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房屋買賣協(xié)議因 “改變土地用途” 被認定無效，購房者已付的 125 萬房款能否全額追回？近日，北京市順義區(qū)人民法院審理一起房屋買賣合同無效糾紛，明確 “合同無效后需雙向返還”，判決開發(fā)商返還購房款，購房者返還房屋，同時認定 “資金占用利息與房屋占用費相互抵消”，為類似糾紛提供清晰裁判思路。

一、案情梳理

（一）本訴：購房者主張全額返還款項

原告（反訴被告）陳峰向法院提出訴訟請求：

判令被告（反訴原告）趙偉退還購房款 125 萬元；

判令趙偉賠償資金占用利息（2016 年 8 月 19 日 - 2019 年 8 月 19 日按一年期貸款利率計算，2019 年 8 月 20 日起按 LPR 計算至實際返還之日）；

本案訴訟費由趙偉承擔。

陳峰訴稱，2016 年 8 月 10 日，其與趙偉簽訂《一號地塊房屋買賣協(xié)議》，約定購買趙偉通過 “以房抵債” 獲得的北京市順義區(qū)一號房屋（下稱一號房屋）。此后累計支付 125 萬元購房款，但趙偉始終無法在甲公司處辦理房屋備案更名手續(xù)，故未支付剩余款項。2023 年，趙偉起訴主張剩余房款，法院作出 A 號民事判決，確認雙方簽訂的《買賣協(xié)議》及后續(xù)《協(xié)議書》無效，駁回趙偉全部訴求（該判決已生效）。根據(jù)《民法典》第一百五十七條，合同無效后應返還財產(chǎn)并賠償損失，故要求趙偉返還房款并賠償利息，同意在收款后返還房屋。

（二）反訴：賣房者主張返還房屋并支付占用費

被告（反訴原告）趙偉提出反訴請求：

判令陳峰返還一號房屋；

判令陳峰按每月 4500 元標準，支付 2016 年 8 月 10 日至實際返還之日的房屋占用費（暫計至 2024 年 6 月 10 日為 42.3 萬元）；

反訴訴訟費由陳峰承擔。

趙偉辯稱，陳峰簽約時明知一號房屋系職工宿舍、土地性質為教育科研用地，協(xié)議系雙方自愿簽署，其無隱瞞或欺詐行為；房屋 2016 年 8 月交付后由陳峰實際使用，應支付占用費；陳峰主張的資金利息無依據(jù)，即便支持也應按存款利率計算。

（三）法院查明核心事實

2016 年 8 月 10 日，趙偉與陳峰簽訂《一號地塊房屋買賣協(xié)議》，約定一號房屋（120㎡，單價 1.58 萬元 /㎡，總價 189.6 萬元），陳峰先付 30 萬元，剩余款項 3 年內付清；2017 年 1 月 23 日，雙方再簽《協(xié)議書》，明確房屋面積 122.61㎡，總價 193.7238 萬元，趙偉保證房屋無擔保、抵押，甲公司在協(xié)議上簽字蓋章確認 “同意轉讓”。

陳峰累計支付 125 萬元購房款，趙偉主張 2016 年 8 月 10 日交付房屋，陳峰主張 2017 年 1 月 23 日交付，雙方均認可房屋交付后由陳峰居住使用至今。

A 號生效判決認定：案涉協(xié)議約定交易一號房屋，改變了國有土地用途（教育科研用地）及房屋規(guī)劃用途（職工宿舍），違反法律強制性規(guī)定，故確認協(xié)議無效，駁回趙偉主張剩余房款的訴求。

二、案件分析

（一）爭議焦點

合同無效后，趙偉是否應返還 125 萬元購房款；

陳峰主張的資金占用利息與趙偉主張的房屋占用費能否抵消；

房屋返還與房款返還的履行順序。

（二）法律適用與勝訴關鍵

合同無效后 “雙向返還” 是法定義務

根據(jù)《民法典》第一百五十七條，民事法律行為無效后，“取得財產(chǎn)的一方應返還” 是法定規(guī)則。本案中，陳峰支付 125 萬元購房款，趙偉取得該款項；趙偉交付房屋，陳峰取得房屋使用權，雙方均需履行返還義務。A 號生效判決已確認協(xié)議無效，趙偉無權拒絕返還房款，其主張 “無過錯不返還” 無法律依據(jù) —— 即便陳峰知曉房屋性質，也不影響 “返還財產(chǎn)” 的法定責任。

資金占用利息與房屋占用費 “相互抵消” 符合公平原則

陳峰支付 125 萬元后，趙偉長期占用該款項，產(chǎn)生資金占用利息（屬于陳峰的合理損失）；同時陳峰實際使用房屋近 8 年，產(chǎn)生房屋占用費（屬于趙偉的合理損失）。兩者均系 “因合同無效產(chǎn)生的直接損失”，且性質對等，法院認定 “相互抵消” 既避免雙方額外舉證損失金額，又體現(xiàn)公平原則，完全符合司法實踐中 “無效合同損失平衡” 的裁判思路。

“房款先返還、房屋后返還” 保障購房者權益

陳峰同意返還房屋，但主張 “趙偉先付房款、再返還房屋”，屬于 “同時履行抗辯權” 的合理行使。法院支持該主張，避免出現(xiàn) “陳峰返還房屋后，趙偉拒不支付房款” 的風險，最大限度保障了購房者的資金安全，符合 “保護善意方、平衡利益” 的裁判導向。

三、裁判結果

被告（反訴原告）趙偉于本判決生效之日起七日內，返還原告（反訴被告）陳峰購房款 125 萬元；

原告（反訴被告）陳峰在被告（反訴原告）趙偉實際返還 125 萬元購房款后十五日內，向趙偉返還北京市順義區(qū)一號房屋；

駁回原告（反訴被告）陳峰的其他訴訟請求（資金占用利息與房屋占用費相互抵消）；

駁回被告（反訴原告）趙偉的其他反訴請求（房屋占用費無需單獨支付）。

四、案件啟示

（一）買房前務必核查 “房屋與土地性質”

重點審查兩類文件：

土地使用權證：確認土地用途（如住宅、商業(yè)、教育科研等），避免購買 “非住宅用地” 上的房屋（如本案教育科研用地的職工宿舍，禁止交易）；

房屋規(guī)劃許可證：確認房屋用途與規(guī)劃是否一致，無規(guī)劃或用途不符的房屋（如違建、臨時建筑），交易協(xié)議大概率無效。

警惕 “以房抵債” 類房屋：

本案中趙偉的房屋系 “以房抵債” 所得，此類房屋可能存在 “權利瑕疵”（如無法備案、無法過戶），購房前需要求賣房者提供 “抵債協(xié)議”“原產(chǎn)權人同意轉讓證明”（如甲公司蓋章文件），并到不動產(chǎn)登記中心核查房屋權屬。

（二）合同無效后，購房者應及時主張 “雙向返還”

優(yōu)先通過生效判決確認合同無效：

若賣房者先起訴主張房款，可在訴訟中主張 “協(xié)議無效”，待法院判決確認無效后，再另行起訴要求返還房款（如本案陳峰利用 A 號生效判決，直接主張返還，減少舉證難度）。

明確 “返還順序”，保障資金安全：

主張返還時，務必提出 “賣房者先返還房款，購房者再返還房屋”，或要求 “同時履行”（如房款支付至法院共管賬戶，房屋返還后再放款），避免陷入 “房錢兩空” 的風險。

（三）留存 “付款與使用證據(jù)”，為維權奠定基礎

保存付款憑證：

支付購房款時，務必要求對方出具加蓋公章或簽字的收據(jù)，注明 “購房款” 用途；通過銀行轉賬時，備注 “購買 XX 房屋房款”，避免使用現(xiàn)金或無備注轉賬，防止對方否認收款性質。

固定房屋使用證據(jù)：

入住后，留存物業(yè)費、水電費、燃氣費等繳費憑證，證明 “實際占有使用房屋”，為后續(xù) “占用費抵消利息” 提供依據(jù) —— 本案中陳峰因長期居住，法院才支持 “費用互抵”，若未實際使用，可能無法抵消利息損失。

（四）遭遇 “惡意抗辯”，及時依托法律程序

若賣房者以 “購房者明知房屋性質”“無過錯” 為由拒絕返還房款，購房者無需妥協(xié)：

合同無效的核心原因是 “違反法律強制性規(guī)定”（如改變土地用途），與 “購房者是否知情” 無關，賣房者仍需返還財產(chǎn)；

及時起訴并申請財產(chǎn)保全，凍結賣房者銀行賬戶或房屋，避免對方轉移財產(chǎn)導致 “判決生效后無法執(zhí)行”。

房屋交易涉及重大財產(chǎn)，務必堅守 “先核查、再簽約” 的原則；若不幸遭遇合同無效，需抓住 “法定返還義務”“損失抵消”“履行順序” 三個核心要點，通過法律途徑最大限度維護自身權益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內容