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2009 年花 19 萬買商品房，開發(fā)商 15 年不交房，購房者起訴要求 “合同無效 + 退房款 + 4 倍利息”，能否如愿？近日，北京市房山區(qū)人民法院審理一起商品房買賣合同糾紛，認(rèn)定 “開發(fā)商無預(yù)售許可、房屋占集體土地，合同無效”，判決開發(fā)商返還 19 萬購房款并按法定利率支付利息，為 “集體土地違規(guī)售房” 糾紛提供關(guān)鍵裁判參考。

一、案情梳理

（一）本訴：購房者主張合同無效，追討房款與利息

原告陳凱向法院提出訴訟請求：

判令原告與被告甲公司（原某公司）簽訂的《房屋買賣合同》無效；

判令甲公司返還已付購房款 197066 元及 4 倍利息；

本案訴訟費(fèi)由甲公司負(fù)擔(dān)。

陳凱訴稱，2009 年 6 月 8 日，他與甲公司簽訂《房屋買賣合同》，購買甲公司開發(fā)的北京市房山區(qū)一號房屋（下稱一號房屋），房屋總價 197066 元，合同約定 2009 年 12 月 31 日前交房。2009 年 7 月 18 日，他全額支付購房款，但甲公司至今未交付房屋。后經(jīng)了解，甲公司未取得商品房預(yù)售許可，案涉房屋占用土地為集體土地，不符合商品房開發(fā)條件，導(dǎo)致合同無法履行，故訴至法院要求確認(rèn)合同無效并賠償損失。

（二）被告答辯：同意退房款，拒絕 4 倍利息

被告甲公司辯稱：

認(rèn)可《房屋買賣合同》無效，同意返還 197066 元購房款；

不同意按 “4 倍利率” 支付利息，主張陳凱購房時知曉房屋占用集體土地，對合同無效存在過錯，應(yīng)自行承擔(dān)部分責(zé)任；

認(rèn)為陳凱主張的 4 倍利息無法律依據(jù)，僅同意按 “同期貸款利率 / 市場報價利率” 支付合理利息。

（三）法院查明核心事實

合同簽訂與付款：2009 年 6 月 8 日，陳凱與甲公司簽訂《房屋買賣合同》，約定購買一號房屋（總價 197066 元），交房時間為 2009 年 12 月 31 日；2009 年 7 月 18 日，陳凱全額支付購房款，甲公司確認(rèn)收款。

房屋開發(fā)手續(xù)缺失：甲公司開發(fā)的某小區(qū)未取得房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)合法手續(xù)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證），且未取得商品房預(yù)售許可證明，至今未補(bǔ)辦。

房屋土地性質(zhì)與交付問題：案涉房屋占用土地為集體土地，非商品房開發(fā)用地；因手續(xù)不全，甲公司至今無法交付房屋，陳凱未實際占有使用一號房屋。

過錯爭議：甲公司主張陳凱 “知曉土地性質(zhì)”，但未提交證據(jù)證明；陳凱否認(rèn) “知情”，主張甲公司簽約時未告知相關(guān)情況。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳凱與甲公司簽訂的《房屋買賣合同》是否無效；

甲公司應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)支付利息損失，陳凱主張的 “4 倍利息” 是否成立。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

無預(yù)售許可 + 集體土地開發(fā)，合同因 “違反強(qiáng)制性規(guī)定” 無效

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，除非起訴前取得預(yù)售許可”。同時，《合同法》第五十二條（本案適用民法典施行前法律）規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”。

本案中：

① 甲公司未取得商品房預(yù)售許可，且至起訴時仍未補(bǔ)辦，不符合 “預(yù)售合同有效” 的例外情形；

② 案涉房屋占用集體土地，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，集體土地不得擅自用于商品房開發(fā)，甲公司未經(jīng)審批開發(fā)銷售，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；

③ 合同雖系雙方真實意思表示，但因 “無預(yù)售許可 + 違規(guī)使用集體土地”，符合合同無效情形，故法院確認(rèn)《房屋買賣合同》無效。

合同無效應(yīng)返還房款，利息按 “法定利率” 計算，4 倍利息因 “無依據(jù)” 未支持

《合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；有過錯的一方應(yīng)賠償對方損失，雙方有過錯的各自承擔(dān)責(zé)任”。

① 購房款必須返還：甲公司因無效合同收取 197066 元購房款，無法律依據(jù)，依法應(yīng)全額返還，陳凱 “返還房款” 的訴求 100% 成立；

② 利息損失按法定標(biāo)準(zhǔn)支持：陳凱自 2009 年 7 月支付房款后，資金被甲公司占用 15 年，產(chǎn)生實際利息損失，法院結(jié)合 “資金占用時間、市場利率水平”，酌定按 “中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率（2019 年 8 月 19 日前）”“全國銀行間同業(yè)拆借中心一年期 LPR（2019 年 8 月 20 日后）” 計算利息，既彌補(bǔ)陳凱損失，又符合 “合理補(bǔ)償” 原則；

③ 4 倍利息未支持的原因：陳凱主張 4 倍利息，但未提交證據(jù)證明 “雙方有此約定” 或 “存在 4 倍損失的法定情形”（如民間借貸中的高利貸賠償），且甲公司雖為主觀過錯方，但陳凱未充分舉證 “自身無過錯”，故法院未支持過高的利息主張，但核心的 “房款 + 法定利息” 訴求已實現(xiàn)。

甲公司 “陳凱知情” 主張不成立，過錯主要在開發(fā)商

甲公司稱 “陳凱知曉土地性質(zhì)”，但未提交任何證據(jù)（如書面聲明、溝通記錄）佐證，根據(jù) “誰主張誰舉證” 原則，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。事實上，甲公司作為開發(fā)商，負(fù)有 “如實告知房屋性質(zhì)、出示合法手續(xù)” 的義務(wù)，其隱瞞 “無預(yù)售許可、集體土地” 的關(guān)鍵信息，是導(dǎo)致合同無效的主要過錯方，故需承擔(dān)返還房款及支付利息的責(zé)任。

三、裁判結(jié)果

原告陳凱與被告甲公司于 2009 年 6 月 8 日簽訂的《房屋買賣合同》無效；

被告甲公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告陳凱退還已付購房款 197066 元及利息；

本案訴訟費(fèi)由被告甲公司負(fù)擔(dān)。

四、案件啟示

（一）購房者：買商品房必查 “兩證”，警惕集體土地房屋

核查核心手續(xù)：購房前要求開發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》（期房）或《不動產(chǎn)權(quán)證書》（現(xiàn)房），無預(yù)售許可的房屋堅決不買，避免 “合同無效” 風(fēng)險；同時查詢土地性質(zhì)，集體土地上的 “商品房” 多為違規(guī)開發(fā)，無法辦理個人房產(chǎn)證，切勿輕信開發(fā)商 “后期能辦證” 的承諾。

留存交易證據(jù)：簽訂合同前保存開發(fā)商的宣傳資料、承諾文件；付款時要求出具加蓋公章的收據(jù)或發(fā)票，注明 “購房款” 用途；后續(xù)交涉時留存微信、短信、通話錄音等記錄，如本案中陳凱的付款憑證的關(guān)鍵證據(jù)，是追回房款的核心依據(jù)。

及時主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按約交房或手續(xù)不全時，盡早通過法律途徑維權(quán)，避免超過訴訟時效（一般民事訴訟時效為 3 年，自知道權(quán)益受損之日起算），本案中陳凱雖時隔 15 年起訴，但因 “房屋未交付、損失持續(xù)存在”，仍能依法主張權(quán)利。

（二）開發(fā)商：無合法手續(xù)不得售房，違約需承擔(dān)賠償責(zé)任

嚴(yán)守開發(fā)底線：開發(fā)商品房必須取得 “建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證” 等合法手續(xù)，集體土地需經(jīng)法定征收程序轉(zhuǎn)為國有用地后，方可用于商品房開發(fā)，嚴(yán)禁 “無手續(xù)違規(guī)銷售”；

如實告知義務(wù)：向購房者明確說明房屋土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況，不得隱瞞 “無預(yù)售許可”“集體土地” 等關(guān)鍵信息，否則需承擔(dān)合同無效的主要過錯責(zé)任，如本案中甲公司不僅要返還房款，還需支付 15 年的利息；

主動化解糾紛：若因手續(xù)不全無法交房，應(yīng)及時與購房者協(xié)商退款賠償，避免拖延導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，增加訴訟成本，如甲公司若早年間主動退款，可減少利息賠償金額。

（三）維權(quán)要點：合理主張損失，避免 “過高訴求”

損失主張需有依據(jù)：合同無效后，購房者可主張 “房款 + 資金占用利息”，利息一般按 “同期貸款利率 / LPR” 計算，主張 “4 倍利息”“高額違約金” 需提交合同約定或法定依據(jù)（如開發(fā)商存在欺詐），否則易因 “訴求過高” 被法院駁回；

區(qū)分 “過錯責(zé)任”：若購房者對合同無效存在過錯（如明知是集體土地仍購買），可能需自行承擔(dān)部分利息損失；若開發(fā)商隱瞞關(guān)鍵信息，過錯主要在開發(fā)商，購房者可主張全額利息賠償。

集體土地上的 “商品房” 交易風(fēng)險極高，合同多因 “違規(guī)開發(fā)” 被認(rèn)定無效。購房者務(wù)必擦亮眼睛，核查手續(xù)、留存證據(jù)；開發(fā)商需嚴(yán)守法律邊界，合規(guī)經(jīng)營，才能避免 “退錢又賠息” 的法律后果。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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