當(dāng)前的新房市場和二手房市場其實是兩個幾乎獨立的市場體系，最好不要用過去的邏輯把它們混為一談。肯定會有人反駁說，如果二手房賣不掉，哪來的錢去置換新房？

沒有置換需求，市場還怎么循環(huán)？今天就結(jié)合實際情況，給大家講講為啥現(xiàn)在換房的這套邏輯行不通了。

置換鏈斷了

簡單來說，有以下幾點核心結(jié)論：

第一，過去支撐樓市不斷向上的置換鏈，現(xiàn)在已經(jīng)徹底斷了；

第二，置換鏈一斷，想一步一步往上換，最后換到豪宅的路子，根本走不通了；

第三，既然無法通過二手房置換獲得資金，普通人也就很難再進(jìn)入新房或豪宅市場；

第四，其結(jié)果是大量老舊二手房陷入 “無人接盤” 的困境，而新房和豪宅市場的走勢，也與大多數(shù)人再無關(guān)系。

很多人反復(fù)在問，市場什么時候見底？其實國家也希望盡快企穩(wěn)。我們常強調(diào) “有形的手” 力量很強，但指望政府直接命令 “不準(zhǔn)降價” 、完全凍結(jié)市場，顯然不現(xiàn)實。

既然房價能連續(xù)上漲二十年，為什么不能有連跌 20 年的調(diào)整周期？當(dāng)然，“連跌 20 年” 只是一種假設(shè)，未必真那么極端，但下行階段確實可能比想象中更長。

不知道大家是否注意到，最近很多城市的二手房市場出現(xiàn)一種非常矛盾的現(xiàn)象：一部分房源價格 “自由落體” ，沒有最低只有更低；另一部分房主選擇 “躺平” ，寧可掛著也不愿降價。

但掛其實也沒有用，政策層面還在推動租賃住房入市，進(jìn)一步稀釋了二手房的稀缺性。

這一切的根源，在于支撐中國房地產(chǎn)多年上漲的 “置換鏈條” 已經(jīng)運轉(zhuǎn)不下去了。

我們來回想一下，過去樓市是怎么火起來的？經(jīng)濟高速增長、居民收入提升、杠桿率上升、城鎮(zhèn)化推進(jìn)……這些是宏觀背景。但微觀上最關(guān)鍵的是，存在一個清晰的置換路徑：從小城鎮(zhèn)到大城市，從剛需盤到改善盤，再到豪宅。

舉個例子。一個來自小縣城的年輕人，努力攢錢在北京回龍觀買下第一套剛需房。原房主拿到錢后，去北四環(huán)換一套更好的；

而那位改善業(yè)主，可能又拿著賣房的錢置換到了望京；望京的房主，或許進(jìn)一步換到了頂級地段，甚至去海外置業(yè)。

底層購買力開始減少

這個鏈條要持續(xù)，就必須每一環(huán)都有人接盤。最底層的購買力來自城鎮(zhèn)化過程中進(jìn)城的農(nóng)民、小鎮(zhèn)青年。他們用積蓄買下縣城的房子，原房主才能向上置換。但問題是，這個基礎(chǔ)現(xiàn)在已經(jīng)不穩(wěn)了。

我國的城鎮(zhèn)化率目前已達(dá)到 67% ，國家的目標(biāo)也只在 70% 左右，也就是說，農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口已經(jīng)非常有限。真正有能力和意愿進(jìn)城的那部分人，大多早已完成購房。留在農(nóng)村的更多是老年人或缺乏購房能力的人群。指望他們再去接盤縣城房產(chǎn)，非常不現(xiàn)實。

底層的剛需一旦消失，整個置換鏈條就會從下端開始崩塌。縣城房子賣不掉，地級市就缺乏置換動力；地級市動不了，省會和新一線城市也會受到影響。最終，哪怕是北京、上海這樣的核心城市，也會感受到傳導(dǎo)而來的壓力。

很多人說，就算小城市不行了，大城市總永遠(yuǎn)漲吧？但真實情況是，沒有成交，就沒有價格。很多中小城市二手房早已是有價無市。

哪怕你在老家有好幾套房，如果不能變現(xiàn)，又拿什么去一線城市置業(yè)？一旦所有人都想套現(xiàn)離場，只會引發(fā)價格踩踏。

這就導(dǎo)致一個結(jié)果：真正的豪宅市場，將來只會屬于那些不需要依賴賣舊買新的人，也就是真正的高凈值人群。而普通人哪怕拼命置換，也會發(fā)現(xiàn)始終差一口氣。新房和豪宅漲得再高，其實也和你無關(guān)了。

此外，我還想談?wù)?“剛需” 這個詞。我們常說 “自己是剛需，所以不怕跌” ，但其實很多人對 “剛需” 有誤解。住房是剛需，但擁有產(chǎn)權(quán)不是。

如果是真剛需，漲跌應(yīng)該無所謂，因為你只是要住。但為什么房價一跌大家就焦慮？說明很多人潛意識里還是把房子當(dāng)作資產(chǎn)，希望 “只能賺不能賠” 。這其實是一種 “偽剛需” 心態(tài)，那就是嘴上說自住，心里想投資。

真正急迫的剛需，比如結(jié)婚、子女上學(xué)，其實占比很小。大多數(shù)人所謂的 “剛需” ，其實是建立在對房價上漲的預(yù)期之上的。一旦跌了，就不剛了。這種心態(tài)也加劇了市場的波動。

接受房子會折舊會貶值

我常建議關(guān)心樓市的朋友，不妨也去看看股市。樓市與股市雖有不同，但某些市場規(guī)律是相通的：下跌行情還會持續(xù)一段時間，市場筑底需要時間，不是簡單說一句 “到底了” 就能馬上反轉(zhuǎn)的。

就像 2007 年 A 股 6000 點跌到 3000 點，很多人以為已經(jīng)見底，沒想到還有下半場。樓市調(diào)整的時間與深度，也可能超出很多人預(yù)期。

說這些，不是在唱空，而是希望大家理性看待市場階段的轉(zhuǎn)變。在我看來，今后的新房和二手房市場會更加分化。新房就像奢侈品，買了就得接受它是消費，會折舊，會貶值。

如果你要買，就得做好心理準(zhǔn)備：它到你手里就是二手，再轉(zhuǎn)手就得降價。

而如果你仍然持有二手房，尤其是地段、品質(zhì)都不突出的類型，就不要還對大漲抱有幻想。要么接受現(xiàn)實、降價出手，要么繼續(xù)持有，但別指望它還能帶來財富增值。

這個世界沒有只漲不跌的市場，也沒有暢通無阻的置換鏈。認(rèn)清階段、調(diào)整預(yù)期，比盲目追問 “什么時候見底” 更重要。2025年了，我們是時候換一種思路看待房子了：它是家，是生活，但不一定非要是投資賺錢的工具。

只有當(dāng)我們用更平和的心態(tài)看待住房，市場才能真正回歸理性。

要是你手里有二手房，別再指望它能漲多少，先想想怎么能合理出手；要是沒房，也別著急，現(xiàn)在不是追高的時候，先攢夠錢，等市場穩(wěn)了再說。樓市早就不是閉著眼買都賺的時代了，認(rèn)清現(xiàn)實，才是對自己的錢負(fù)責(zé)。