)相符”成為行業(yè)共識(shí)，中國的社區(qū)治理才會(huì)走向成熟。

所以，不要只盯著物業(yè)費(fèi)降了多少。

真正的價(jià)值在于，這場大跳水，讓我們看到了一個(gè)舊模式的終結(jié)，也看到了一個(gè)新行業(yè)的開始。