房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

二手房交易中，買家簽約次日就明確表示不買房，賣家能否解除合同并索要賠償？近日，北京市某法院審理一起房屋買賣合同糾紛，認(rèn)定買家構(gòu)成根本違約，判決合同解除、買家賠償 10 萬元，已付 5 萬元定金不予返還，為賣家維權(quán)提供清晰指引。

一、案情梳理

（一）本訴：賣家主張解除合同并賠償損失

原告周莉向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令解除與被告（違約方）吳浩于 2023 年 5 月 3 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；

判令吳浩賠償經(jīng)濟(jì)損失 110 萬元；

本案訴訟費(fèi)由吳浩承擔(dān)。

周莉訴稱，2023 年 5 月 3 日，其與吳浩經(jīng)甲公司（原北京鏈家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）居間，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定吳浩以 350 萬元購買其名下北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋（下稱一號(hào)房屋）。合同明確約定：定金總額 70 萬元，分三筆支付（2023 年 5 月 3 日前付 5 萬元、5 月 4 日前付 5 萬元、5 月 15 日前付 60 萬元）；周莉需在 5 月 15 日前提交解抵押申請(qǐng)，6 月 10 日前辦理解押。合同簽訂當(dāng)天，吳浩僅支付第一筆定金 5 萬元，次日（5 月 4 日）就通過微信告知因自身原因不再購房，后續(xù)未支付任何款項(xiàng)，完全拒絕履行合同。因吳浩違約導(dǎo)致房屋交易停滯，期間房屋價(jià)格大幅下降，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。2023 年 5 月 22 日，周莉向吳浩發(fā)送《解除合同通知書》，主張解除合同并要求賠償，故訴至法院。

（二）被告答辯：否認(rèn)違約，主張損失無依據(jù)

被告吳浩辯稱：

定金條款為實(shí)踐合同，實(shí)際交付金額視為變更約定，其已支付 5 萬元定金，不存在違約；

簽約次日即告知不購房，周莉可及時(shí)轉(zhuǎn)售房屋，無實(shí)際損失；

合同約定的 “總房款 20% 違約金” 過高，即便有損失也應(yīng)酌減；

周莉提交的網(wǎng)上房屋報(bào)價(jià)（58.31 平方米地下室售價(jià) 268 萬元）與一號(hào)房屋（43.72 平方米正常住宅）情況不符，且為近期報(bào)價(jià)，無法證明 2023 年的損失，故 110 萬元賠償訴求無依據(jù)。

（三）法院查明核心事實(shí)

2023 年 5 月 3 日，周莉與吳浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定一號(hào)房屋總價(jià) 350 萬元，定金 70 萬元分三筆支付，違約責(zé)任條款明確 “買受人逾期付款超 15 日，出賣人有權(quán)解除合同，買受人需按總房款 20% 支付違約金，出賣人退還已付款”。

合同簽訂當(dāng)日，吳浩支付定金 5 萬元；5 月 4 日晚，吳浩通過微信明確告知周莉 “不再購房”，后續(xù)未支付第二、三筆定金，也未履行任何合同義務(wù)。

2023 年 5 月 22 日，周莉向吳浩送達(dá)《解除合同通知書》，吳浩未提出異議。

周莉提交網(wǎng)上房屋報(bào)價(jià)擬證明損失，吳浩對(duì)該證據(jù)關(guān)聯(lián)性、真實(shí)性提出異議，法院結(jié)合房屋面積、戶型（地下室與正常住宅）、報(bào)價(jià)時(shí)間，認(rèn)定該證據(jù)不足以直接證明損失數(shù)額，但確認(rèn)吳浩違約導(dǎo)致房屋交易延誤的客觀事實(shí)。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

吳浩的行為是否構(gòu)成根本違約，周莉是否有權(quán)解除合同；

周莉主張的 110 萬元損失是否應(yīng)支持，賠償金額如何確定；

吳浩已支付的 5 萬元定金是否應(yīng)返還。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

吳浩構(gòu)成根本違約，周莉解除合同符合約定

根據(jù)《民法典》第五百六十二條，當(dāng)事人可約定解除合同的事由，事由發(fā)生時(shí)解除權(quán)人有權(quán)解除。本案中，合同明確約定 “買受人逾期付款超 15 日，出賣人有權(quán)解除合同”，而吳浩在簽約次日就明確拒絕履行（不支付后續(xù)定金、不購房），屬于 “以行為表明不履行主要債務(wù)”，遠(yuǎn)超 “逾期付款” 的違約程度，構(gòu)成根本違約。周莉于 2023 年 5 月 22 日發(fā)送《解除合同通知書》，符合合同約定及法律規(guī)定，合同自通知送達(dá)時(shí)（5 月 22 日）解除，吳浩 “否認(rèn)違約” 的抗辯無事實(shí)依據(jù)。

損失賠償雖未全額支持，但違約方需承擔(dān)賠償責(zé)任

《民法典》第五百八十四條規(guī)定，違約方應(yīng)賠償 “可預(yù)見的違約損失”。周莉主張 110 萬元損失，因提交的網(wǎng)上報(bào)價(jià)與涉案房屋情況不符（面積、戶型差異大，時(shí)間不匹配），證據(jù)不夠充分，故法院未全額支持。但法院結(jié)合 “吳浩違約導(dǎo)致房屋交易停滯、周莉需重新尋找買家產(chǎn)生時(shí)間成本與潛在價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)”，酌定 10 萬元賠償，既體現(xiàn)對(duì)違約行為的懲罰，也兼顧公平原則，完全符合 “違約必?fù)?dān)責(zé)” 的司法導(dǎo)向。

吳浩作為違約方，已付定金無權(quán)要求返還

根據(jù)《民法典》第五百八十七條，“給付定金的一方不履行債務(wù)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金”。本案中，吳浩支付 5 萬元定金后，明確拒絕購房，導(dǎo)致房屋買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，其作為違約方，無權(quán)要求周莉返還定金，法院據(jù)此認(rèn)定 “周莉無需返還 5 萬元定金”，進(jìn)一步維護(hù)了周莉的合法權(quán)益。

三、裁判結(jié)果

原告周莉與被告吳浩于 2023 年 5 月 3 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，于 2023 年 5 月 22 日解除；

被告吳浩于本判決生效之日起七日內(nèi)，賠償原告周莉經(jīng)濟(jì)損失 100000 元；

被告吳浩已支付的 50000 元定金，原告周莉無需返還；

四、案件啟示

（一）賣家簽約時(shí)需明確 “違約條款”，留存證據(jù)

細(xì)化定金與付款約定：在合同中明確定金總額、支付時(shí)間、逾期付款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（如 “逾期 1 日即視為違約”“明確拒絕履行視為根本違約”），避免 “實(shí)踐合同變更約定” 的爭議；

固定違約證據(jù)：買家明確表示不履行合同時(shí)（如微信、短信、電話），務(wù)必留存書面溝通記錄（截圖、錄音），作為 “根本違約” 的核心證據(jù)，本案中周莉的微信記錄就是關(guān)鍵依據(jù)；

及時(shí)行使解除權(quán)：發(fā)現(xiàn)買家違約后，按合同約定發(fā)送《解除合同通知書》（注明解除理由、時(shí)間），并留存送達(dá)憑證（快遞簽收記錄、微信已讀憑證），避免因 “未及時(shí)解約” 擴(kuò)大損失。

（二）主張損失需 “證據(jù)匹配”，避免訴求過高

選擇同類房屋作為損失參考：證明房屋貶值損失時(shí)，應(yīng)提交 “同小區(qū)、同戶型、同面積” 的房屋交易記錄（如 2023 年同期成交價(jià)、違約后短期內(nèi)的成交價(jià)），避免用 “地下室、不同小區(qū)” 的報(bào)價(jià)，確保證據(jù)關(guān)聯(lián)性；

留存其他損失憑證：如因買家違約產(chǎn)生的額外費(fèi)用（中介服務(wù)費(fèi)損失、解抵押產(chǎn)生的利息、重新掛牌的推廣費(fèi)），需保存合同、發(fā)票等憑證，作為損失補(bǔ)充證據(jù)；

理性確定訴求金額：結(jié)合證據(jù)情況合理主張損失，避免因 “訴求過高但證據(jù)不足” 導(dǎo)致部分訴求無法支持，可在訴訟中根據(jù)法院釋明調(diào)整金額，提高勝訴率。

（三）買家應(yīng)謹(jǐn)慎簽約，避免 “任性毀約”

簽約前核實(shí)購房能力：確認(rèn)自身資金、貸款資質(zhì)等，避免因 “自身原因” 簽約后毀約，否則需承擔(dān)定金損失 + 額外賠償（如本案吳浩損失 5 萬元定金 + 10 萬元賠償，合計(jì) 15 萬元）；

不可 “先行違約”：即便不想購房，也不可直接明確拒絕履行，應(yīng)與賣家協(xié)商解除，若協(xié)商不成擅自毀約，將承擔(dān)全部違約責(zé)任；

尊重定金規(guī)則：定金具有擔(dān)保性質(zhì)，支付后不履行合同，無權(quán)要求返還，切勿誤以為 “僅損失已付定金”，還可能面臨額外賠償。

（四）中介需協(xié)助固定交易證據(jù)

居間方（如本案甲公司）在交易過程中，應(yīng)協(xié)助雙方留存合同、付款憑證、溝通記錄等，當(dāng)出現(xiàn)違約時(shí)，可配合提供居間服務(wù)過程中的證據(jù)（如帶看記錄、溝通錄音），幫助守約方維護(hù)權(quán)益，同時(shí)避免自身因 “未提示風(fēng)險(xiǎn)” 被牽連。

二手房交易中，“簽約即履約” 是基本準(zhǔn)則，買家切勿因一時(shí)沖動(dòng)毀約，賣家需做好證據(jù)留存與及時(shí)維權(quán)，通過法律手段讓違約方承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，最大限度降低自身損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容