上半年，三亞土拍風(fēng)光收官之后，進入成交主力的三四季度土拍，正式拉開序幕！

今天，央企中糧旗下三亞臻悅開發(fā)建設(shè)有限公司，以78410萬元總價，摘得三亞中央商務(wù)區(qū)東岸單元DA02-29-05A/B地塊。

這也是自去年11月，中糧7.25億大手筆拿下中央商務(wù)區(qū)約30畝核心宅地之后，又一次大手筆重倉該區(qū)域。

東岸單元DA02-29-05A/B地塊，使用權(quán)面積32647.03平方米（約49畝）；

容積率只有1.5，可建設(shè)面積48970㎡，成交價78410萬元，折合樓面價16011元/㎡，這是這幾年中央商務(wù)區(qū)板塊，成交價格較高的地塊了。

對比6月剛剛成交的同樣是東岸片區(qū)的華僑城地塊，成交樓面價是15016元/㎡

但是地塊容積率擺在那里：

DA02-29-05A/B只有1.5！

而華僑城拿地的地塊，容積率高達3.1！

在三亞中央商務(wù)區(qū)，1.5的低容積率，建筑限高僅僅只有24米！可以說是相當(dāng)少見的；

從地塊條件來說，幾乎就是為建設(shè)高端豪宅量身定制的。

央企中糧，最近幾年在三亞市場可以說是相當(dāng)能打的存在，陸續(xù)打造大悅城商業(yè)綜合體地標、中糧（三亞）國貿(mào)中心 ITC，中糧·鉑悅居安居房等多個精品項目之后，今年5月，去年拿下的DA02-19-02地塊，中糧·鉑悅壹號效果重磅釋放。

打造約160-240㎡純大平層高端住宅，其中240㎡旗艦戶型僅有40套，一梯一戶純板樓配置，還做到了戶戶空中泳池的豪宅配置,其他戶型為塔樓格局。

而今天的拿地，意味著中糧在三亞核心區(qū)豪宅的布局，或?qū)⒃俅未笊墸?/p>

△ 2019年萬華拿地報道資料（圖源：網(wǎng)易房產(chǎn)）

據(jù)小易了解，該地塊是2019年成都萬華以總價5.69億摘下的零售商業(yè)地塊；

后由政府有償收回后，將商業(yè)用地規(guī)劃調(diào)整為住宅用地，再次出讓！

而這塊地塊從位置，到容積率，再到整體的面積來說，妥妥的超級地塊！

在土地出讓要求中，開發(fā)建設(shè)有兩點值得關(guān)注：

根據(jù)《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》要求，該宗地建設(shè)的商品住宅須實行現(xiàn)房銷售。

本次掛牌出讓宗地現(xiàn)狀為基坑，需預(yù)先對項目場地進行大面積基坑支護和地基處理，成本由競得人承擔(dān)。同時，競得人需為政府無償配建三亞中央商務(wù)區(qū)全民健身活動中心項目，配建金額為4408萬元。

基坑支護和地基處理的成本暫且不論，加上4408萬元的配建成本，綜合樓面價為16911元/㎡。

而對于競買人資格也有明確要求：

競買人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)須為《財富》雜志世界500強或中國房地產(chǎn)百強企業(yè)或省屬、市屬國有企業(yè)，且須在三亞市內(nèi)持有或承諾投資建設(shè)建筑面積8萬平方米以上零售商業(yè)綜合體。

最近東岸片區(qū)，連接出讓核心宅地，大動作不斷，成為三亞土地供應(yīng)的重點區(qū)域；

今年4月，《三亞中央商務(wù)區(qū)東岸單元片區(qū)控制性詳細規(guī)劃修編》正式發(fā)布：

△東岸片區(qū)示意圖（圖源：三亞自規(guī)局）

東岸單元片區(qū)規(guī)劃定位為：

結(jié)合海南自貿(mào)港封關(guān)運作、雙循環(huán)經(jīng)濟格局及產(chǎn)城融合發(fā)展需求，東岸組團利用現(xiàn)有的發(fā)展基礎(chǔ)，進一步聚焦“全球貿(mào)易、國際消費、產(chǎn)城融合、生態(tài)開放”四大維度，打造“全球首個自貿(mào)港 4.0 版立體產(chǎn)城融合示范區(qū)”。

△東岸片區(qū)功能分布圖（圖源：三亞自規(guī)局）

同時本次規(guī)劃地塊層級涉及調(diào)整地塊及調(diào)整后地塊規(guī)劃控制條件：

DA02-17-01 地塊面積約 26.17 畝，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅混合零售商業(yè)用地（代碼：070102/090101），混合比例為 95%：5%，容積率≤3.1，建筑密度≤30%，建筑高度≤80 米，綠地率≥35%。

DA02-28-01 地塊面積約 21.27 畝，用地性質(zhì)為商務(wù)金融混合零售商業(yè)用地（代碼：0902/090101），混合比例為 85%：15%，容積率≤2.0，建筑密度≤40%，建筑高度≤24 米，綠地率≥40%。DA02-29-03 地塊面積約 26.10 畝，用地性質(zhì)為供電用地（代碼：1303），容積率≤1.0，建筑密度≤35%，建筑高度≤30 米，綠地率≥35%。

DA02-29-05A/B 地塊面積約 49 畝，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地（代碼：070102），容積率≤1.5，建筑密度≤35%，建筑高度≤24 米，綠地率≥35%。

此前拍出的華僑城地塊，和今日上架的DA02-29-05A/B 地塊，都是在此次規(guī)劃調(diào)整中，調(diào)整的土地性質(zhì)！

另外，根據(jù)發(fā)布的“規(guī)劃”顯示，東岸片區(qū)居住用地規(guī)劃81.4公頃，約1221畝！占比達到27.61%！

可見，未來幾年，東岸片區(qū)都會有不少核心宅地供出！

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